세입자 원상복구, 어디까지가 의무일까?

자취를 하다 보면 벽지 구멍이나 바닥 찍힘 등의 생활 흔적이 생기기 마련인데요. 세입자에게는 집을 깨끗하게 돌려줘야 할 의무가 있기 때문에 생활 흔적을 어디까지 복구해야 할지 난감할 때가 있죠. 생활 흔적이나 손상된 부분으로 인해 인해 집주인과의 갈등이 발생하기도 해요.

이런 상황을 방지할 수 있도록 세입자가 책임져야 할 원상복구 의무와 범위를 구체적으로 알려드릴게요. 

원상복구 의무란 세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 전·월세집을 다시 돌려줄 때 처음과 동일한 상태로 돌려놓는 원칙을 말해요.

1. 세입자의 의무

세입자는 전·월세집에서 나갈 때(=퇴거할 때) 집을 원래 상태로 복구해야 할 의무가 있어요. 사는 동안 집을 잘 관리해 기존 상태로 유지해야 하고, 하자 보수가 필요한 경우에는 집주인에게 알려야 하는 의무가 있어요. 이를 알리지 않아 문제가 발생하면 집을 비워줄 때 피해액의 일부를 배상해야 해요.

2. 집주인(임대인)의 의무

집주인은 세입자가 주택을 사용하는 데 불편함이 없도록 주택 수선 의무를  부담해야 해요. 물이 새 거나(누수), 오래되었거나(노후), 금이 간 경우(균열) 등 집의 훼손에 대해 집주인이 책임지고 수리해 줘야 해요.

법원 판례에 따르면 주택에 가해진 손상이 ‘통상의 손모’ 수준일 때는 세입자에게 원상 회복의 의무가 없다고 보고 있어요. 통상의 손모란 일부러 흠을 낸 게 아니라 시간이 지남에 따라 자연스럽게 생기는 손상과 마모를 말해요. 

통상의 손모 범위에는 자연적으로 발생하는 곰팡이, 누수로 인한 들뜸, 변형, 휨, 부식, 자연적 깨짐 등이 있어요. 이는 세입자의 의지와 무관하게 발생하기 때문에 원상복구 대상에서 제외돼요. 하지만 세입자의 고의로 인해 발생한 오염, 훼손, 낙서, 파손 등은 세입자가 수리비를 부담해야 해요.

 🛠️ 기본 원칙

전·월세 집에서 이사 나갈 때 원상복구 비용이 발생하면 세입자는 보증금에서 수선비를 차감하고 남은 금액을 돌려받아요. 이때 수선비가 과도하게 청구되진 않았는지 주의 깊게 살펴봐야 해요.

세입자가 부담할 원상복구 비용은 ▲실제 필요한 수선비와 ▲사용 연한의 감가상각*을 적용하여 계산해야 해요. 원상복구 비용에 감가상각이 적용되면 그동안 사용한 가치를 제외하고 남은 가치로 세입자의 과실비율을 계산해요. 

단, 부분 수선은 감가상각에 상관없이 세입자가 부분 수리에 대한 비용을 전액 부담해야 해요. 예를 들어 싱크대 하부장에서 문짝 하나만 교체할 때 문짝 하나에 해당하는 비용은 전액 부담해야 하죠. 

임대차 계약서 특약사항으로 '유지·관리는 세입자 부담으로 한다'는 조항이 있다면 유지·관리 및 책임의 범위를 계약서에 정확하게 적어두세요.

예로 들어 ▲10만원을 초과하는 수리에 대해서는 임대인이 부담하며, 10만원 이하의 경우 세입자가 부담한다 ▲2년 이상 거주하는 경우 도배와 장판에 관하여 원상회복 의무를 지지 않는다 등을 정할 수 있어요.

집주인에게 셀프 인테리어에 대한 동의를 받았다면 구두상 동의에 그치기보다는 계약서에 명시해 둘 것을 추천해요. 특약 사항에 ▲도배·장판을 새로 하거나 페인트칠을 할 수 있다 ▲벽에 못을 박아 선반을 설치할 수 있다 등 자세히 적어두면 분쟁이 생겼을 때 도움이 돼요. 

입주 전 집에서 특이사항이 확인되면 사진이나 영상으로 찍어두세요. 벽지 구멍, 바닥 얼룩, 붙박이장 파손, 변색된 타일, 바닥 긁힘 자국 등 아주 미세한 것도 모두 기록으로 남겨둬야 추후 불필요한 갈등을 줄일 수 있어요.

집에 문제가 생기면 집주인에게 바로 알려주세요. 하자 또는 누수를 방치하여 생긴 부식은 세입자에게 원상복구비 부담의 책임이 있기 때문이에요. 사소하다고 생각되는 문제도 집주인에게 바로 알리고, 통지한 대화 내용을 기록으로 남겨두면 좋아요.