아파트 공화국의 미래?! 초고층 아파트가 위험한 이유

올해 상반기 매매와 전월세를 포함한 전국 주택 거래량 중 아파트 거래 비중이 80%까지 증가했다는 조사가 나왔는데요. 점차 심화하는 아파트 쏠림 현상 속, 가치 있는 아파트 판별법! 대한민국 최초 부동산학 박사이자 1세대 감정평가사로 활동해 온 서동기 박사에게 들어봤습니다.

최근 미국 상업용 부동산에 투자한 한국계 금융기관과 정부 기관이 큰 손실을 봤다는 소식이 전해지면서, 미국 상업용 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있는데요. 미국에 부동산 관련 회사를 두고 최근 미국 상업용 부동산 시장을 직접 살펴보고 온 서동기 박사는 "미국 상업용 부동산의 공실률이 정말 심각하다"는 말로 운을 뗐습니다.

미국 상업용 부동산의 공실률 증가 등으로 인한 시장 침체의 가장 큰 원인은, 팬데믹 이후 재택근무 확산으로 사무실 수요가 감소한 것에 있는데요.

이에 따라 공실률이 점차 증가, 사무실 임대료와 부동산 가치는 꾸준히 하락하기 시작했고 설상가상으로 기준금리가 급격히 인상돼 고금리를 감당하지 못한 건물주가 늘면서 부동산 압류도 급증하고 있다는 것이 서동기 박사의 설명입니다.

대표적인 사례로 4천5백억 원에 달하던 미국 뉴욕의 유서 깊은 빌딩이 최근 40분의 1토막 가격인 116억 원에 낙찰되었다는 소식이 전해지면서 미국 상업용 부동산 시장의 심각성을 다시 한번 상기하는 일이 있었습니다.

이런 가운데 지난 9월, 미국 연방준비제도(Fed)가 '빅컷'(0.5%포인트 금리인하)을 단행하면서 미국 상업용 부동산 시장에 긍정적인 활력을 불어넣을 수 있을지 기대감이 확산하고는 있지만, 서동기 박사는 미국의 경기 침체, 특히 실업률과 체감 물가 상승률이 생각보다 심각한 상황에서 상업용 부동산 시장이 단기간에 활력을 찾기란 어려울 것으로 판단합니다.

그렇다면 현재 국내 부동산 시장 상황은 어떻게 분석하고 있을까요? 서동기 박사는 "극히 일부 아파트를 중심으로 가격이 폭등하면서 신고가를 경신하는 모습을 보이고 있지만, 전체 시장의 평균 가격을 보면 하락 중이다"라는 의견입니다.

눈여겨볼 점은 '국민평형 60억 원 아파트'와 같은, 일부 상급지의 일부 고가 아파트의 거래는 대부분 대출 없는 현금성 거래로 판단이 되는데, '똘똘한 한 채'를 선호하는 지방의 부자들도 현금을 싸 들고 서울의 고가 아파트 시장에 참여하면서 가격 경쟁을 부추기고 시장 양극화를 초래하고 있다는 점을 지적합니다.

이런 현상을 언론에서 지속적으로 노출해 마치 부동산 시장 전체가 상승하는 것처럼 보이지만 실상은 오르는 곳만 계속 오르고, 나머지 시장은 오히려 하락 중이라는 것이 서동기 박사의 설명.

이런 가운데 올해 상반기, 매매와 전월세를 포함한 전국 주택 거래량 중 아파트 거래 비중이 80%까지 증가했다는 조사가 나오면서 아파트 쏠림 현상에 대한 사회적 논의가 다시 수면 위로 떠올랐는데요.

서동기 박사는 "요즘 지어지는, 20층이 넘는 초고층 아파트는 재건축이 어려워, 극단적으로 말하면 슬럼화될 위험성이 있다"라는 충격적인 의견을 내놓았습니다. 그러면서 앞으로 사람들의 아파트 선호 현상은 더욱 심화할 수밖에 없는데, 우리도 해외처럼 아파트를 지어서 낡으면 재건축이 아닌 리모델링을 통해 조금씩 고쳐가면서 오래 살 수 있는 문화로 바뀌어야 한다고 조언합니다.

이런 상황에서 실수요자들은 어떤 아파트를 선택하는 것이 좋을까요? 국내외 부동산 시장의 거시적 흐름부터, 실수요자들이 궁금해하는 고층 vs. 저층의 장단점, 로열층과 로열동의 판단 기준까지! KB부동산 TV 서동기 박사 편에서 필요한 정보만을 알차게 담았습니다.