수요가 폭발적으로 증가하면 가장 먼저 변화가 시작될 곳은?

다사다난했던 2024년이 가고 있습니다. 내년 부동산 시장에는 과연 어떤 일이 생길까요? 최적의 내 집 마련 타이밍은 언제가 좋을까요? 광수네 복덕방 이광수 대표님을 모시고 올해 부동산 시장을 정리하고, 내년을 예측하는 시간을 가져봤습니다.

올해 부동산 시장을 먼저 정리해 보겠습니다. 수도권 아파트 시장은 지난 1월부터 3월까지 보합권이었고 이때 하락 가능성이 점쳐지기도 했었는데요. 4월부터 8월까지는 거래량과 주택가격 모두 빠르게 상승했고, 9월 이후에는 지역별로 편차가 있긴 했지만 급격하게 시장이 하락했습니다.

마치 주식시장처럼요. 이광수 대표는 투자로 움직이는 자산 시장은 변동성이 큰데, 그 현상이 부동산 시장에도 나타났다고 해석했습니다.

지방 청약시장에 대해서는 앞으로도 계속 위축될 가능성이 높다고 보았습니다. 부동산 PF 사태의 여파로 분양 물량이 줄어들 가능성이 있기 때문인데요. 반면 지방 기존 아파트는 가격이 바닥을 찍고 수요가 회복되면서 거래량이 늘어날 가능성이 있다고 보았습니다.

이광수 대표는 대표적인 지역으로 세종시를 꼽았는데요. 이 곳은 최근 가격이 하락하면서 거래량이 늘고 있는 곳입니다. 일반적으로 가격이 빠지면 수요가 시장에 유입된다고 전망하는데요. 세종시 시장이 앞으로 변할 가능성이 있는 움직임을 보이고 있다고 분석했습니다.

최근 서울 집값은 상승세가 주춤해지고 거래량이 줄고 있습니다. 서울 아파트 실거래 가격지수를 보면, 9월부터 하락세가 빠르게 나타나고 있고 거래량도 8월부터 줄고 있습니다. 이는 시장 수요가 감소하고 있기 때문으로 해석할 수 있습니다.

올해 초 정부가 대출, 재건축, 종부세, 양도세 등을 완화하면서 수요가 폭발적으로 증가했는데요. 이 때 무주택자, 실수요자들이 집을 많이 샀습니다. 이들이 집을 산 이유는 근본적으로 불안했기 때문입니다. 규제가 완화되니 앞으로 집값이 더 오를까 봐 불안해졌고, 금리가 인하된다고 하니 집값이 폭등하는게 아닐까 불안해서 집을 사는 사람들이 많아진 것으로 해석할 수 있습니다.

그렇다면 최근 집값이 하락한 이유는 어디에서 찾을 수 있을까요? 이광수 대표는 수요가 줄어든 첫번째 이유로 오른 집값을 감당할 수요가 줄었다는 것과, 두번째로 집을 사고 싶은 사람들이 줄었다는 것을 꼽았습니다.

이광수 대표는 정부의 공급 대책은 장기적으로 꾸준히 필요하다고 보았습니다. 질 좋은 공공주택을 대량으로 정부가 확보하는 것이 필요하다고 강조했습니다.

이 때 가격 변동성을 줄이고 주거 취약층을 위해 주거 복지를 이루는데 주택 공급의 핵심을 맞춰야 한다고 말했는데요. 토지 비축제도처럼 아파트 비축제도를 만들어 개인에게 분양하는 것이 아닌 매입하거나 운용해 주택 물량을 조절하는 것이 필요하다고 말했습니다.

이광수 대표는 과거 부동산 시장이 현재와 비슷할 것으로 예상한 시기를 2009년으로 꼽았습니다. 2009년 당시에도 무주택자가 집값이 오를 것이라는 불안감이 퍼지면서 집을 사들이고, 이후 집값이 빠지는 모습이 빚어졌습니다.

이 같은 상황이 2025년에도 비슷하게 흘러갈 것으로 전망했습니다. 내년 부동산 시장이 하락할 것이라고 판단한 이유로는 첫번째로 수요가 지속될 수 없다는 점, 두번째로 수요가 감소하면 매물이 증가하면서 매도가격이 하락할 것이기 때문입니다.

그럼 앞으로 강남 집값은 어떻게 될까요? 가격 움직임을 지켜보던 내가 원하는 아파트의 확실한 매수 타이밍은 언제일까요? KB부동산TV 2025 부동산 시장 전망편에서 확인하세요. 총 4부로 알차게 담았습니다.