종잣돈 2억으로 살 수 있는 아파트?! "이곳을 보세요"

1세대 투자자 김사부님이 강조하는 부동산 투자의 가장 기본 원칙은 '시장의 힘을 파악하고 그에 맞는 계획을 세우는 것'입니다. 시장의 힘(상승 여력)이 셀 때는 강하게 베팅하고 힘이 약할 때는 보수적인 투자를 하는, 어떻게 보면 모든 투자의 가장 기본이 되는 원칙이라고 할 수 있는데요.

지금의 부동산 시장은 전반적인 힘은 약하지만, 그 속을 들여다보면 강세장을 보이는 지역이 약 20%, 약세를 보이는 지역이 약 60%, 하락하는 지역이 약 20% 정도 공존하는 지역별 차별화 장세가 두드러지고 있다는 분석입니다. 그리고 이런 분위기가 꽤 오랫동안 지속될 것이라고 전망하는데요.

여기에서 주목해야 할 투자 포인트는 '전체 시장의 힘이 약하다'가 아닌 '80%의 강보합 지역'을 유심히 살펴 평균이라도 따라가는 힘을 기르고 준비하는 것이 필요하다는 설명입니다. 좀 더 욕심을 낸다면 누구나 선망하는 지역인 20% 강세장 진입을 목표로 하는 것인데요.

이를 위해서는 다음 4가지에 초점을 맞출 것을 조언합니다. 첫째는 서울·수도권 신축, 둘째는 서울·수도권 중심축(재건축·재개발 예정지 미포함), 셋째는 강남 라인(신분당선, GTX 라인) 구축, 마지막 네 번째는 지방 대도시 핵심 지역 신축입니다.

더불어 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈인 재건축·재개발 지역에 접근할 때는 재건축은 '안전 진단 통과', 재개발은 최소 '사업시행인가' 승인을 받은 지역을 중심으로 접근하는 것이 유리하다고 조언합니다.

김사부님이 고수들의 스승이라는 타이틀을 얻게 된 배경은 2004년 '전세 레버리지 투자법'을 처음 도입, 설파한 것이 계기였습니다. 최근 전세 사기 문제가 된 '갭투자'와 혼동하여 좋지 않은 시선으로 볼 수도 있지만, '전세 레버리지 투자법'과 '갭투자'는 엄연히 다른 개념임을 강조합니다.

'갭투자'는 아파트 가격이 오를 것을 염두에 둔 투자 방식인 반면, '전세 레버리지 투자'는 전세가가 오를 것을 염두에 둔 투자 방식입니다. 이 차이가 중요한 이유는 매매가보다 전세가의 변동 폭이 작아 가격을 예측하는 것이 훨씬 수월하기 때문에 위험성도 그만큼 줄어든다는 것이 김사부님의 설명인데요. 그 증거로 2004년부터 지금까지 20여 년간 전세 레버리지 투자를 몸소 실천하고 있음을 제시하고 있습니다.

하지만 모든 투자는 리스크가 따르기 때문에 체계적인 전략을 세워 접근하는 것이 중요한데요. '전세 레버리지 투자'의 핵심 개념은 아래와 같습니다.

1. 투자 대상의 전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있는가
2. 장기적으로 보유하면서 꾸준히 현금을 발생시킬 수 있는가
3. 발생한 현금을 재투자할 수 있는가
4. 종합부동산세를 감당할 수 있는가

돈 되는 부동산을 고를 때 필수적으로 고려해야 하는 키워드는 '수요'와 '공급'입니다. '수요'는 말 그대로 지금 시장의 주요 매수층이 누구인지 파악한 후, 그들이 선호하는 물건을 분석하는 일입니다. '공급'은 수요층에 맞는 물건을 원활하게 공급할 수 있는 지역과 아닌 지역을 구분하는 것이 핵심입니다.

그렇다면 지금 시장에서 아파트 매수를 고민 중인 실수요자들이 눈여겨 볼만한 투자처는 어디 일까요?

1. 아파트만 볼 것

2. 세대수(700세대 이상)를 볼 것
3. 5년 이내의 신축, 10년 이내의 준신축을 볼 것

얼핏 보면 당연한 조건 같지만, 막상 현장에 나가 계약을 할 때는 자금 부족 등의 이유로 엉뚱한 물건을 구입하는 경우가 많다고 하는데요.

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