서울 아파트 전셋값 하락한 구(區) 늘어났다는데... 집값 하락 시그널일까?

KB부동산 데이터허브에 따르면, 서울 아파트 주간 전세가격지수 증감률은 1월 둘째 주 -0.01%로 소폭 하락했습니다. 서울 전세가격지수는 지난 2023년 8월 첫째 주부터 2025년 1월 첫째 주까지 18개월째 상승세가 계속됐는데요. 1월 첫째 주 0.02%에서 둘째 주 -0.01%로 떨어졌고, 이후 1월 셋째 주 0.02%, 2월 첫째 주에는 0.00%로 강보합세입니다.

그러나 서울 아파트 전셋값은 지난 11월부터 그 상승폭이 조금씩 줄기 시작했는데요. 부동산 시장 전문가들은 대출 규제 강화와 경기 침체 등이 더해지면서 매매시장에 관망세가 짙어졌고, 이런 분위기가 전세가격에도 영향을 미친 것으로 분석했습니다. 

아직까지는 서울 대부분의 지역이 상승, 또는 보합세인 곳이 많지만, 국지적으로 3~5주 연속 전셋값이 떨어지고 있는 곳도 있습니다.

강북권 14개 구 중에서 전셋값 하락이 계속되고 있는 곳을 찾아봤습니다. 강북구, 도봉구, 은평구 등 서울의 외곽 지역을 중심으로 하락세가 나타났는데요. 그 중 은평구는 1월 20일까지 5주 연속 하락세입니다. 12월 마지막 주 -0.05%로 하락세로 돌아선 이후, 1월 첫째 주 -0.07%, 둘째 주 -0.04%, 셋째 주 -0.03%로 떨어졌습니다. 2월 첫째 주는 전주대비 -0.03%로 조사됐습니다.

은평구는 역촌동 센트레빌아스테리움시그니처 752세대가 지난해 11월 입주를 시작하면서 전세가격이 하락 조정돼 거래됐습니다. 응암동 백련산해모로 전용 84㎡도 지난해 12월 5억 8,000만원에서 1월 5억원으로 8,000만원 떨어진 가격에 전세 거래됐습니다.

강북구는 4주 연속 하락했습니다. 은평구만큼 하락폭이 크진 않지만 2월 첫째 주 -0.06% 하락한 것으로 나타났습니다. 도봉구와 성북구도 3주째 전셋값이 떨어진 것으로 조사됐는데요. 

특히 1월 둘째 주 도봉구가 -0.18%, 성북구도 같은 기간 -0.10% 하락하면서 서울 전체 평균을 하락세로 이끌기도 했습니다. 창동 동아청솔(1차) 전용 84㎡는 1월 3억 8,000만원(신규), 3억 6,750만원(갱신)에 전세 거래됐는데요. 모두 직전 거래가 4억 5,000만원(2024년 12월)보다 하락한 가격입니다.

앞으로 상반기 중 강북 지역에서는 동대문구 래미안라그란데(3,069세대, 1월), 휘경자이디센시아(1,806세대, 6월)와 성북구 장위자이레디언트(2,840세대, 3월), 광진구 롯데캐슬이스트폴(1,063세대, 3월) 등이 입주를 앞두고 있어 전셋값 하락세가 계속될 것으로 전망되고 있습니다.

강남권 11개 구 중에서는 송파구 전셋값이 6주 연속 하락한 것으로 나타났습니다. 특히 1월 둘째 주에는 -0.17% 하락했고, 2월 첫째 주에도 -0.03%로 떨어졌습니다. 강동구도 5주째 하락했습니다. 

송파구와 강동구 전셋값이 계속 하락한 이유는 둔촌동 올림픽파크포레온 입주 영향으로 풀이됩니다. 1만2,032세대 올림픽파크포레온은 지난해 11월부터 올해 3월까지 입주가 계속되는데요. 투자용으로 매입한 집주인들이 입주가 시작되며 전세 매물을 많이 내놓으면서 주변 아파트 전셋값도 하락으로 이어진 것입니다.

송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡ 전세는 8억~10억원 사이에서 신규 계약되고 있는데요. 1월 28층 매물이 7억원에 신규로 전세계약서를 쓰기도 했습니다. 7억 7,000만~8억원 사이에 이뤄진 거래 대부분이 갱신 계약이었던 점과 비교하면 시세보다 크게 낮은 가격인 것을 알 수 있습니다. 

강동구는 천호, 성내동 구축 아파트와 고덕, 상일동 준신축 아파트 위주로 하락세를 보였습니다. 상일동 고덕자이 전용 84㎡가 12월 8억원에서 1월 7억 5,500만원으로 4,500만원 낮은 금액에 거래됐습니다. 

관악구도 5주 연속 전세 가격이 떨어지고 있는 지역입니다. 관악구에는 지난 1월 2일부터 입주를 시작한 봉천동 힐스테이트관악센트씨엘(997세대)이 있는데요. 이 단지 전세 물량이 풍부해 봉천, 신림동 아파트 위주로 전셋값이 하락했습니다. 인근에 위치한 관악드림타운도 지난해 12월 4억 7,250만원이던 전세 실거래가가 1월 4억 2,000만원으로 낮아졌습니다. 

전문가들은 상반기 동안 입주 물량이 풍부한 지역을 중심으로 서울 아파트 전셋값이 하락 혹은 횡보할 것으로 전망했습니다. 다만 봄 이사철이 되면 수요가 얼마나 늘어날 수 있을지 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.