결국 구원투수로 나선 LH, 지방 부동산 살아날까(Feat. 건설경기 보완 방안)

지난 2월 19일, 정부가 지방 건설경기 활성화와 미분양을 해결하기 위해 '지역 건설경기 보완방안'을 발표했습니다. 준공 후 미분양 아파트를 매입해 지방 부동산 경기를 살린다는 내용인데요. 미분양 아파트를 매입하면 건설 경기가 좋아질 수 있을까요? KB부동산이 2.19 보완 방안에 대해 살펴보고 실효성을 점검해 봤습니다.

경기 침체와 부동산 시장 위축으로 미분양 아파트가 증가하고 있습니다. KB부동산 데이터허브>공공통계>미분양 자료에 따르면, 전국의 미분양 주택은 지난해 12월 기준 7만 173호로 집계됐습니다. 미분양 주택은 지난해 6월 7만 4,037호에서 7월 7만 1,822호로 줄어든 이후 5개월 연속 감소세였는데요. 다시 7만호를 넘어선 상황입니다.

지역별 미분양 주택이 가장 많은 지역은 경기도입니다. 2024년 12월 기준 1만 2,954호가 남아 있습니다. 이후 대구(8,807호), 경북(6,987호), 경남(5,347호), 부산(4,720호) 순입니다. 울산도 11월 대비 52%나 증가한 4,131호로 조사됐는데요. 주로 경상도와 부산, 대구, 울산광역시에 미분양이 많이 적체돼 있는 것으로 나타났습니다.

준공 후 미분양은 상황이 더 안 좋습니다. 지난해 12월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 1,480호로 전월대비 15%나 늘었습니다. 이 가운데 수도권 미분양 2,072호를 빼면 지방의 준공 후 미분양 주택은 1만 7,229호나 됩니다. 이는 3년 만에 가장 많은 수치입니다.

미분양이 지속되면 건설사의 자금 회전이 어려워지고 부동산 시장 전반에 걸쳐 악영향을 끼칠 수 있습니다. 2월 19일 발표된 보완 방안에는 한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 구입 확대가 담겼습니다.

LH가 준공 후 미분양 아파트를 최대 3,000호 매입해 지방 건설사의 부담을 줄이고 시장 안정을 도모한다는 내용입니다. 이때 매입가격은 분양가 보다 낮은 금액이며 자세한 지역은 정해지지 않았습니다. 그리고 지방 준공 후 미분양 주택을 구입하는 사람들에게는 디딤돌 대출 우대 금리를 신설할 계획입니다.

또 민간임대주택법을 개정해 CR(기업구조조정) 리츠를 상반기 중 출시 지원할 예정인데요. 민간과 공공이 협력해 미분양 아파트를 매입하고 운영하는 방안입니다. 비아파트에만 허용하고 있는 ‘매입형 등록임대’를 지방 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하)에도 허용할 계획입니다.

이렇게 매입한 미분양 주택은 전세형 공공임대인 ‘든든전세’로 공급할 계획입니다. 든든전세주택이란, HUG(주택도시보증공사)가 전세보증금을 대신 갚아준 주택을 직접 낙찰 받아 주변 시세보다 저렴하게 입주할 수 있는 주택을 말합니다. 든든전세 입주자는 시세 90% 수준의 보증금으로 2년씩 3회, 입주자격을 유지할 경우 최장 8년까지 임대로 살 수 있고 희망하면 분양으로 전환 받을 수 있습니다.

부동산 전문가들은 2.19 지역 건설경기 보완 방안에 따라 정부 지원이 시작되면, 자금 회전이 안되고 있는 건설사의 자금 유동성을 개선하고 안정적인 주택 공급을 통해 부동산 시장에 도움이 될 수 있을 것으로 보았습니다. 그러나 임대수요가 적은 지역 주택을 매입했다가 미분양 소유자만 민간에서 공공으로 바뀌는데 그칠 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

추가적인 금융 지원과 정책 보완이 필요하다는 의견도 있습니다. 미분양 주택 매입 물량을 늘리고 대출규제 완화 및 주택 취득 시 취득세 중과 배제 같은 수요 대책도 필요하다는 것인데요. 

지방 준공 후 미분양 주택을 매입하는 것이 미분양 해소와 공공임대주택 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까요? 4~5월 중 3단계 스트레스 DSR 적용 범위와 비율을 결정한다고 하니, 앞으로 추가되는 내용을 지켜봐야 하겠습니다.