주택시장에서 KB부동산 심리지수 활용방법은?

수급환경만큼 시장영향이 큰 것이 금융환경이죠. 기준금리가 인하기에 접어들면 시장은 하방경직을 확보하다가 상승장으로 턴어라운드 하는 경우가 많습니다. 기준금리 인하가 주택담보대출 이자율을 낮춰 구매력을 높이기 때문입니다.

금리 인하를 위해서는 인플레이션 부담이 적어야 하죠. 인플레이션이 높아지면 중앙은행은 이를 억제하기 위해 금리를 인상시키고, 낮아지면 성장을 촉진시키기 위해 금리를 낮춥니다. 금리 인하 과정에서 자금조달이 용이해져 경제활동과 부동산투자가 활성화되는데요. 지금은 인하기입니다.

금리 인하기에는 경제 상황이 안 좋을 때가 많습니다. 낮은 금리를 통해 대출환경을 유연하게 조성하여 소비와 투자 유발을 위해 금리를 인하해야 하죠. 현재 미국은 경기침체 우려가 늘고 있고, 국내 경기 역시 글로벌 무역환경 악화로 성장 둔화가 예상됩니다.

따라서 인플레이션만 조절되면 금리 인하를 통한 경기부스팅이 적절합니다. 금리 인하기에 부동산 투자가 유리하지만, 문제는 전세수요입니다. 최근 다양한 변수로 매매 불확실성이 크다 보니 전세로 우회하는 모습이 관측됩니다. 시장에너지의 전세 분산은 매매에는 부담스런 신호입니다.

국내 기준금리의 향방은 복잡하게 얽혀있습니다. 경제상황만 고려한다면 인하가 시급하죠. 그러나 미국 Fed(연방준비제도)가 통화완화 속도를 늦췄고, 한미 금리차는 1.75%p로 벌어져 한국만 인하 하기에는 어려운 국면입니다. 금리차 확대가 자칫 금융안정에 부담을 줄 수 있기 때문입니다.

통화 변곡점에서 심리요인의 관찰이 필요합니다. 경제요인의 해결에 시간이 필요하기에 투자자 심리 변화를 선제적으로 지켜볼 필요가 있죠. KB국민은행이 공인중개사 조사표본을 통해 산출한 ‘매수우위지수’는 매수자 응집이 다소 약하나, ‘매매가격전망지수’로는 상승전망이 높게 나옵니다.

KB부동산의 심리지수 중에 ‘매매거래지수’는 가격에 선행하는 거래량 심리지수입니다. 가격에 앞서 거래흐름을 먼저 살펴볼 때 도움이 됩니다. 100을 초과할 때 활발함 비중이 높은데, 한산함 비중이 워낙 높다보니 2015~2025년 평균이 18.1에 불과합니다. 현재 16.3으로 소폭 밑돌았습니다.

눈여겨볼 부분은 ‘매매가격 증감률’과 ‘매매거래지수’ 간의 다이버전스(Divergence)* 구간 후 반등국면입니다. 2019~2020년 하락기에 매매거래지수는 저점이 높아졌고, 2022~2023년 하락기에도 저점이 높아지는 ‘상승 다이버전스’가 나타난 바 있습니다.