금리 사이클 방향성 확인! 인하 속도에 주목

한은이 2월 25일 통화정책방향 회의에서 기준금리를 종전 3.0%에서 2.75%로 0.25%p 인하한지 2주가 지났죠. 지난해 10월, 3.5% 정점에서 3.25%로 금리 인하를 시작한 이래 11월 3.0%로 연속 하향했고, 올해 2월 2.75%로 세번째 인하를 단행했습니다. 

한편 올해 경제성장률 전망치를 지난해 11월 1.9%에서 1월 1.6~1.7% 수정에 이어 1.5%로 대폭 하향한 바 있는데요. 기준금리를 추가 인하하여 경기 하방압력을 완화하는 것이 적절하다는 통화정책방향문 코멘트가 부동산시장에 새로운 기회를 제시할지 기대가 모아집니다.

물론 내수 투자심리가 위축됐고, GDP 성장을 지탱해온 수출 증가세 역시 미국 관세정책으로 모멘텀이 약화 중입니다. 특히 美 연준 통화정책이 피벗을 결정한 후 인하 속도가 줄어든 상황에서 국내 경제의 외적 변수가 불확실성을 부추기는 모습인데요. 

다만 소비자물가 상승률이 1월 2.2%로 안정적 흐름이어서 한은의 추가 금리 인하 기대감은 유효해 보입니다. 2월 소비자물가도 농산물 가격 안정에 힘입어 1월 2.2%보다 낮은 2.0%로 집계됐습니다. 향후 증산계획이 선반영된 국제유가 하락이 하방요인으로 작용할지 주목됩니다.
 
한은은 국내경제가 물가의 안정적 흐름 속에 당분간 낮은 성장세가 이어질 것으로 보고 있습니다. 가계부채 둔화가 다행스럽지만, 금리 하락이 기조적으로 이어질 경우 재 확대 우려가 남아 있고, 높은 환율 변동성이 여전히 복병입니다. 

한은은 물가와 성장률, 가계대출 등 금융안정 상황에 따라 기준금리 추가 인하 시기를 결정하고, 속도도 조율하겠다는 방침입니다. 한국개발연구원(KDI) 등 국책연구원이 적극적인 거시정책 검토를 제안했고, 한은도 금리인하 사이클에 유연해졌다는 점은 분명 희망 요인입니다.
 
기준금리 인하 횟수 컨센서스는 3회, 연말 금리는 2.25%입니다. 2월 인하로 기회는 2회 남았죠. 美 연준(Fed)이 1월 정책금리를 매파적으로 동결(연 4.25~4.50%)하면서 올해 연준이 제시했던 2회 인하 횟수가 유지될지 관건입니다. 

美 소비자물가지수(CPI) 상승률이 2024년 12월 2.9%에 이어 2024년 1월 3.0%에 달해 (컨센서스 2.9%) 당분간 동결이 예상됩니다. 한미 금리차가 상단기준 1.75%p입니다. 

결국 내수침체 돌파를 위한 금리 인하는 상반기에 집중될 개연성이 있습니다. 환율은 부담이지만, 기준금리 인하가 여신 금리에 영향을 준다면 부동산시장의 하방경직성에 도움판 역할도 기대해 볼 만합니다.

3월 1주차(3월 3일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.56% 하락했습니다. 지난해 11월부터 하락률이 -0.55~-0.57% 수준에서 횡보하다가 1월부터 지난주까지 하락률이 -0.6%대로 확대된 바 있는데요. 

금주 하락률이 조금 줄어드는 모습입니다. 반면 단기 흐름인 전주 대비** 증감률은 강보합으로 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 전주 대비 하락세가 0.04%p 줄었습니다.

서울은 1월 중순 33주째(8개월) 상승세를 마감하고, 강보합으로 바뀌는 등 모멘텀이 약화된 바 있습니다. 그런데 2월 중순부터 0.1~0.2%대 상승세가 이어졌습니다. 한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주에 7개월 간 상승세를 끝으로 약세 전환한 이래 8주째 조정이 이어졌는데요. 

다행히 2월 중순부터 증가세로 전환했습니다. 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 각각 -0.05%, -0.02%씩 하락세가 이어지면서 서울 및 수도권 대비 양극화가 이어지고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.16% 상승했습니다. 1월 3주차에 강보합을 나타나면서 8개월째 이어졌던 상승모멘텀이 끝난 듯 했는데요. 2월 2주차부터 점진적으로 회복하는 모습입니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 지속되면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 지난주부터 0.17~0.22%p로 확대됐습니다. 

금주 강북권은 지난주 0.05%에서 0.04%로 상승률이 줄었으나, 강남권은 0.22%에서 0.27%로 상승률이 확대됐습니다. 강북권이 3주째 회복하고 있는 반면, 강남권은 43주째 상승세가 이어졌습니다. 

서울 하락구(區)가 1월 9~10곳으로 확산됐고, 2월부터는 점차 줄어들더니 금주 5개로 축소됐습니다. 보합 지역도 늘어나면서 상승 지역이 18개구에 달했습니다. 강북권에는 노도강지역이 하락세를 지속했고, 외곽지역인 은평ㆍ중랑구가 약세를 시현했습니다. 

강북권에서는 마용성지역 중 성동ㆍ용산구가 강세를 주도했습니다. 강남권에서 금관구 지역 중 금천구만 약세행진입니다. 관악ㆍ구로구는 상승 전환했지만, 강남권에서 상대적으로 상승강도가 약합니다. 강남3구가 강세를 주도했고, 강동ㆍ양천구가 뒤를 이었습니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 2023년 8월부터 70주째(18개월) 상승세를 이어갔던 서울 전세가격이 1월 3주차 약세 전환했으나, 바로 4주차 상승 반전에 이어 금주까지 완만하게 상승률을 높였습니다. 지난해 11월부터 매매에 대한 확신이 없어지면서 상대적으로 전세 상승률이 높았었죠. 

그런데 1월부터는 매매와 전세 흐름이 유사해졌고, 2월부터 매매 상승률이 더 높습니다. 전세가격 상승이 장기화되고, 경기불황이 이어지면서 급매물이 가격에 영향을 준 반면, 매매가격의 회복력이 더 우수했습니다.

금주에는 강북권이 0.02% 상승했고, 강남권은 0.11% 상승했습니다. 전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 2월 10~11곳을 정점으로 금주 5곳으로 안정됐습니다. 반면 약세 지역이 강세로 전환하면서 상승 지역이 17곳으로 확대됐습니다. 

강북권에서는 강북ㆍ도봉ㆍ은평 등 외곽지역이 회복세를 보이면서 하락구는 성북ㆍ동대문ㆍ광진구로 압축됐습니다. 강남권은 금천ㆍ관악구가 하락했습니다. 금천구는 광명시 입주가, 관악구는 대출규제가 영향을 줬습니다. 강동구 대단지 입주 마무리로 송파구 저가 물건 발생이 줄어드는 모습입니다. 

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 탁월한 1순위를 지속했습니다. 과천자이, 래미안과천센트럴스위트가 상승세를 견인했습니다. 2순위는 위례롯데캐슬, 힐스테이트포웰시티 등 대단지 중심의 문의에 힘입은 하남시입니다. 2곳이 상승세를 주도하는 모습입니다. 

분당구 상승세 유지에 힘입은 성남시도 토지거래허가구역 해지에 따른 수정구의 반등이 더해지면서 3순위를 나타냈습니다. 시흥시가 4호선ㆍ수인분당선 정왕역 인근인 정왕동을 중심으로 오랜만에 반등세를 나타냈습니다. 구리시는 8호선 연장 수혜 효과가 이어졌습니다.

인천은 전주 대비** -0.01% 하락했고, 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 지난해 말부터 상승 탄력성이 줄었고, 12월 초 잠시 동안 저가 매수세가 유입되기도 했지만, 투자성 유입이 제한적 수준에 머물러 뚜렷한 반등 징후는 안보입니다. 그러나 여전히 경기보다는 하락률이 적다는 특징을 보입니다. 

대부분 지역이 약세인데, 부평구가 잠재적 수요층의 저가 매수세에 힘입어 0.02% 올랐습니다. 현재까지 가장 안정적인 상승률을 보이고 있습니다. 5월 지하철 1호선 개통 등 교통 호재를 보유한 서구가 0.01% 상승했습니다. 

경기 전세가격은 구리시가 2주째 상승률 1순위를 지속했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.02% 상승했습니다. 79주째(20개월) 오름세가 유지 중입니다. 상승 1순위는 구리시로 0.32% 올랐습니다. 8호선 연장 개통 후 신혼부부 등 젊은 층 수요가 유입되면서 전세가격이 강세를 보였습니다. 

2순위는 과천시입니다. 준강남이라는 입지조건이 꾸준한 수요를 유발하고 있는 지역으로 0.32%의 탁월한 상승세를 유지 중입니다. 3순위는 하남시로 서울 접근성을 강화하는 교통환경 개선사업의 수혜 단지 중심으로 상승해 0.20% 올랐습니다. 

인천 전세가격은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 전세 수요 측면에서 늘 우위를 점유하는 지역이죠. 다만 전세대출 환경의 변화로 경계 매물부담이 늘면서 전국 상승률 순위가 2~3위권에서 금주는 9위로 밀렸습니다. 2월 들어 상승률이 경기보다는 뒤쳐지는 모습이 자주 목격됩니다. 

금주도 경기 대비 0.01%p 상승률이 적습니다. 인천지역 상승 1순위는 학군입지 우수 단지에 대한 수요로 0.08% 오른 연수구입니다. 2순위는 역세권 소형아파트 전세 매수세가 이어진 부평구로 0.06% 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울이 0.16% 상승세로 탑 순위를 이어갔습니다. 수도권도 8주째 약세국면을 마치고, 2월부터 회복을 보이다가 금주 0.04% 상승했습니다. 서울 상승 강도는 대출환경 변화로 지난해 11월부터 올해 1월까지 약해졌으나, 2월 들어 저가매수세가 유입된 것으로 관측됩니다. 

서울 상승 1순위는 꾸준하게 젊은 투자수요 유입이 지속되고 있는 송파구입니다. 2주째 1순위를 지켰습니다. 2~3순위는 전통적으로 인기지역인 강남ㆍ서초구입니다. 4순위는 대표적 범강남권인 강동구입니다. 5순위는 신축물량이 적은 양천구입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 울산으로 0.11% 올랐습니다. 울산의 1순위 유지가 장기화되고 있습니다. 지방 아파트 매매가격의 추가 조정을 우려한 실수요자의 전세 선호로 전세 가격 상승세가 유지 중입니다. 인근 현대차 수요가 꾸준하고, 입주물량이 적은 중구ㆍ북구의 상승세가 기본적으로 이어지고 있습니다. 

상대적으로 상승률이 낮았던 동구ㆍ남구의 인기 단지가 가격경쟁력을 바탕으로 상승세를 더하고 있습니다. 가격 메리트를 보유한 울주군도 1월 2주간 조정을 마치고 반등에 동참했습니다. 전세 부족 걱정이 빈번합니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!