기본부터 고급까지, 부동산 투자 노하우 키우기

‘KB부동산 데이터허브>공공통계>인구>미래 인구 전망>총인구’에서 인구 감소의 심각성을 한눈에 살펴볼 수 있습니다. 미래 인구 감소는 주택수요 측면에서 긍정적인 신호가 아닙니다. 권역별 양극화와 더불어 특정지역 내 차별화를 강화시키는 요인이 될 수 있기 때문입니다.

국가통계포털에 따르면 인구성장률은 2015~2020년 0.58%에서 2020~2025년 -0.28%로 감소합니다. 2025~2030년 -0.73%에 이어 2030~2035년 -0.94%로 빠르게 줄어들다가 2035~2040년 -1.81%로 앞자리 수가 바뀝니다. 2065~2070년에는 -6.31%로 하락세가 급격해집니다.

우려되는 부분은 6년 뒤인 2030년부터 구체화될 노령화 이슈입니다. 연령대별 인구 증감률(2020년대비 2030년 비교)이 70세 이상 58.3%, 60대 22.1% 증가합니다. 반면 주력 수요자인 40대와 50대는 각각 -14.7%, -5.5% 감소하고, 왕성한 수요층인 30대도 2.1% 증가에 그친다는 점입니다.

노령화가 지나치게 빠르게 진행됩니다. 노령화지수는 14세 이하 어린이 인구에 대한 65세 이상 노인인구 비율입니다. 노동인력과 부양 부담의 관점에서 인구 고령화 정도를 가늠하는 지표입니다. 노령화지수가 높아질수록 사회적 비용이 경제 부담으로 이어질 수 있죠.

신규로 생산활동에 진입하는 인구가 줄어드는데 반해 부양할 노인인구가 급격하게 늘어나면 사회보장비용의 지불액이 커지기 때문입니다. UN은 노인인구 비중이 20%를 넘으면 초고령사회로 분류하는데, 우리나라는 2025년에 도달하죠.

사회적 비용을 향후 세대에 분담시켜야 한다는 우려가 커지면서 저출산으로 연결될 수 있습니다. 주택수요에도 부정적입니다.

1인가구 증가가 수요 모멘텀 측면에서 인구 감소와 노령화의 대안이 될 수 있을까요? ‘KB부동산 데이터허브>공공통계>가구>1인 가구’에서 직관적으로 살펴볼 수 있습니다.

1인가구는 2025년 대비 2030년 전국 평균 7.9% 증가하고, 젊은층 인구 유입이 꾸준한 수도권 증가율은 9.0%로 최상위입니다. 도시 확장이 완성단계에 진입한 광역시는 1인가구도 성장에 한계를 보일 전망입니다.

전국 평균 7.9%보다 증가율이 높은 지역 TOP5는 세종 26.0%>경기 13.4%>제주 11.7%>인천 10.7%>충남 9.9% 등 수도권 근접지입니다. 2025년 전체가구 중 1인가구 비중은 34.3%에서 2030년 35.6%로 1.3%p 높아집니다.

TOP5 중에서 젊은 세대주 이주가 많은 세종이 32.8%에서 33.6%로 0.7%p 높아졌고, 타 지역도 전국평균 1.3%p보다 대부분 높습니다.

그런데 가구 증가 지역도 고령화 이슈에 노출됩니다. ‘KB부동산 데이터허브>공공통계>가구>1인 가구>고령자가구주’에 따르면 전국 고령자가구주는 2025년 614.7만가구에서 2030년 762.4만가구로 24.0% 증가합니다. 고령자가구 비중은 2025년 27.6%에서 2030년 32.9%로 5.3%p 늘어납니다.

고령자가구주 비중이 늘어나면 가구원 분가에 따른 신규주택 수요로 연결될 수도 있지만, 고령화가 더 심각해지면 보수적으로 투자전환될 가능성이 있습니다. 1인가구 고령화는 재건축 추진력이 다인가구보다 적어지고, 빈집증가로 연동되면 비인기지역으로 낙후될 가능성을 배제키 어렵죠.

세종을 비롯해 경기·인천 등 젊은 가구가 늘어나는 수도권도 고령자가구수 증가에 자유롭지 못합니다. 오히려 출생률이 적고, 이미 고령화단계로 넘어간 지방이 역기저효과(逆基底效果)로 고령자가구수 증가율이 상대적으로 완만했습니다. 서울은 고령자가구주 증가율이 18.7%에 불과합니다.

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