토지거래허가구역 해제 이후 주택시장 전망 및 투자 전략

2025년 2월 12일은 대치동, 청담동, 잠실동, 삼성동의 토지 거래허가구역이 해제된 날이다. 그동안 주택 투기 우려가 있어, 실수요자만 매입할 수 있고 2년 동안 실거주요건이 있던 토지거래허가구역이 해제되면서 이 지역 아파트 가격의 상승폭이 심상치 않다.

집도 안보고 계약하는 경우가 있는가 하면, 매도자가 계약금의 배액을 배상하면서 계약을 해제하는 경우가 있을 정도로 과거 전국적 과열양상시기에 나타난 현상이 강남 3구에서 일어나고 있다.

실제로 2월 말 잠실 엘스 아파트 112m²(34평형)에 세 팀이 동시에 답사를 진행했고, 그중 한 팀이 답사후 바로 계약하기도 했다. 인테리어가 전혀 되어 있지 않은 아파트로 매매 금액은 29억5,000만원이다. 현지 부동산 중개사무소 소장에 따르면, 매수자가 붙으면 계좌번호를 주지 않거나, 그 자리에서 5,000만~1억원을 올리거나 보류하면서 계약할 수 있는 매물이 손꼽을 정도로 얼마 없다고 한다.

토지거래허가 해제 구역뿐 아니라 개포동과 반포동 등에서도 신고가를 경신한 사례가 계속 나오고 있다. 서초구의 대장주로 평가받는 원베일리 국민평형 112m²(34평형)는 68억원에 거래되기도 했다. 서울의 다른 지역은 침체를 겪고 있는데, 유독 강남3구와 마용성(마포구, 용산구, 성동구)은 신고가를 경신하는 사례가 늘어나고 있다. 이유는 뭘까?

우선 토지거래허가구역 해제로 전세를 끼고 매입이 가능하면서 갈아타기 수요자나, 지방 외지인의 수요가 증가했다. 그리고 다주택자에게 부과하는 취득세와 양도세 중과 등으로 똘똘한 한 채를 매입하려는 경향이 강해졌다. 또 이 지역의 아파트 가격은 높아도 상대적으로 대출의존도가 낮은 현금 부자가 미래가치를 보고 매입에 나서는 것으로 판단된다.

이러한 모습은 강남3구에 국한된 사항이다. 서울 기타지역과 경기도, 인천 등의 지역에선 여전히 거래가 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 경기침체와 스트레스 DSR 등 대출 규제로 매수 문의가 뜸한 상황이다. 향후 주택시장은 어떨까? 주택시장은 금리, 경제 성장, 수급여건, 정부정책, 부동산 세금, 심리 등 여러요인이 복합적으로 작용해서 나타난다.

이를 감안했을 때 2025년의 주택시장은 전국적으로 약보합을 보일 것으로 판단한다. 다만, 양극화가 심해지면서 수도권은 강보합, 지방은 하락이 예상된다. 강남 3구와 마용성 지역은 강보합에서 상승 흐름이 나타날 것으로 보인다.

돌이켜보면 2022년 기준금리가 상승으로 돌아서면서 2022년과 2023년은 전국적으로 하락세였다. 2024년에 수도권은 상승, 지방은 하락을 보여 지방은 2022년부터 2024년까지 3년 연속 시장 흐름이 좋지 않았다.

장기 전망은 어떨까? 우리나라 주택 보급률은 2023년 기준 102.5%로, 여전히 낮은 수준이다. 특히 서울, 경기도, 인천은 100% 미만으로 공급 부족 상태다. 1,000명당 주택 수도 2020년 기준 우리나라는 418호로 OECD 34개국 평균 460호에 비해 낮은 수준이다. 가구원 수도 2039년까지 상승할 전망이다.

인구수는 감소세에 들어섰지만 가구원 수가 지속적으로 증가하고 있어 당분간 주택가격 상승 흐름은 지속할 전망이다. 다만, 가구원 수가 2029~2035년에 감소하는 지방의 광역시는 상승 흐름이 조금 일찍 끝날 전망이다.

2022년부터 시작된 주택시장 침체로 주택 인허가, 착공 물량이 지속적으로 감소하고 있다. 이로 인해 올해부터 2~3년간 아파트 입주 물량이 예년 대비 크게 감소할 전망이다.

이러한 이유로 조심스럽지만 2026년 하반기부터 주택시장은 상승 흐름으로 돌아설 것으로 판단한다. 당장 대통령 탄핵 결과 등 정치적리스크는 올해 6월이면 끝나고, 기준 금리도 2.5%이하로 조정될 것으로 보여 하반기에는 좀 더 나은 흐름이 예상된다.

따라서, 무주택자라면 지금의 어려운 시기에 안주하기 보다는 적극적으로 내 집 마련에 나설 것을 추천한다. 내 집 마련은 1~2년을 보고 매입하는 것이 아니라 최소 5년 이상의 미래를 바라보는게 좋다. 입주물량이 감소하고 있고, 주택 공급은 쉽게 되지 않는다는 점을 기억하자.

자금력이 있는 사람이라면 한강변 아파트나 재개발 지역을 추천한다. 앞서 얘기했지만 우리나라 주거 중심축은 한강변이다. 한강변에 초고가 아파트가 밀집되어 있다. 3.3m² (1평)당 1억원 시대가 열린게 불과 몇 년전인데 이제는 평당 2억원에 거래되고 있다.

가구원 수가 감소하더라도 자산가가 선호하는 지역은 희소성 때문에 가격이 유지될 가능성이 높다. 2024년에 30억원 넘는 아파트 거래는 2,305건으로 2023년의 875건에 비하면 2.6배 증가했다. 다주택자라면 주택수를 줄일 필요가 있다. 성년 자녀가 있다면 증여를 고려하거나 처분을 검토한다.

나이가 들수록 많은 부동산을 보유하기보다는 개수를 줄이고 금융자산이나 현금흐름이나 올 수 있는 수익형부동산으로 갈아타는 게 좋다. 노후 준비는 선택이 아니라 필수다. 따라서, 토지 등 자본차익형 부동산보다는 월세가 나올수 있는 부동산으로 바꿔 미리 노후 준비를 한다.