상속세 무신고, 나중에 양도소득세 부담으로 돌아올 수 있습니다.

(이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 다른 상속재산이나 채무는 없는 것으로 가정합니다)

김국민씨는 어머니로부터 단독주택 한 채를 상속받았습니다. 전체 상속재산에 상속공제 등을 적용한 결과 상속세가 '0원'으로 계산되었다고 가정해보겠습니다. 김국민씨는 납부할 상속세가 없으니 굳이 상속세를 신고하지 않았습니다.

이에 과세관청은 이 주택의 상속 당시 가액을 2억원으로 보아, 상속세를 '0원'으로 결정했습니다.

하지만 상속세가 0원이라고 해서 끝난 것이 아닙니다. 나중에 이 상속받은 주택을 팔면, 상속 당시 가액 2억원이 양도소득세의 ‘취득가액’으로 쓰입니다.

양도소득세는 부동산을 판 가액(양도가액)에서 부동산을 취득할 때 들어간 금액(취득가액)을 뺀 양도차익을 기준으로 산정되므로, 취득가액이 낮을수록 양도소득세는 더 많이 나옵니다.

상속부동산은 상속 당시 가액을 취득가액으로 삼기 때문에, 김국민씨가 나중에 이 집을 10억원에 팔았다면 2억원을 취득가액으로 하여 양도차익 8억원(=10억-2억)에 대해 양도소득세를 매기게 됩니다. 

그런데 알고 보니 상속 당시 이 주택의 실제 시가는 4억원 정도였다고 해보겠습니다. 4억원이어도 일괄공제 범위(5억원) 내이므로 상속세는 여전히 0원입니다.

이 경우 김국민씨가 양도소득세를 신고할 때,  "상속 당시 실제 시가가 4억원이었으니 이를 취득가액으로 계산해달라"고 주장할 수 있을까요?

<상속부동산을 양도할 때, '과세관청이 결정한 가액'이 취득가액이 되는 것이 원칙입니다>

앞서 설명드렸듯이, 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익에 매겨지고, 취득가액이 클수록 차익이 줄어 세금도 줄어듭니다.

상속받은 부동산은 상속인이 직접 돈을 주고 산 것이 아니므로, 양도소득세를 계산할 때는 원칙적으로 상속 당시의 세법상 평가액을 취득가액으로 봅니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 과세관청이 상속재산의 가액을 결정한 경우 그 가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있습니다.

따라서 원칙적으로는 과세관청에서 결정한 가액을 취득가액으로 봅니다.

<다만, 실제 시가와 다르다면 다툴 수 있습니다>

과세관청이 결정한 상속재산의 가액이 항상 양도소득세의 취득가액으로 적용되는 것은 아닙니다.

상속세가 '0원'인 경우, 납세자는 어차피 상속세를 내지 않는다는 생각에 과세관청이 결정한 상속부동산의 가액에 대해 굳이 문제를 제기하지 않을 수 있습니다. 그런데 그 가액이 상속 당시 시가를 반영하지 못했는데도 나중에 양도할 때 취득가액이 되면,  양도차익이 실제보다 부풀려져 양도소득세를 과도하게 내야 합니다. 뒤늦게라도 바로잡을 기회가 없다면, 납세자 입장에서는 매우 불합리한 결과가 발생할 수 있습니다.   

이에 대법원은, 과세관청이 결정한 가액이 상속 당시 시가를 제대로 반영하지 못한 경우, 감정평가 등으로 확인한 상속 당시 시가를 기준으로 취득가액을 산정할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결).  

앞선 예시로 돌아가면, 과세관청이 결정한 상속부동산의 가액은 2억원이지만, 객관적이고 합리적인 방법으로 확인한 상속 당시 시가가 4억원이라면, 그 4억원을 양도소득세의 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.

이 경우 필요경비 등을 고려하기 전의 단순 양도차익은 8억원(=10억-2억)에서 6억원(=10억-4억)으로 줄어들고, 이에 따라 양도소득세도 줄어들 수 있습니다.

이 사례에서는 상속공제 등을 적용한 결과 상속세가 여전히 0원이므로, 상속세 부담은 늘지 않으면서 양도소득세 부담은 줄어들 수 있습니다.

상속세가 0원이라는 이유로 상속재산의 가액을 확인하지 않고, 과세관청이 결정한 가액이 상속 당시 시가보다 낮게 정해진 상태로 남아있다면, 나중에 그 부동산을 팔 때 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다.

이번 대법원 판단으로, 과세관청이 결정한 가액이 상속 당시 시가를 제대로 반영하지 않았다면 나중에 상속 당시 시가를 취득가액으로 인정받을 수 있는 길이 열렸습니다. 다만 모든 경우에 가능한 것은 아니며, 감정평가 등 객관적이고 합리적인 방법으로 상속 당시 시가를 입증할 수 있어야 합니다.   

상속받은 부동산이 있다면 상속세 신고 단계에서 상속재산의 가액을 꼼꼼히 확인하고, 나중에 해당 부동산을 양도할 때도 취득가액이 적절하게 산정되었는지 살펴보는 것이 중요합니다. 필요한 경우 감정평가 등을 통해 상속 당시 시가를 확인하고, 세무전문가와 함께 상속세 및 양도소득세에 미치는 영향을 검토해보시기를 권해드립니다.