꼭 알아야 할 2026년 주택 세제개편(안)

지난 8월 3일 2026년 세제개편안이 발표되었습니다. 미래성장동력부터 서민·중산층에 이르기까지 전방위적인 개편에 대한 내용이 담겨 있는데 그중 가장 주목을 받고 있는 부분은 역시 주택에 대한 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)입니다.

큰 방향은 부동산세제 합리화를 위해 비거주주택, 다주택, 초고가주택 보유자에 대해서는 세부담을 늘리겠다는 것입니다. 결론은 적정 가격의 1주택에서 거주하는 것을 권장하고 있습니다. 어떤 내용이 있는지 영향을 많이 미치는 개정안 위주로 살펴보도록 하겠습니다.

보유세는 재산세와 종부세를 말합니다.

재산세는 물건별로 과세가 되고 종부세는 개인별로 전체 보유주택의 공시가격을 합산하여 일정금액을 초과한 경우에만 과세가 되는데 그 기준이 기본공제금액입니다.

현재는 1세대1주택자의 경우 12억원이 공제가 되고 , 그외 주택 보유자는 9억원이 공제가 됩니다.

개정안의 내용도 1세대1주택과 그외의 자를 구분하여 공제금액을 정하는데 거주 조건이 붙어 거주여부에 따라 금액이 달라지게 됩니다.

1세대1주택자의 경우 거주를 하고 있다면 오히려 기본공제 금액이 12억에서 14억으로 인상이 됩니다.

반면 거주를 하고 있지 않다면 12억에서 9억으로 인하가 됩니다.

다주택자는 공제금액이 다소 복잡해지는데 ‘4억 + (5억 X 거주용 주택가액 / 주택가액 합계액)’으로 계산을 합니다.

4억까지는 조건없이 공제를 해주고 5억에 대해서는 전체 주택에서 거주하는 주택부분에 대해서만 공제를 해주겠다는 의미입니다.

종부세를 계산하는 과정을 살펴보면 다음과 같습니다.

종부세 = (공시가격 – 기본공제) X 공정시장가액비율 X 세율 – 세액공제

공시가격을 시작으로 여러가지 요소들이 영향을 미쳐서 부담세액이 결정 되는데 기본공제 외에도 공정시장가액비율 상향, 세율 상향, 세액공제의 거주공제 전환 등 많은 변화가 예고되어 있습니다.

세부적인 내용은 전문가를 통해서 확인하시기 바랍니다.

현재 조정대상지역의 다주택자들은 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고 세율도 중과되기 때문에 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황입니다.

이런 상황에서 종부세마저 계속 늘어난다면 보유도 양도도 둘 다 어려운 입장에 놓이게 됩니다.

정부는 이번 세제개편안으로 인해 종부세 부담이 늘어나는 다주택자에게 매도기회를 주기 위해 한시적으로 양도세 세율 완화 방안도 함께 제시하였습니다.

현재는 2주택자는 일반세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p를 가산하는데 2027년, 2028년에는 한시적으로 가산율을 낮출 예정입니다.

시행시기는 올해 양도해서 높은 중과세율이 적용되더라도 2027년 양도세 확정신고시 완화된 세율을 다시 적용할 예정입니다.

참고로 세율은 인하되더라도 장기보유특별공제까지 허용해주는 것은 아니니 유의하시기 바랍니다.

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할 경우 수년간의 양도차익이 한꺼번에 발생한다는 점을 고려하여 물가상승률정도는 공제를 해주겠다는 의미로 양도차익에서 차감을 해주는 금액입니다.

하지만 이제는 단순하게 오래 보유했다고 해서 세제혜택을 주지는 않습니다.

주택은 보유와 동시에 거주를 해야 장기거주에 대한 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

일단 내년에는 올해와 동일하게 적용후 단계적으로 ‘보유’에 대한 공제를 ‘거주’에 대한 공제로 전환할 예정입니다.

추가적으로 지금은 장기보유특별공제에 대한 금액한도가 없어 초고가 1주택을 장기보유한 경우 80%공제율을 적용하여 수십억원의 공제를 받는 경우도 있었으나 이 부분 역시 한도를 신설하여 무제한 혜택은 방지할 예정입니다.

정부의 세제개편안이 내년부터 당장 시행되는 확정된 내용은 아닙니다.

여론를 수렴해서 수정될 수도 있고 지금도 국회에서 보완할 내용을 지속적으로 논의중에 있습니다.

법이 확정되어 통과될때까지 관심을 가지고 전문가와 지속적인 소통을 하시기 바랍니다.