리츠(REITs) | 소액으로 부동산에 투자해요

리츠(REITs)는 여러 투자자에게서 돈을 모아 부동산에 투자하고, 여기서 나온 임대료나 매각 차익을 나눠 주는 부동산 간접투자기구를 말해요. 우리말로는 부동산투자회사라고 부르는데요. 큰돈이 한 번에 들어가는 직접투자와 달리 소액으로 여러 부동산에 나눠 투자할 수 있어 부담과 위험이 적은 편이죠. 운용 방식에 따라 자산을 직접 굴리는 자기관리 리츠와 자산관리회사에 맡기는 위탁관리 리츠, 기업구조조정 리츠로 나뉘어요.

올해 7월 말 기준 국내 리츠는 470개, 총자산은 127조 3,000억원에 달해요. 10년 만에 개수는 약 2.8배, 자산은 약 5배로 커졌는데요. 운용자산 기준으로는 임대주택에 투자하는 주택 리츠 비중이 가장 크고, 사무용 빌딩 중심의 오피스 리츠, 물류센터와 상가를 담은 물류·리테일 리츠가 뒤를 이어요.

모든 리츠가 일반 투자자에게 열려 있는 건 아니에요. 7월 말 기준 한국거래소에 상장된 리츠는 23개인데요. 상장 리츠는 증권사 앱에서 일반 주식처럼 매수하면 되고, 종목을 고르기 어렵다면 여러 리츠를 묶은 리츠 ETF에 투자하는 방법도 있어요. 비상장 리츠는 국토교통부 리츠정보시스템에서 공모 현황을 확인해 투자할 수 있죠.

리츠의 가장 큰 매력은 배당이에요. 리츠는 투자한 부동산에서 나온 임대료나 매각 차익을 투자자에게 배당하는데요. 해당 연도 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하는 것이 원칙이에요. 임대료라는 꾸준한 현금흐름이 뒷받침되기 때문에 시장이 흔들려도 배당은 비교적 일정하게 유지되는 편이죠.

리츠에 투자하면 부동산에 얽힌 세금 부담을 한결 덜 수 있어요. 부동산을 직접 사면 취득세, 재산세 등 여러 세금을 내야 하는데요. 리츠는 건물이 아닌 리츠 회사의 주식을 갖는 것이라 부동산 관련 세금이 붙지 않아요. 대신 배당금을 받을 때 15.4%(배당소득세 14%+지방소득세 1.4%)가 붙죠.

환금성도 중요한 차이점이에요. 환금성이란 자산을 필요할 때 얼마나 빠르게 제값에 현금으로 바꿀 수 있는지를 뜻하는 용어인데요. 실물 부동산은 살 사람을 찾는 데 몇 달씩 걸리기도 하지만, 상장 리츠는 그런 복잡한 과정 없이 증시에서 실시간으로 팔아 현금으로 바꿀 수 있다는 점이 장점이죠. 게다가 리츠 하나에 여러 부동산이 담겨 있으면 분산 효과도 얻을 수 있고, 분기마다 투자보고서가 공시돼 투명성도 높은 편이에요.

다만, 리츠 시장은 지난달부터 다소 주춤하는 모습이에요. 한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올린 데다, 글로벌 국채 금리까지 고공행진을 이어가면서 리츠에 대한 부담이 커졌기 때문인데요. 실제로 국내 주요 리츠·인프라 16개 종목으로 구성된 KRX 부동산리츠인프라 지수는 지난 9일 전날보다 0.26% 내린 1,223.38에 마감하며 두 달 넘게 1,200~1,250 범위에서 벗어나지 못하고 있죠.

공실률도 리츠 수익을 좌우하는 변수예요. 공실이 늘면 임대 수익이 줄고, 그만큼 배당으로 돌릴 돈도 줄어들기 때문인데요. 다행히 국내 리츠 시장엔 긍정적인 신호도 있어요. 건설 원가가 크게 오르고 자금 조달이 어려워지면서 신규 공급이 빠르게 줄고 있는데요. 수도권 A급 물류센터의 올해 신규 공급은 약 86만 ㎡로 2024년보다 크게 줄고, 평균 공실률도 작년 17%에서 10% 초반대로 안정될 전망이에요.

배당수익률이 높다고 무조건 좋은 리츠인 건 아니에요. 배당수익률은 배당금을 주가로 나눈 값이라, 배당금이 그대로여도 주가가 내려가면 수익률은 오히려 높아지는데요. 자산 가치가 떨어져 주가가 빠진 리츠가 겉으로는 고배당 종목처럼 보이는 착시 효과에 주의해야 하죠. 건물을 팔아 생긴 일회성 이익이 특정 분기 배당에 몰리거나, 감가상각비·자본준비금을 배당 재원으로 끌어 쓸 때도 공시상 시가배당률이 실제 수익률보다 높게 보일 수 있어요.