보증금 나몰라라…임차인의 대응전략은?

직장 이직으로 인해 지방에서 서울로 이사를 가야 하는 직장인 A씨. 계약 만료 전부터 집주인에게 이사 의사를 명확히 밝혔으나, 집주인은 계약 만료 당일이 되어서야 "요즘 전세가 안 나가서 돈이 없다. 일단 이사는 나가고 다음 세입자가 들어올 때까지 전입신고를 유지하면서 기다려 달라"고 한다. A씨는 이미 계약한 서울 아파트에 잔금을 치러야 하고 전입신고도 해야 하는 상황이라 사면초가에 빠졌다. 보증금을 돌려받으려면 A씨는 어떻게 해야 할까?

임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권을 보장한다. 주택임대차보호법상 대항력이란 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미한다.

대항력을 주장하려면 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 갖추어야 한다. 주택임대차보호법상 우선변제권이란 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 다른 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리이며, 대항력의 요건에 확정일자까지 갖춰야 인정된다.

만약 A씨가 짐을 빼서 서울로 이사를 가고 전입신고를 해버린다면 어떻게 될까? 그 순간 주택임대차보호법상 보호막인 '대항력'과 '우선변제권'이 사라진다. 즉, 해당 집이 경매로 넘어가도 보증금을 한 푼도 건지지 못하는 최악의 상황을 맞이할 수 있다.

많은 임차인들이 계약 만료 시점이 다가오면 새로운 보금자리로 이동할 부푼 꿈을 꾼다. 하지만 현실에서는 "다음 세입자가 들어와야 돈을 준다"라거나 아예 연락을 회피하는 임대인 때문에 피가 마르는 상황이 심심치 않게 발생한다. 보증금을 제때 돌려받지 못할 때, 임차인이 자신의 소중한 재산을 지키고 나아가 강하게 압박할 수 있는 가장 확실한 법적 무기가 바로 '임차권등기명령'이다.

임차권등기명령은 전세나 월세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들을 위해 마련된 강력한 법적 권리 보호 제도이다. 다만 이 제도를 활용하려면 법이 정한 세 가지 조건을 지켜야 한다.

① 임대차 계약이 완전히 종료되었을 것
특히 묵시적 갱신(아무 말 없이 계약이 연장된 상황) 중이라면 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로, 그 이후에 신청할 수 있다. 계약 종료 전에는 신청 자체가 불가능하다.

② 보증금을 ‘일부라도’ 돌려받지 못했을 것
보증금 전액을 못 받은 경우는 물론, 단 10만 원만 돌려받지 못했어도 신청할 수 있다.

③ 대항력과 우선변제권을 갖추고 있을 것
계약 당시 전입신고(주민등록)와 확정일자를 정상적으로 취득한 상태여야 한다.

임차권등기명령을 신청하여 등기가 완료되면, 이사를 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다. 그래서 보증금을 돌려받기 위한 소송이나 경매 절차를 진행하는 동안에도 권리를 보호받을 수 있다.

임차권등기명령은 보증금을 받기 위한 절차의 끝이 아니라 시작이다. 임차권등기명령으로 권리를 보전한 후에는 보증금을 실제로 회수하기 위한 절차를 진행해야 한다.

유의할 점은 법원이 임차권등기명령을 발령했다고 바로 효력이 생기는 것은 아니며, 반드시 등기부등본에 임차권등기가 실제 기재되었는지 확인해야 한다는 점이다. 임차권등기명령에도 임대인이 보증금을 지급할 기미가 없다면 결국 관할 법원에 임대차보증금 반환청구소송을 제기하고 강제집행 권원을 얻을 수밖에 없다.

임대인이 특별히 다투지 않을 것으로 예상된다면 보증금 반환소송 대신 지급명령을 신청할 수도 있다. 소송에 비해 지급명령 신청은 절차가 간단하면서 인지대가 저렴하고 처리 기간이 비교적 짧기 때문이다. 단, 임대인이 이의를 제기하면 일반 민사소송으로 전환된다.

전세 사기와 역전세난이 사회적 화두가 된 요즘, 보증금은 단순한 '돈'을 넘어 한 개인과 가족의 생계이자 미래일 수 있다. "다음 세입자가 들어올 때까지 기다려달라"는 임대인의 사정 어린 부탁에 흔들려 대항력을 스스로 포기하는 우를 범하기보다는 법적 절차와 영리한 대응 전략을 통해 소중한 임차보증금을 안전하게 지켜내야 한다.