집주인이 보증금을 안 주면 이사 가지 마세요!

2022년 '빌라왕' 사건 이후 전세 보증사고 규모는 매년 커져왔어요. 국회 국토교통위원회가 HUG(주택도시보증공사)로부터 받은 자료에 따르면 최근 5년(2021~2025년) 누적 보증사고 금액은 11조 8,205억 원에 달하고, 그중 2024년 한 해에만 2만 941건, 4조 4,896억 원 규모의 사고가 발생해 역대 최고치를 기록했어요. 지역별로는 경기·서울·인천 등 수도권에 피해가 집중돼 있고요.

다만 최근에는 분위기가 조금 달라지고 있어요. 전셋값 상승과 전세가율 인하로 고위험 빌라 등의 보증 가입이 줄면서, 2025년도 보증사고 규모는 정점을 찍은 2024년도의 절반 수준으로 감소했고, 올해 1~4월 간의 보증사고 규모도 2,693억 원으로 지난해 같은 기간 대비 53.1% 줄었습니다.

채권 회수율도 크게 개선돼 회수 금액이 대위변제액을 넘어서는 '골든 크로스'가 2015년 이후 처음 나타나기도 했죠. 그렇다고 안심할 단계는 아니니, 계약 전 체크리스트와 사고 발생 시 대처법은 꼭 알아두셔야 해요.

보증금 미반환은 임대 기간 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말해요. 이럴 때 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 절대 이사를 가지 않는 것이에요. 주택임대차보호법상 대항력을 지키려면 '점유'와 '전입신고'가 필수이기 때문인데요. 잠깐이라도 점유를 잃으면 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있어요.

만약 임대인에게 상환 능력이 없다면, 계약 연장도 방법이에요. 만료 6개월~2개월 전까지 임대인의 통지가 없으면 '묵시적 갱신'이 이뤄진 것으로 보고, 이 경우 계약은 2년 자동 연장돼요. 이 기간 중에는 임차인만 해지를 요청할 수 있고, 통지 후 3개월 뒤 임대인은 보증금을 반환해야 해요.

그동안은 이사가 불가피한데 점유를 유지할 수 없는 경우 '임차권등기명령'을 활용해왔죠. 임차인이 점유·전입 요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도예요. 2023년 7월 19일부터는 절차가 개선돼서, 예전처럼 법원 결정이 임대인에게 송달돼야만 등기가 진행되는 게 아니라 임대인에게 송달되기 전에도 곧바로 등기 촉탁이 가능해졌어요. 임대인이 잠적하거나 연락을 피해도 임차인의 권리 확보가 더 빨라진 셈이에요.

점유 상태를 유지하고 있다면 다음은 보증금 회수 절차예요. 핵심은 '우선변제권'인데요. 임차 주택이 경매·공매에 넘어갔을 때, 다른 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리예요. 우선변제권을 얻으려면 대항력에 더해 '확정일자'를 미리 받아둬야 해요.

보증금이 소액이라면 '최우선변제금' 대상이 될 수도 있어요. 이 기준은 2023년 2월 21일 개정된 이후 2026년 현재까지 그대로 유지되고 있어요.

여기서 꼭 기억할 점! 이 기준은 '근저당권 등 담보물권이 설정된 시점' 기준으로 적용돼요. 지금 계약을 새로 해도 그 집에 과거(예: 2018년, 2021년)에 설정된 근저당이 있다면 그 당시 시행령 기준이 적용되니, 등기부등본상 근저당 설정일을 꼭 확인하셔야 해요.

이사가 불가피하다면 앞서 설명한 임차권등기명령을, 단독으로 법원에 신청하면 돼요.

2023년 상반기만 해도 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'에 따른 임시 대환대출 위주였다면, 지금은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'이라는 법적 틀 안에서 지원이 이뤄져요. 해당 전세사기 특별법은 2023년 6월 시행 이후 2024년 9월 한차례 크게 개정됐어요.

• 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자를 갖췄을 것 (임차권등기·전세권 설정도 인정)
• 임대차보증금이 5억 원 이하일 것 (지역·피해자 여건에 따라 위원회 재량으로 최대 7억 원까지 인정 가능 – 개정 전 3억 원 기준에서 상향)
• 다수 임차인에게 반환채권 미변제 피해가 발생했거나 예상될 것 (임대인 파산·회생, 경매·공매 개시 등)
• 임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

이 요건에 해당해 '전세사기피해자등 결정문'을 받으면 다음과 같은 지원을 받을 수 있어요.

• 저금리 대환대출(버팀목전세자금대출 등)로 전환 – 개정 전에는 임대차 종료 1개월 후에만 가능했지만, 지금은 결정문이 있으면 계약 기간 중에도 즉시 신청 가능
• 디딤돌대출 이용 시 DTI 요건 완화
• 경매가 진행될 경우 우선매수권을 LH 등에 양도해 최장 10년간 임대료 부담 없이 거주
• 이중계약 피해자(기존 세입자가 퇴거하지 않은 상태에서 새로 계약한 세입자)도 지원 대상에 포함
• 전세 관련 대출 채무 불이행·대위변제 기록 삭제 지원

현재 기금대출을 운용하는 곳은 KB국민은행을 비롯해 우리은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, BNK부산은행 6곳입니다. 신청·상담은 전세피해지원센터(☎ 1533-8119) 또는 각 시·도 전세사기피해지원센터에서 가능해요.