노후 준비로 수익형 부동산 1위는?

수익형 부동산은 매달 월세가 나오는 부동산을 말한다. 수익형 부동산은 생각보다 종류가 많다. 가장 대표적으로 생각하는 구분상가 외에 구분오피스(지식산업센터 포함), 건물, 상가주택, 오피스텔, 원룸주택, 다가구주택, 소형아파트, 고시원 등 다양하다.

투자를 잘하려면 각 상품의 특징과 장단점 등을 잘 파악해야 한다. 투자 금액이 많고 적음에 따라 투자할 수 있는 상품이 나뉘기 때문이다. 가령 1억5,000만~2억원의 자금을 가지고 있다면, 서울에서 원룸형 오피스텔을 구입할 수 있다.

유망 지역으로는 대기업과 소규모 기업이 밀집한 강서구 마곡지구와 금천구 가산디지털단지, 도심 접근성이 좋은 마포구가 대표적이다. 매매 가격은 1억7,000만원 내외인데, 보증금 1,000만원에 월세 70만~75만원을 받을 수 있다. 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 매매 가격은 정체했지만 월세 가격이 꾸준히 오르면서 임대수익률은 6% 가까이 되어 높은편이다.

오피스텔은 1인 가구 증가로 공실 우려가 적고, 월세도 꾸준히 오를 것으로 보여 초보 투자자가 시작하기에 적합하다.

투자 여력이 2억~3억원이라면 구분오피스(지식산업센터포함)를 매입할 수 있다. 가령 2억5,000만원이라면 서울 마곡지구의 전용면적 40㎡(12평) 내외를 매입하고, 보증금 1,000만원에 월세 75만원 정도를 받을 수 있다. 연간 임대수익률(연수익률)은 3.75%다. 오피스텔에 비해 임대수익률은 낮지만 기업체가 장기간 임차하는 경우가 많은 게 장점이다. 투자 금액이 3억~4억원이라면 선택의 폭이 넓어진다.

수도권에서 투룸형 오피스텔과 소형아파트, 전용 66㎡(20평)에 달하는 구분오피스 등을 매입할 수 있다. 가령 고양시 덕양구 동산동의 전용 59㎡(18평) 오피스텔은 매매가격이 4억 2,000만원인데, 보증금 3,000만원에 월세 130만원을 받을 수 있어 연수익률은 4%다. 소형아파트도 매입할 수 있는데, 신축은 어렵고 구축이 가능하다. 연수익률은 3% 내외로, 오피스텔보다는 1%p 낮다.

투룸형 오피스텔은 소형아파트 대체 상품이어서 아파트 가격이 상승하면 함께 오르므로 자본 차익도 높은 편이다.

고시원 사업도 가능하다. 권리금과 보증금, 인테리어 비용으로 3억~4억원이 들어가고 투자 금액 대비 매달 10% 이상의 현금흐름이 가능하다. 하지만 임차인이 자주 바뀌어 응대할 것이 많고, 다른 임대사업과 달리 정기적으로 고시원을 방문해 청소나 음식 등을 제공해야 하기 때문에 매일 시간 투자가 필요하다.

여유자금이 5억~6억원이라면 상가에 투자할 수 있다(면적이 넓은 구분오피스나 지식산업센터도 가능). 경기도에서 1층은 전용 40㎡(12평) 내외, 3층 이상이라면 실평수 99㎡(30평) 내외 상가에 투자할 수 있다. 연수익률은 1층이 4% 이상, 3층 이상은 5% 가 넘는다. 상가는 부침이 심한 상품이니 투자 시입지를 잘 살피고 투자해야 한다. 업무 단지와 배후 아파트 세대가 많은 곳이 좋고, 지하철 출구에서 100m 이내가 공실 우려가 없다.

여유자금이 10억~20억원이라면 땅이 있는 다가구주택, 상가주택, 원룸주택을 매입할 수 있다. 땅이 있기 때문에 지가가 오르면서 자산가치도 상승하는 장점이 있다. 이 중 임대수 익률이 가장 높은 것은 원룸주택으로 연간 5% 내외고, 1인 가구 증가로 수요가 많아 공실 걱정은 낮다. 대학가나 업무 밀집 지역이 가장 유망하다.

여유자금이 20억원 이상의 자산가라면 상가와 사무실로 구성된 꼬마빌딩 매입이 가능하다. 서울권역에서 대지 100㎡(30평) 이상을 구입할 수 있다. 꼬마빌딩은 지하철 역세권이나 업무 단지, 대규모 아파트 단지 등에 위치해야 공실 우려가 없고 안정적인 임대수익이 가능하다.

이런 지역은 토지기준 평당 금액이 올라가니 좀 더 많은 자금이 필요할 수 있다. 꼬마빌딩은 건물 유지, 보수, 리모델링을 적시에 해야 하고, 세입자와 재계약, 신규 임대 등이 주택보다는 조금 어려운 부분이 있으니 고령층보다는 35~55세의 젊은 층에게 추천한다.

나이가 55세 이상 은퇴자라면 자본 차익 중심보다는 안정적인 임대수익 중심의 수익형 부동산에 투자한다. 은퇴자는 수익형 부동산에서 나오는 현금흐름으로 생활해야 하니 정기예금보다 1.5배 이상 높은 수익률이 중요하기 때문이다. 그리고 인생 2막을 펼치는 입장이고 편안한 노후 생활을 위해서는 임대 관리가 쉬워야 한다.

임대수익률이 높고 임대관리가 쉬운 상품은 오피스텔, 섹션오피스, 원룸주택이다. 이 상품은 시간이 지날수록 월세가 오르고 자본 차익도 기대할 수 있다.

아직 나이가 상대적으로 젊고, 일할 시간이 남은 35~55세라면, 자본 차익이 높은 수익형 부동산 투자를 고려한다. 20억원 이상 여유자금을 투자하는 자산가라면 꼬마빌딩이나 상가주택이, 자금 여력이 적다면 소형아파트나 전용 50㎡(15평) 이상의 투룸 오피스텔이 좋다. 재개발 구역의 다가구주택이나 상가주택은 보유 기간 중 월세 수익을 얻으면서 향후 재개발 후 아파트 입주권이나 상가 입주권을 받아 자본 차익을 극대화할 수 있다.

한편, 많은 사람이 은퇴 후 공기 좋은 지역에서 살고 싶어 한다. 부동산 투자 관점에서 전원주택은 가격 상승 여력이 높지 않기 때문에 전세나 월세로 거주한 후 생활하기 편리하다면 매입을 추천한다. 부부가 함께 만족한다면 훌륭한 노후 준비가 될 수 있다.