상가임대차계약 앞두고 있다면? 필수 확인사항 알아보기

상가임대차계약은 일반적으로 신규 입점, 승계 입점 두 가지로 나뉘어요. 종류에 따라 계약 후 사업자 등록 시 발급받아야 하는 서류나 절차가 달라져 미리 잘 알고 있어야 하는데요. 하나씩 살펴볼게요.

신규 입점은 공실 상태의 상가에 처음으로 입점하거나, 기존 업종과 다른 업종으로 새로 들어오는 경우를 말해요. 상가임대차계약 후 사업자등록증을 발급받아야 하고, 업종에 따라 사업자등록 시 영업신고증이나 영업허가증이 추가로 필요할 수 있어요.

승계 입점은 새로운 임차인이 기존에 동일 업종을 운영하던 임차인(양도인)에게 영업신고증을 양도받고 입점하는 경우를 말해요. 승계 입점은 영업신고증만 양도되며, 사업자등록증은 양도되지 않아요. 따라서 기존 사업자등록증은 말소하고, 신규 입점과 동일하게 새로 사업자등록증을 신청해야 해요.

기존 영업장 행정처분 내역 확인하기
승계 입점 시에는 기존 영업장이 받은 행정처분도 함께 승계됩니다. 따라서 승계 입점을 할 때는 관할 행정기관에서 기존 영업장의 행정처분 내역을 반드시 확인해야 해요.

권리 양수도 계약서 작성 시 양도인 확인하기
행정기관에서 확인을 마쳤다면 기존 임차인(양도인)과 새로운 임차인 간에 '권리 양수도 계약서'를 작성해야 합니다. 이때 양도인의 영업권리증과 사업자등록증을 확인하여, 기존 임차인이 양도인이 맞는지 확인하세요. 또한 임대인과 새로운 임차인 간의 상가임대차계약은 권리 양수도 계약이 완료된 후 체결하는 것이 좋아요.

상가를 계약하기 전, 계약하려는 건물의 상태를 현장에서 직접 확인하세요. 사진이나 서류만 봤을 때는 놓칠 수 있는 부분이 많기 때문인데요. 소음, 냄새, 주변 환경, 노후 정도, 하자 상태와 같은 요소는 실제로 방문해야만 제대로 파악할 수 있어요. 만약 건물이나 상가 자체에 하자가 있어 계약을 할 수 없으면, 계약금을 즉시 돌려받을 수 있는 조건을 계약서에 적는 것이 좋아요.

계약 전, 등기사항전부증명서(이하 '등기부')과 건축물대장에 문제가 없는지 꼼꼼히 확인하세요.

혹시 권리관계나 건축물대장에 문제가 있다면, 계약 전에 문제를 반드시 해결한다는 조건을 계약서에 명시하는 게 좋아요. 문제가 해결되지 않으면 계약을 해지할 수 있는 조건을 넣어두는 거죠. 또한 상가에 큰 문제가 생겨 계약을 취소해야 할 경우를 대비해, 계약금을 돌려받을 수 있는 조건을 계약서에 포함하면 더 안전하게 계약할 수 있어요.

상가임대차계약서에 별도로 적어두지 않았다면, 계약 종료 후 임차인은 상가를 ‘임대차계약을 체결할 당시의 상태’로 원상복구하는 것이 원칙입니다. 다른 사람에게 영업권을 넘기지 않고 계약이 끝났다면 상가를 처음 계약했을 때와 같은 공실 상태로 되돌려야 한다는 뜻이에요.

그렇지만 상황에 따라 원상복구의 기준이 달라질 수 있어요. 만약 기존 임차인이 새로운 임차인에게 프랜차이즈 영업권을 넘겨주면서 권리금을 받았다고 가정해 볼게요. 이런 경우, 가게를 공실 상태로 되돌리는 대신 프랜차이즈 기준에 맞게 인테리어를 유지하거나 복구해야 할 수도 있습니다.

이렇게 프랜차이즈 특성 또는 법적인 이유로 원상복구 조건이 달라질 수 있으니, 계약 전에 임대인과 원상복구 조건을 명확히 합의하고 계약서에 꼭 적어두세요.

대금을 이체할 때는 등기부에 명시된 소유주의 계좌인지 꼭 확인해야 해요. 단독 소유가 아닌 하나의 상가를 여러 사람이 나눠서 소유한 ‘공유 지분’ 상황에서는 각 소유주가 가진 지분 비율대로 대금을 이체하는 것이 원칙입니다.

하지만 보통 한 명의 대표 계좌로 입금하는 경우가 많아요. ‘지정 계좌’라는 단어를 사용하여, 상가 소유주 중 한 명의 계좌를 대표로 선정하는 것이 좋습니다. 대금 이체 과정에서 생길 수 있는 혼란을 줄이고, 소유권의 안전성을 확보할 수 있어요.

마지막으로 계약 전 등기 내용을 확인했어도, 계약 당일과 잔금을 치르는 당일에 등기부를 한 번 더 발급하여 변동 사항이 없는지 확인하세요.

임대인이 바쁘거나 계약 현장에 직접 올 수 없는 경우, 대리인이 계약을 진행합니다. 대리 계약을 할 때는 대리인이 위임받은 권한 범위와 내용이 정확한지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

대리인이 임대인의 가족이나 부부여도, 대리권을 별도로 받지 않았다면 무권대리에 해당돼요. 무권대리란 법률적으로 대리권을 받지 않은 사람이 대신 계약을 체결하거나 법률 행위를 하는 경우를 말하는데요. 이렇게 체결된 계약이나 법률 행위는 법적 효력이 없습니다. 따라서 효력을 갖추기 위해 위임장과 인감증명이 필요해요.

상가 계약은 사업의 첫걸음이자 중요한 과정이죠. 처음이라서 어려움이 많을 수 있지만, 꼼꼼한 준비와 신중한 계약이 성공적인 사업 운영의 시작이 될 거예요. 계약 단계에서 세심하게 주의를 기울인 사장님의 노력이 사업의 든든한 밑거름이 되길 바랍니다.