등기부 등본 보는 법 알아봐요! 전세 사기 예방하는 꼼꼼 가이드

전세 사기 예방을 하려면 등기부 등본 보는 법을 잘 알고 있어야 한다는 말 들어보셨나요? 등기부 등본이란 부동산(토지 및 건물) 소유권과 관련된 중요한 정보를 기록한 문서로, 본래 명칭은 '등기사항전부증명서'입니다. 등기부 등본 조회를 하면 집주인이 누구인지, 빚이 얼마나 많은지, 보증금을 돌려주지 않은 적은 없는지 확인할 수 있어요. 

무엇보다 근저당권 확인이 필수인데요. 근저당권을 확인하면 이 부동산에 빚이 얼마나 되는지 파악할 수 있습니다. 


🏦 근저당권을 알려면 먼저 근저당 뜻을 알아야 해요.

근저당이란 담보를 설정하는 행위 자체를 의미합니다. 즉, 집이나 땅을 담보로 돈을 빌릴 때 그 부동산에 근저당을 설정한다고 말해요. 

근저당을 설정하면 돈을 빌려준 사람에게 근저당권이 생기고, 근저당권을 가진 사람(또는 기관)을 근저당권자라고 불러요. 집에 근저당이 많이 잡혀 있으면 집주인이 빚을 갚지 못했을 때, 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요. 따라서 등기부 등본 조회 시 근저당권 확인이 중요합니다. 

등기부 등본은 누구나 대법원 인터넷등기소에서 발급 및 열람할 수 있습니다. 등기부 등본 조회는 집주인이 아니어도 확인할 수 있으니 계약 전후로 조회해보시길 추천드려요.

세입자가 전세나 월세로 집을 빌렸다는 사실이 아직 등기부에 등록되지 않았다면, 등기부 등본에 그 내용이 없을 수도 있어요. 이럴 때는 전입세대 열람내역 또는 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다. 

등기부 등본은 크게 3가지 영역으로 구성되어 있습니다. 

① 표제부

표제부는 부동산의 기본 정보를 담고 있어요. 해당 부동산이 토지인지 건물인지, 아니면 아파트나 오피스텔 같은 집합건물인지 알 수 있어요.

또한 주소, 면적, 토지 용도(지목) 등 부동산의 특성과 위치를 확인할 수 있습니다. 표제부에 적힌 내용이 실제 부동산과 일치하는지 계약 전 꼭 확인하세요. 

② 갑구

갑구는 소유권에 대한 내용을 담고 있어요. 이 집을 소유한 사람, 즉 집주인에 대해 알 수 있죠. 이때 내가 계약하려는 집의 집주인과 동일한 인적사항이 적혀있는지 확인해야 합니다. 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소를 잘 확인하세요. 

갑구에서 주의해서 읽어야 하는 내용 중 하나는 '소유권의 제한' 사항입니다. 집의 소유권이 어떤 이유로든 자유롭게 거래되거나 사용될 수 없는 상태인지 확인하는 부분이에요. 즉, 집주인이 마음대로 그 집을 팔거나 사용할 수 없다는 뜻이죠. 가압류*, 가처분** 같은 단어가 있으면 안전한 계약이 아닐 가능성이 높습니다. 
 

③ 을구

을구는 소유권 외 권리관계에 대한 내용을 담고 있어요. 건물을 담보로 빚을 낸 내용, 세입자가 보증금을 보호받기 위해 설정한 임차권*, 전세권** 등의 내용을 확인할 수 있습니다. 
 

을구에서는 아래 3가지 사항을 꼭 확인해야 해요.

계약하려는 집에 빚이 많은지, 다른 세입자의 보증금을 돌려주지 않아서 임차권 설정이 되어있지는 않은지 확인할 수 있어요. 

근저당권 설정은 기재된 순서대로 권리 순위가 결정됩니다. 집이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 순위가 높은 근저당권자가 있다면 돈을 못 돌려받을 가능성이 있다는 뜻이에요.

집을 팔아서 받은 돈이 근저당권자 모두에게 돌려주기 충분하지 않으면, 순위가 낮은 근저당권자는 돈을 다 받지 못할 수 있어요. 

채권최고액은 집주인이 빚을 갚지 못했을 때, 근저당권자가 집주인에게 받을 수 있는 최대 금액이에요.

집이 경매에 넘어갔을 때 채권최고액과 임차보증금의 합이 집의 현재 시세보다 높다면, 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있어요. 

집에 설정된 근저당권 금액과 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격보다 높다면 '깡통전세'에 해당하는 경우니, 전세 계약을 다시 고려해보세요. 

채무자는 보통 임대인에 해당하는 집주인, 근저당권자는 보통 집주인이 대출받은 금융기관 또는 개인이에요. 

부동산 등기 변동 알림은 내가 거주하는 집 등기사항에 변동이 생기면 알려드리는 서비스예요. 집주인 변경, 압류, 근저당권 설정처럼 세입자가 꼭 알아야 하는 등기 변동 사항을 바로 받아볼 수 있어요.

부동산 등기 변동 알림, 추천하는 이유 3가지

내가 거주하는 집에 대한 권리 침해 요소(예. 근저당 설정, 가처분 신청)를 확인하여 보증금을 지키기 위한 준비를 빠르게 할 수 있어요.

예를 들어, 근저당 설정이 되면 집이 은행에 담보로 잡혔다는 것을 의미하는데요. 집주인이 돈을 갚지 못하면 은행이 집을 처분할 수 있기 때문에 등기 변동 알림으로 이러한 상황을 빠르게 파악하고 대응할 수 있습니다. 

집주인이 바뀌면 새로운 집주인은 기존 계약사항을 인정하지 않을 수 있어요. 기존에 약속한 수리 및 유지보수를 거부할 수도 있고, 갑자기 집을 비워줘야 하는 당황스러운 상황에 처할 수도 있습니다. 

등기 변동 알림은 집주인이 바뀌는 상황을 알려주니, 새로운 집주인과 계약 조건을 재확인할 수 있어서 생활 불안정을 줄일 수 있어요. 

등기부 등본 조회가 필요할 때마다 수수료(열람 700원, 발급 1,000원)를 대법원 인터넷등기소에 납부하며 확인해야 했는데요. 부동산 등기 변동 알림 서비스를 이용하면 알림이 왔을 때 무료로 열람하고, 필요할 때만 발급받을 수 있어서 비용을 줄일 수 있어요. 

전세 사기는 개인이 완벽하게 막을 수 있는 일은 아닙니다. 하지만 등기부 등본 조회 및 확인 과정으로 세심히 주의를 기울인다면 마음 편한 전세 생활을 할 가능성이 높아져요. 

등기부 등본 확인 방법을 알게 되셨다면, 안전한 전세 계약에 한 걸음 가까워진 거예요. 또한 부동산 등기 변동 알림으로 중요한 변동사항을 실시간으로 파악해 전세 사기 예방을 하시면 좋겠습니다!