재건축하는데 돈도 돌려받는다? 재건축 환급금이란?

‘여의도 재건축 1호’ 사업지인 여의도 한양아파트 재건축 환급금이 최소 1억원 수준으로 책정됐다고 합니다. 현재 수주 경쟁이 한창인 이 사업자는 건설사들의 파격적인 조건까지 더해지면 환급금이 최대 6억원까지 늘어날 것이란 전망입니다.
 
여의도 한양아파트는 1975년에 준공된 8개동 588가구 규모의 단지입니다. 올해 1월 신속통합기획이 완료됐으며 지난해 12월 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)이 수정 가결됨으로써 재건축을 통해 최대 용적률 600%, 최고 56층 총 922가구의 아파트 단지로 재탄생 됩니다.
 
한양아파트 조합원들이 재건축 환급금을 받을 수 있는 것은 용적률이 600%까지 높아졌기 때문인데요. 서울시가 여의도를 금융 중심지로 육성하기 위해 용도지역을 대폭 상향한 데다 신설 예정인 지하철역사 출입구를 기부 채납하면서 추가 인센티브를 받아 현재 제2종주거(최대 용적률 300%)에서 일반상업(최대 용적률 600%)으로 2배 높아졌습니다. 이에 따라 최고 층도 현재 12층에서 재건축 후 최대 56층까지 높아지면서 일반분양 가구수가 늘어난 것이죠.

재건축 환급금이란 조합원 분양가보다 권리가액이 클 때 되돌려 받는 금액을 말합니다. 여기서 권리가액이란 감정가에 비례율을 곱한 금액으로, 재건축 사업이 진행될 때 내가 가진 부동산의 가치를 금액으로 산정한 것인데요. 이 권리가액이 실제 조합원이 보상받는 금액이 됩니다. 따라서 권리가액이 분양가보다 낮으면 분담금을, 높으면 환급금을 받게 됩니다.
 
예를 들어 아파트 조합원 분양가가 10억원인데 권리가액이 8억원이라면 2억원의 분담금을 추가로 더 내야 새아파트를 분양 받을 수 있지만 반대로 권리가액이 12억원이라면 오히려 2억원을 환급금으로 돌려받을 수 있습니다.
 
머니투데이가 지난 2월 보도한 기사에 따르면, 여의도 한양아파트 A동 전용 84㎡의 권리가액은 18억7000만원으로 추산되는데 만약 이 조합원이 전용 84A㎡(조합원 추정 분양가: 17억6400만원)를 분양 받게 되면 1억600만원을 환급금으로 되돌려 받을 수 있는 셈입니다. 더 적은 평형인 전용 59㎡(조합원 추정 분양가: 12억5900만원)을 분양 받는다면 6억1100만원을 환급 받을 수 있는 것이고요.

반면 재건축 단지 중에서 조합원들이 환급금을 받는 것이 아니라 오히려 분담금을 내야 하는 경우도 있습니다. 고금리에 공사비 급등으로 재건축 사업성이 줄면서 조합원 분담금이 예상보다 크게 늘어난 것입니다.
 
매일경제가 지난 3월 1일 보도한 자료에 따르면, 서울 서초구 잠원동 ‘신반포 18차 337동’ 조합원들인 최근 사업 초기 가구당 분담금이 3~4억원 수준으로 추산됐었는데 최근 3~4배 많은 분담금을 내야 한다고 통보를 받았다고 합니다. 이 단지 전용 111㎡ 조합원이 전용 97㎡로 면적을 줄여 새아파트를 받아도 분담금을 12억1800만원이나 토해내야 한다는 것이죠.
 
서울 강남구 압구정동 ‘압구정 3구역’도 전용 84㎡를 가지고 있는 조합원이 같은 평형대로 새아파트를 분양 받기 위해서는 3억300만원의 분담금을 내야 하는 것으로 나타났으며, 서울 노원구 상계동 ‘상계주공5단지’ 역시 전용 31㎡를 소유한 조합원이 전용 84㎡을 분양 받기 위해 5억원에 달하는 분담금 폭탄을 맞게 됐습니다.

상황이 이렇다 보니 재건축 단지들의 시세가 분담금으로 희비가 엇갈리는 모습입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 환급금을 받는 여의도 ‘한양’아파트 전용 149.52㎡는 지난해 12월 26억원(5층)에 거래됐는데요. 단지 통틀어 가장 최근 거래된 매물로, 직전 거래가인 6월 24억원(4층)보다 2억원이 올랐습니다. 반면, 분담금 폭탄을 맞은 ‘상계주공5단지’ 전용 31㎡의 경우 지난해 2월 최고 5억4500만원(3층)에 거래가 됐었지만 올 2월말 4억7000만원(3층)에 거래되며 1년새 7500만원이 하락했습니다.  
 
공사비 인상을 놓고 건설사와 갈등이 확산되면서 검증기관에 공사비 검증을 의뢰하는 사업장도 생겨나고 있습니다. 지난 2월 뉴시스가 보도한 기사에 따르면, 서울시 강남구 청담동 ‘청담르엘(청담상익아파트 재건축)’ 재건축 조합은 전임조합과 시공사인 롯데건설이 공사비를 70% 가까이 증액한 것과 관련해 적절한지 여부를 확인하기 위해 한국부동산원에 공사비 검증을 요청할 것이라 알려졌습니다.
 
지금까지 재건축 환급금과 분담금을 알아보고 이와 관련 재건축 사업장 현황 등을 살펴봤습니다. 전문가들은 이 같은 분위기 때문에 앞으로 재건축 투자에도 사업성에 따라 옥석 가리기가 본격적으로 진행될 것으로 전망하고 있는데요. 입지 좋은 재건축이라고 해서 무조건 투자하는 시대가 지났기 때문에 투자 전 철저한 조사와 단지 선정이 필요해 보입니다.