천장에서 비가 새요~ 여름철 골치 아픈 아파트 누수, 대처는 어떻게?

여름철에는 장마나 태풍, 폭우 등으로 인해 누수 피해가 많이 발생합니다. 특히 아파트 누수의 경우 우리집뿐만 아니라 아랫집까지 손해를 끼쳐 복구 및 보상 비용도 만만치 않죠. 골치 아픈 누수, 과연 어떻게 대처해야 할까요? 이에 대한 답을 찾고자 누수 원인은 무엇인지부터 누수로 인한 책임소재는 어떻게 되는지, 아울러 미연에 방지하는 예방법까지 살펴봤습니다.

“여름철만 되면 밤잠을 설치는 A씨, 이유는 바로 오랜된 아파트 발코니 누수 때문입니다. 장마철만 되면 발코니 천장과 벽 틈으로 빗물이 쉴 새 없이 들어와 집안이 엉망이 되니 걱정이 이만저만 아닙니다. 대야와 스폰지를 베란다에 깔아 놓거나 관리사무소를 통해 실리콘을 쏘는 등 다양한 방법을 동원해 보수했으나 그때뿐 쉽사리 해결되지 않습니다.”

이 내용은 지난 7월 충청일보가 보도한 실제 기사에서 발췌한 사례입니다. 충북 청주시 모 아파트에 거주하는 수십세대 입주민들은 십수년 전부터 거실과 안방 발코니 천장과 벽 틈 사이에서 누수가 발생, 피해를 보고 있습니다. 지하주차장에도 물이 들어차 장마기간에는 주차장 이용도 어렵다고 하네요.

실제 장마가 시작되는 여름철에 누수 민원 건수가 가장 많은 것으로 나타났습니다. 아파트 생활지원 플랫폼 아파트아이의 리포트에 따르면, 지난해 1월부터 12월까지 누수 관련 민원 건수 및 전월 대비 증감률을 분석한 결과 7월이 251건으로 집계돼 1년 중 누수 민원 건수가 가장 많았으며, 누수 민원의 전월 대비 증가량 역시 218%로 가장 높았습니다.

‘누수’란 물이 새는 것을 칭하는 말로, 일반적으로 건물 내부에서 배관이나 벽 균열, 방수 처리가 손상되어 물이 새어 나오는 현상을 말합니다.

누수의 원인은 다양합니다. 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회가 지난 6월 게재한 교육자료에 따르면, 아파트 누수가 생기는 원인은 옥상이나 내·외벽 균열, 각종 배관 노후화, 방수층 균열, 창틀 실링재 탈락 등 크게 4가지로 구분됩니다.

균열이나 실링재 탈락 등으로 생기는 누수는 보통 여름 장마철 비가 많이 오게 될 때 발생할 소지가 높고 그 외에는 계절이나 날씨에 상관없이 일어날 수 있답니다.

그렇다면 누수 발생시 어떻게 대처를 해야 할까요? 우선 누수 부위를 촬영하여 사실관계 입증자료를 확보해야 합니다. 그 뒤 관리사무소와 원인 세대에 누수 사실을 통지하고, 누수탐지 전문업체 등을 통해 누수 원인을 파악합니다. 이후 원인 제공자에게 피해보상을 요구하는 순으로 진행하면 됩니다.

아파트에서 누수 발생시 책임은 누가 져야 할까요? 누수에 대한 보수 책임은 발생 부분에 따라 달라집니다. 세대간 발생하는 누수는 개인이 사용하는 전유부분이라 원인 제공세대가 보수 책임을 져야 하지만, 만약 옥상, 외벽, 공용배관 등 공동으로 사용하는 공용부분의 경우 관리주체가 보수 책임을 지게 됩니다. 이때 전유부분과 공유구분의 구분은 아파트별로 상이하기 때문에 단지별 관리규약을 미리 확인해야 합니다.

또한, 하자담보 책임기간 내 아파트 누수 하자는 시공사 등 사업주체의 책임입니다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면, 하자담보책임기간은 크게 내력 구조부별 하자와 시설공사별 하자로 나뉘는데요.

우선 건물 주요구조부의 결함으로 위험을 초래할 수 있는 내력구조별 및 지반공사의 하자담보책임기간이 10년입니다. 만약 외벽 문제로 누수가 생긴 것이라면 하자담보책임기간인 10년까지 가능합니다.

시설공사별 하자는 공사상 잘못으로 인한 안전?기능 또는 미관상의 지장을 초래하는 하자를 말하는데요. 만약 급배수 문제로 누수가 발생했다면 3년, 조적공사나 지붕공사, 방수공사 등으로 누수가 발생했다면 5년까지 가능합니다.

누구에게나 닥칠 수 있는 누수, 큰 피해를 입기 전 미리 예방할 수 있는 방법은 없을까요?

중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 교육자료를 보면, 누수 예방을 위해서 ▲벽, 창틀, 옥상 균열여부 등 정기적 점검을 통해 누수흔적 확인 후 조치 ▲세대 내 PD(Pipe Duct, 배관이 지나가는 통로) 외부벽면 오염여부 확인 후 조치 ▲오래된 아파트는 창틀 마감재 확인 후 교체 ▲싱크대 하부 배관, 분배기 및 정수기 연결부위 확인 등이 필요하다고 언급하고 있습니다.

책임의 범위가 불분명한 경우 누수로 인한 분쟁도 종종 벌어지게 되는데요. 전유부분의 누수로 인한 분쟁이 발생한 경우에는 세대 간에 해결해야 합니다. 하지만 공용부분의 누수로 인해 분쟁이 발생했다면 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청이 가능합니다.

중앙 공동주택관리 분쟁위원회는 15인의 전문가로 구성된 위원회로, 분쟁 당사자의 상호 양해를 바탕으로 분쟁을 해결하고 있는데요. 다만 500세대 이상 아파트만 분쟁 조정 신청이 가능하니 참고하시길 바랍니다.

개인의 경우 누수로 인한 문제는 화재보험, 운전자보험 등의 일반 보험에 대부분 특약으로 가입돼 있는 ‘일상생활배상책임보험’ 통해 배상받을 수 있으니 특약 가입 여부도 고려해볼 만합니다.

단, 일상생활배상책임 특약은 ▲주거하는 주택의 소유, 사용 또는 관리 ▲일상생활로 인한 우연한 사고로 타인의 신체나 재물에 손해를 입혀 법률상의 배상책임을 부담하는 경우를 보상합니다. 때문에 누수로 자기 집 피해만 있고 다른 집 피해가 없는 경우 일상생활배상책임 특약으로 보상되지 않아 주의가 필요합니다.

다만 급배수시설누출손해 특약(재물보험에 해당)은 소유·거주하는 주택 등 보험 목적의 수조, 급배수설비 또는 수관에 우연한 사고로 누수나 방수로 생긴 직접 손해를 보상해 자기 집 수리비 보상이 가능합니다.

또한 누수 사고 원인이 아파트 옥상, 복도, 주차장 등 공용부분에 있는 경우 개별 세대가 가입한 일상생활배상책임 특약으로는 보상되지 않고, 입주자대표회의에서 가입한 단체보험 등으로 보상이 가능해 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

지금까지 아파트 누수 관련해 다양한 정보를 살펴봤습니다. 아파트 누수 문제는 개인의 어려움을 넘어 공동체 전체의 문제로 번질 수 있는 만큼 각별한 예방이 필요한데요. 앞서 언급한 것처럼 누수가 발생할 수 있는 곳을 정기적으로 점검하는 노력이 무엇보다 중요해 보입니다.