국민평형 60억 시대 도래?! 부동산 혼란기에 나타나는 이상 징후

최근 서울 서초구 반포동에 위치한 한 아파트의 국민평형 세대가 60억 원에 거래되면서 사상 최고가를 기록했다는 소식이 들렸는데요. 뿐만 아니라 서울에서 거래된 아파트 5채 중 1채 가격이 15억 원을 넘겼고, 그중 중소형 아파트 비중이 높은 것으로 나타나면서 '내 집 마련'을 준비 중인 실수요자의 불안감이 증가하고 있습니다.

하지만 24년 경력의 실력파 실전 투자자이자, 필명 '부룡'으로 유명한 '부와 지식의 배움터' 신현강 대표는 지금 같은 시기에 추격 매수하는 건 위험한 판단이라고 경고하면서, 부동산 혼란기에 나타나는 이상 징후를 경계해야 한다고 말합니다. 자세한 이야기, KB부동산 TV에서 들어봤습니다.

신현강 대표는 현재 부동산 시장을 한마디로 정리하면 "상승장이라고 느낄 정도로 강한 상승세를 보이고 있지만 불안하다"라고 이야기합니다. 특히 최근 중소형 아파트 가격이 가파르게 상승했다는 점은 상승기의 후반부, 혼란기에 나타나는 대표적인 현상이라고 지적하는데요.

국민평형이라고 불리는 30평대 아파트 가격이 오랜 기간 상승세를 이어오다 이제는 일반적인 실수요자들이 감당할 수 없는 가격에 이르렀다는 건, 임계점에 도달했다는 신호로 읽힌다는 것.

그러면서 그 이면에 깔린"서울 불패"라는 문화 현상에 주목하는데요. 사실 과거 1기 신도시가 만들어질 때만 해도 서울에 살던 사람들이 신축 고급 아파트를 찾아 오히려 경기도로 움직이는 분위기였습니다.

그래서 이때 서울 슬럼화를 방지하기 위해 재개발·재건축이 활성화되면서 '서울 = 좋은 입지, 고급 아파트'라는 이미지를 구축할 수 있게 되었고 자연스레 사람들이 몰리게 된 것. 이 과정에서 학군, 일자리 등의 영향으로 '서울 선호 현상'이 더욱 심화하면서 집값이 더 이상 감당할 수 없는 수준에 이르게 되었다는 설명입니다.

그럼에도 집값이 고점을 찍었던 2021년 불장을 뛰어넘을 가능성은 없을 것으로 판단합니다. 상승장이 시작된 시점을 2012년이라고 봤을 때, 당시 평균 분양가가 약 5억 원이었던 것이 현재 15억 원 수준까지 오른 것인데, 그에 반해 실수요자들의 평균 임금 상승률은 한참 모자란 수준.

이런 상황에서 정부의 규제까지 더해져 집값이 계속 오르기는 무리가 있다는 판단입니다. 그러면서 주택시장에 영향을 주는 대내외적인 경제 지표, 대표적으로 경제성장률이나 물가상승률, 건설기업 신용등급 등과 같은 지표가 장기적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것이라고 지적하는데요.

그렇다면 실수요자들은 지금이 집을 살 타이밍일까? 신현강 대표는 "무주택자는 추격 매수를 하지 않는다는 전제하에 집을 사도 좋지만, 다주택자는 버틸 수 있으면 보유한 채로 기다려라"라는 입장입니다.

특히 무주택 실수요자들은 집을 살 때 '절대 실수하면 안 된다' '한 번에 집값이 많이 오를 곳을 골라야 한다'라는 생각을 갖고 완벽주의를 추구하는 경향이 있는데 이런 생각을 버려야 내 집 마련에 조금 더 가까워질 수 있다고 강조합니다.

어쨌든 부동산이라는 것은 장기적으로 보면 우상향하는, '인플레이션 헤지(위험회피)' 자산의 성격이 강하기 때문에 당장의 요행을 바라기보다는 오래 가지고 있으면 언젠가 오른다는 생각으로 접근해야 한다는 것인데요.

이때 누구나 꿈꾸고 언론에 자주 오르내리는, 특정 지역의 특정 아파트 이런 식으로 본인의 로망과 유토피아를 정해놓고 1차원적인 시야로 접근하는 것은 금물. 그러면서 부동산의 미래 가치를 결정하는 '호재'를 세심히 살필 것을 조언하는데요.

특히 아파트의 가치를 결정하는 핵심 요소인 교통 호재를 판단할 때는 무엇보다 개통 기간을 고려해야 한다는 것이 신현강 대표의 설명입니다. 예를 들어서 아직 첫 삽을 뜨지도 않은 GTX-B, C 노선이나 서울 마포구에서 경기 부천 대장신도시까지 이어지는 대장홍대선 등에 관심을 두는 분들이 많은데요.

그런데 이들 노선에 소위 '역세권발'을 기대하면서 당장 관심 두고 투자하기에는 개통까지 너무 먼 이야기일 뿐만 아니라, 최근 무기한 연기된 위례신사선 같은 사례가 또다시 벌어지지 않으리라고는 누구도 장담할 수 없다는 것.

또한, 집을 볼 때는 '싸다 vs 저평가'를 구분해서 접근해야 한다고 강조합니다. '싸다'는 단순히 가격 측면의 관점이고, '저평가'는 지역의 미래 가치를 보는 관점인데요. 예를 들어서 '주변 환경이 이렇게 발전하고 집값이 오를 줄 알았으면 예전에 사둘걸'이라고 아쉬움을 표하게 되는 지역이 대표적으로 저평가된 지역이라는 것.

최근 부동산 시장 분석부터 전망, 성공적인 부동산 투자를 위한 기본 상식이 궁금하다면? KB부동산 TV '신현강 대표(부룡)' 편을 참고하세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.