7월 시행된다는 3단계 스트레스 DSR, 체크포인트는?

우선 간단하게 용어 정리부터 해보겠습니다. LTV(담보인정비율)은 많이들 알고 계시는 부동산의 담보 가치를 기준으로 대출해 주는 방식을 말합니다. DTI(총부채상환비율)는 부동산을 소유한 사람의 소득 즉 상환능력을 보고 대출해 주는 방식이고요. 

DSR(총부채원리금상환비율)은 DTI보다 더 강도 높은 규제인데요. 주택 대출 외에 신용대출이나 학자금 대출 등 채무자의 모든 대출에 대한 원금과 이자를 합산해 대출 가능금액을 결정하는 방식입니다. 스트레스 DSR은 금리가 계속 상승하는 시기에 대비해 채무자의 미래 상환 능력을 평가, 대출 한도를 보수적으로 적용하는 방식을 말합니다. 

이 방식은 매년 5월에서 11월 사이 평균 금리에 지난 5년간의 금리 동향을 반영해 앞으로의 상승 가능성을 예측하는데요. 이것을 스트레스 금리, 즉 가산금리라고 합니다. DSR이 '상환능력 범위 내'에서 가계부채를 관리하는 수단이지만, 기존 DSR은 미래의 금리변동 위험을 반영하지 못한다는 이유로 지난해부터 스트레스 DSR이 도입된 것입니다. 

스트레스 DSR은 2024년 2월 1단계를 시작으로 단계적으로 시행되고 있는데요. 2024년 9월에는 주택담보대출에 신용대출을 포함해 산정했고, 오는 7월부터 제2금융권에도 주담대와 신용대출, 기타 대출을 포함해 산정하고, 가산금리도 1.5%가 적용됩니다. 단계가 높아질수록 가산금리 적용 비율이 높아져 대출 가능 금액이 적용 전보다 축소됩니다.

이렇게 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도는 얼마나 줄어들까요? 스트레스 금리는 미래의 금리 변동 손실을 대비하기 위해 변동형 대출에는 100%, 혼합형은 60%, 주기형은 30%만 반영하도록 설계됐고, 앞으로 이 반영 비율이 올라갈 수 있습니다. 

은행권 대출금리는 고정형, 변동형, 혼합형 3가지로 크게 나눌 수 있는데요. 금융위원회 시뮬레이션에 따르면, 연봉 1억원을 받는 A씨가 30년 만기 분할상환 조건의 대출을 받는다고 가정할 때 스트레스 DSR 적용 전에는 6억 6,000만원까지 대출 받을 수 있습니다. 스트레스 DSR 3단계가 적용된 이후, 변동형 대출을 선택한다면 5억 6,000만원까지 대출 받을 수 있습니다. 따라서 적용 전보다 한도가 1억원 줄어듭니다. 

만약 5년 동안 금리가 고정된 이후 변동형으로 바뀌는 혼합형 대출의 경우에는 한도가 5억 9,000만원으로 적용 전보다 7,000만원 줄어드는 꼴이 됩니다. 그리고 금리가 5년마다 바뀌는 주기형 대출의 한도는 6억 2,000만원으로 적용 전보다 4,000만원 줄어듭니다. 

이번엔 연소득 5,000만원인 B씨의 경우입니다. 스트레스 DSR 적용 전 3억 3,000만원까지 대출 받을 수 있었다면, 스트레스 DSR 적용 후 변동형 대출은 2억 8,000만원까지, 혼합형은 3억원, 주기형은 3억 1,000만원으로 적용 전보다 2,000만~5,000만원 줄어들게 됩니다.

달라지는 스트레스 DSR을 한마디로 정리하면 '갚을 수 있는 만큼만 빌려야 한다'고 할 수 있습니다. 3단계 스트레스 DSR은 주택담보대출과 신용대출은 물론, 기타 대출 등 모든 가계 대출에 적용되므로 자금 계획을 미리 점검해야 할 것입니다. 

미래의 금리 변동성을 고려해 상환 가능 금액을 설정하고, 금리의 안정성을 위해 고정금리로 변환하는 것도 고려해 볼만 합니다. 3단계가 시행되기 전 대출을 실행하는 것이 유리할 수 있고요. 

그런데 중요한 건 아직 시행 시기가 확정된 것은 아니라는 점입니다. 지난 1월, 김병환 금융위원장은 가계부채 관리와 관련해 3단계 스트레스 DSR 제도를 7월 시행하겠다고 발표했는데요. 2월 19일에는 '지역 건설경기 보완 방안'이 나올 정도로 지방 건설경기가 좋지 않다 보니, 지방에 한해 적용 시기를 늦추거나 규제를 완화해야 한다는 의견도 나오고 있습니다. 

금융위원회는 지방 건설경기 상황 등을 보아가며 구체적인 적용 범위와 비율, 시기를 마련할 예정이며, 4월에서 늦어도 5월 중에는 세부 안을 확정할 계획이라고 말했습니다. 대출 규제 강화 속에서 나에게 맞는 금융 전략을 세워야 할 것입니다.