헌 집 한 채로 새 집 두 채? 1+1 입주권 이제 못 받나요

1+1 입주권은 기존 1가구를 소유한 조합원이 재개발, 재건축 정비사업을 통해 2가구를 분양 받을 수 있는 권리, 즉 입주권을 가지는 제도입니다. 2013년 도심 내 소형주택 공급을 늘리기 위한 목적으로 도입됐습니다.

도시 및 주거환경정비법에 따르면, 재개발 구역 내 소유한 주택 대지지분이 넓어 감정평가액이 특정 가격 이상으로 높은 주택을 보유했다면 재개발 때 작은 면적의 아파트를 한 채 더 분양 받을 수 있습니다.

이때 작은 주택의 전용면적은 60㎡ 이하로 합니다. 주로 전용 84㎡ 한 채와 59㎡ 한 채 또는 59㎡ 두 채를 신청할 수 있는데요. 1+1 입주권은 조합 정관에 따라 결정되며 반드시 제공되는 것은 아니라고 합니다.

1+1 입주권은 큰 주택이나 건물을 갖고 있는 조합원이 두 채의 신축 아파트를 확보할 수 있어 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 물론 입주권 두 채의 조합원 분양가가 기존 주택 감정평가액을 초과하면 초과분에 대한 추가분담금을 내야 하고, 준공 전까지 두 채를 분리해 팔 수 없다는 단점도 존재합니다.

또한 관리처분인가 이후에는 다주택자로 간주돼 주택 보유자의 세금 부담이 커질 수 있다는 점도 간과해선 안되는데요. 도정법에 따라 1+1 입주권을 받은 조합원은 소유권 이전 고시일 다음 날부터 3년 이내에 추가로 받은 1채를 양도할 수 없고, 3년 동안은 최소 2주택자로 보유세를 내야 합니다.

단점도 있지만 장점이 더 크다고 알려진 1+1 입주권도 부동산 시장 분위기와 정책에 따라 그 선호도가 조금씩 달라집니다. 서울 서초구 반포동 차기 대표 아파트로 꼽히는 반포주공1단지 1, 2, 4주구(디에이치클래스트) 사례를 살펴볼까요?

이 단지는 지난 2021년 종부세와 다주택자 세부담으로 인해 1+1 분양을 신청했다가 이를 철회하는 가구가 늘기도 했습니다. 당초에는 조합원 2,300여 명 중 55%가 1+1 주택을 원했지만, 다주택자들이 보유세 폭탄을 맞게 될 것으로 예상되자, 분양 배정 수요 재조사에서 기존 조합원의 절반이 1+1 분양 철회 의사를 밝히기도 했습니다.

2024년 11월에서 2025년 1월까지 받은 조합원 재분양 신청에서는 조합원의 70%가 전용 146㎡부터 234㎡까지 대형 면적 1채를 신청한 것으로 나타났습니다. 조합에 따르면, 국평으로 불리는 전용 84㎡ 신청에는 1,802가구 중 411건만 접수됐는데요. 전용 59㎡과 84㎡를 선택한 조합원은 대부분 1+1 주택을 신청한 것으로 나타났습니다.

이는 대형 평형에 대한 권리가액이나 가격 형성이 높은데다, 강남권 핵심 입지에 자리한 대형 면적 희소성이 크다고 판단했기 때문입니다.

오르는 공사비 부담으로 재개발, 재건축 사업성 악화가 우려되자, 조합 측에서 조합원에게 1+1 입주권을 주는 대신 일반분양을 늘려 사업 위험을 줄이려는 분위기도 나타나고 있습니다. 서울 강북권의 대규모 재개발 구역 중 하나인 북아현2구역은 기존 1,714가구에서 2,320가구로 탈바꿈할 예정인 곳입니다.

2022년 7월, 이곳 조합은 1차 분양 신청 당시 감정평가액이 높거나 주택 면적이 큰 조합원에게 1+1 입주권을 약속했습니다. 하지만 최근 재개발 사업성이 악화되자 2024년 1월, 1+1 입주권을 백지화하는 안건을 통과시킨 뒤 같은 해 10월 관리처분계획을 수립했습니다.

이에 일부 조합원은 서울행정법원에 조합을 상대로 1+1 입주권을 취소하고 세운 관리처분계획이 무효라는 취지의 소를 제기했는데요. 법원은 조합의 취소가 적법하다는 1심 판결을 내렸습니다. 정비업계에 따르면, 북아현2구역 조합은 기존 1+1 주택을 신청한 조합원을 대상으로 5월 16일까지 평형 변경 신청을 받고 있는 것으로 알려졌습니다.

부동산업계 전문가들은 나날이 상승하고 있는 공사비와 인건비로 인해 서울 재개발, 재건축 사업성이 낮아지고 있어 앞으로 1+1 분양(입주권)은 점점 어려워질 것으로 예상했습니다. 이 경우 기존 주택 외에 한 채를 더 공급할 수 있는 사업에서 단지 규모가 줄어들게 돼 향후 주택 공급량 축소로 이어질 것을 우려하기도 했습니다.