지금이 바닥일까? 데이터로 읽는 부동산시장… KB 시계열 십분 활용하기(下)

여러분이 월간시계열에서 가장 유용하게 활용할 수 있는 자료는 지역비교 시트입니다. 해당 시트에서 내가 원하는 시점을 설정하면, 그 기간동안 전국 시·군·구 지역의 매매가격 혹은 전세가격 증감률을 확인할 수 있습니다. 아파트, 단독주택, 연립주택 데이터를 종합적으로 볼 수도 있고, 각각의 데이터만 따로 뽑을 수도 있죠.

상기 이미지는 월간시계열에서 검색한 자료를 재구성한 것입니다. 비교 시점은 2022년 2월 대비 2023년 2월로 설정했으며, 거래 유형은 매매, 주택 유형은 아파트로 선택한 값입니다.

서울을 비롯한 지방 대도시는 모두 하락세를 보이고 있습니다. 서울은 1년 만에 -6.44%의 변동률을 보였으며, 인천(-11.06%), 대전(-9.40%), 대구(-9.88%), 부산(-5.08%) 등도 많게는 10% 이상 하락한 모습입니다.

도(道) 단위 통계에서는 다소 의외의 결과가 나타났습니다. 경기가 -9.59%로 가장 높은 하락률을 보였으며, 뒤를 이어 전남(-3.80%), 충남(-2.90%) 충북(-2.40%) 등의 지역에서 하락세가 나타났는데요. 반면, 강원(3.11%), 전북(2.22%), 제주(2.00%) 지역은 작년 2월 대비 집값이 상승했습니다.

부동산 침체기에 집값이 상승한 지역이 있다는 것은 분명한 이유가 있습니다. 따라서 이 지역들이 왜 상승했는지 살펴본다면 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 능력을 키울 수 있습니다. 해당 데이터는 2005년부터 시점 설정이 가능하니 요긴하게 사용하시길 바랍니다.

월간 시계열에서는 현재 부동산 시장이 매도자에게 유리한 시장인지, 매수자에게 유리한 시장인지 확인할 수 있는 통계도 있습니다. 21번 ‘매수우위’ 시트를 보면, 월별 매수우위지수를 한 눈에 파악할 수 있는데요.

매수우위지수는 0~200범위 이내에서 지수가 100을 초과할수록 ‘매수자가 많음’을, 100 미만일수록 ‘매도자가 많음’을 의미합니다. 가령 2022년 1월부터 현재까지 매수우위지수는 단 한 차례도 100을 초과한 적이 없습니다. 이는 곧 부동산 시장에서 매도자가 매수자보다 훨씬 많다는 것을 의미하죠. 특히 최근 6개월 간 매수우위지수가 17.3~21.9 사이에 형성됐다는 것은 현재 아파트 매수를 원하는 수요자가 거의 없음을 나타내고 있습니다.

마지막으로 소개해드릴 데이터는 41번 시트와 43번 시트에 위치한 ‘평균 매매가’와 ‘중위 매매가’입니다. 전체적인 변동률보다 ‘가격’에 관심 있으신 분들은 해당 자료를 통해 시장의 분위기를 파악하면 되는데요.

평균 매매가와 중위 매매가는 비슷하지만 다른 데이터입니다. 평균 매매가는 취합된 데이터를 모두 더한 후에 그 개수로 나누어 놓은 대표값인 반면, 중위 매매가는 모든 데이터를 크기별로 정렬한 뒤 가장 가운데 있는 값이죠.

평균은 극단값의 영향을 많이 받는다는 단점이 있습니다. 매우 크거나 작은 몇 개의 데이터가 평균값에 영향을 주기 때문입니다. 반면, 중위 가격은 늘 정 가운데 위치한 값을 표기하기 때문에 극단값의 영향을 받지 않는다는 특징이 있습니다. 결국 표본의 개별 데이터를 확인하기 어려운 주택시장에서는 평균 매매가와 중위 매매가 모두 확인하는 것이 좋습니다.

실제로 2023년 2월 기준, 서울 아파트의 평균 매매가는 12억2,482만원인 반면, 중위 매매가는 9억9,333만원입니다. 즉 서울 아파트의 평균 매매가와 중위 매매가의 차이를 해석한다면, 일부 고가 아파트의 가격이 상대적으로 높고, 극단값으로 분포하여 대부분의 아파트들과 편차가 발생하고 있음을 알 수 있습니다.

이처럼 부동산 시장의 흐름을 살펴볼 때, 지수 및 변동률뿐만 아니라 평균 및 중위가격을 이해한다면, 가격 변화를 조금 더 이해하기 수월할 것입니다.

지금까지 부동산 통계의 모든 데이터가 들어있는 KB시계열 자료를 보는 법에 대해 알아봤는데요. 오늘 소개해드린 데이터 외에도 KB시계열에는 ㎡당 평균매매가격, 부동산 매매가격 전망지수 등 수많은 자료가 포함돼 있습니다. 시계열 자료만 익숙해져도 부동산 시장의 흐름을 이해할 수 있습니다.