신속통합기획과 모아타운, 어떤 게 더 좋을까?

그동안 정비사업의 경우 규제와 절차 과정이 많고 긴 데다가 지역적 특성에도 불구하고 획일적으로 규제해 온 측면이 많았습니다. 개발이 필요한 지역임에도 계획과 설계를 조정하는 과정에서 사업이 장시간 지연되는 경우도 많았고요. 신속통합기획과 모아타운은 이러한 문제점을 해결하고 신속한 도심 정비를 위해 서울시가 본격 추진하는 서울형 정비사업 모델입니다. 

서울시에 따르면, 신속통합기획이란 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다. 서울시-자체구-주민이 원팀(One Team)이 되어 복잡한 정비사업의 프로세스를 하나의 기획으로 엮어낸다는 점이 특징입니다.

모아타운은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비방식입니다. 모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발하는 ‘모아주택’(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있습니다.

신속통합기획과 모아타운은 기존 재건축∙재개발을 통한 정비사업보다 사업 속도가 빠르다는 점이 장점입니다. 일반적인 정비사업은 도시계획결정과 인가과정심의로 분리해 사업이 진행되는데, 신통기획으로 추진할 경우 이 시간이 절반 가량 줄어들게 됩니다. 모아타운 역시 정비계획수립, 추진위 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있습니다. 

사업이 빠르다는 점은 공통이지만 세부적인 부분에 있어서는 차이점을 보이는데요. 우선 추진할 수 있는 대상지가 다릅니다. 신통기획의 경우 법령∙조례상 재개발 정비구역지정 요건(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등)에 맞고 토지 등 소유자 30% 이상이 구역지정을 희망해야 진행할 수 있습니다.

모아타운은 면적 10만㎡ 미만, 노후∙불량건축물 비율 1/2 이상이 대상지가 되며, 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 정비하는 소규모주택정비 관리지역 특성상 재개발 추진 또는 예정지역 등은 제외됩니다. 즉 신통기획은 재개발 추진이 가능한 지역들을 위한 패스트트랙이라 볼 수 있는 반면, 모아타운은 노후도 등으로 인해 재개발 요건이 충족하지 못한 서울 지역 저층주거지들을 위한 개발모델이라 할 수 있겠습니다. 

사업지에 주어지는 혜택도 다릅니다. 신통기획으로 추진되는 지역은 아파트 최고 높이 35층과 한강변 첫 주동 15층 규제를 지역특성에 따라 운영하고, 정비사업 추진 시 2종 7층지역에서의 층수 규제도 유연하게 적용됩니다. 또한, 역세권 고밀도 주택개발이 허용돼 용적률을 최대 700%까지 받을 수 있습니다. 여기에 공원, 공공보행통로, 키움센터, 체육시설, 주차장 등 주민 수요를 고려한 다양한 공공시설도 설치되며, ‘도시∙건축 디자인 혁신 방안’을 적용한 디자인 혁신 아파트도 지원하고 있습니다. 

모아타운으로 지정되면 받을 수 있는 인센티브는 ▴공공시설‧기반시설 조성비 개소당 최대 375억 원 국‧시비 지원 ▴2종(7층) 이하 지역 층수 최고 15층 완화 ▴용도지역 상향 ▴주차장 통합설치 지원 ▴공공건축가 설계 지원 등입니다. 

신속통합기획을 통해 개발되는 대표적인 사례로는 서울 관악구의 ‘신림1지구’가 있습니다. 서울 서남권에서 저소득층이 밀집한 대표적인 노후주거지로, 지난 2006년 재정비촉진지구 지정 이후 무허가 건축물, 지역내 갈등 등의 문제로 추진이 지연돼 왔었는데요. 

특히 지난 2017년 촉진계획 변경을 신청한 이후 사업 찬·반 갈등 등의 이유로 수 년 간 입안 절차 진행이 더디게 진행이 됐었습니다. 그러다 신통기획 추진을 통해 입안부터 심의까지 7개월 만에 빠르게 촉진계획을 결정할 수 있었습니다. 

이로써 신림 1구역은 높이 29층, 총 4,104세대(공공주택 616세대) 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하게 됐습니다. 당초 이 지역에는 무허가 건축물이 40%에 달해 사업여건이 매우 열악했으나 신통기획으로 공공임대상가 등을 통한 공공성을 확보함으로써 용적률이 230%에서 260%로 상향돼 세대수를 2,886세대에서 4,104세대로 대폭 늘릴 수 있었고요. 

‘강북구 번동’ 일대는 모아타운 1호 시범사업지입니다. 이곳은 노후 다가구∙다세대 주택이 밀집한 지역으로 좁은 도로와 부족한 주차∙휴게공간 등으로 생활환경이 열악했지만 재개발 요건이 충족되지 않아 현재 5개 블록으로 나뉘어 가로주택정비사업이 추진됐었죠. 그러다 서울시 모아타운으로 선정되고, 지난해 통합심의 통과되면서 5개 사업부지가 오는 2025년 기존 793가구에서 총 1240세대, 최고 35층 아파트 단지로 재탄생하게 됐습니다. 

특히 지하엔 1,294대 규모의 지하주차장이 들어서 주차난이 해소되며, 단지 안에는 250m 길이의 보행자 전용도로가 생기고 길 양옆으로 도서관, 문화‧운동시설, 카페 등 지역주민 누구나 이용할 수 있는 다양한 개방형 편의시설이 조성됩니다.  또한 폭 6m로 협소했던 진입도로는 10~15m로 넓어져 쾌적해질 예정입니다.

이렇게 서울형 정비사업이 속도를 내고 지정되는 곳들도 늘어나면서 어디에 투자하는 것이 더 좋을지 고민하는 투자자들이 많을 것으로 보여집니다. 

이들 정비사업지구 투자 관련해서 감정평가사인 최동진 평가사는 부동산R114와 진행한 전문가 인터뷰에서 신속통합기획이나 모아타운 두 가지 정비모델을 비교해 투자가치로만 봤을 때에는 큰 차이가 없다고 언급한 바 있습니다. 오히려 나중에 큰 가치 차이를 보이는 요소는 입지이기 때문에 신통기획과 모아타운 중 무엇을 선택하느냐는 큰 의미가 없다는 것인데요. 

다만, 조심스러운 입장이지만 신통기획과 모아타운의 입지가 같으면 신통기획이 더 낫다는 의견도 있습니다. 그 이유로는 신통기획은 조합장이 1명인 반면, 모아타운은 모아주택에 대한 각각의 개별 조합장이 존재하기 때문에 컨트롤 면에서 좀더 수월할 것으로 보이기 때문이라고 설명했습니다. 

그리고 두 모델 역시 정비사업이기 때문에 투자 시 유의할 점도 있습니다. 우선 입주권을 매수하기에 앞서 분양자격이 되는 물건인지 확인을 해봐야 합니다. 그렇지 않으면 새아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당할 수 있어섭니다. 

또한, 아직 신통기획이나 모아타운으로 지정되지 않은 예정지 투자도 신중해야 합니다. 구역으로 지정될 가능성만으로 투자하기엔 최근 부동산시장이 좋지 않은데다 만에 하나 구역 지정이 되지 않는다면 오히려 손해를 볼 가능성이 높기 때문입니다. 

지금까지 비슷한 듯 다른 신통기획과 모아타운의 공통점과 차이점, 유의점까지 살펴봤는데요. 정책 변동에 대한 위험이 존재하는 만큼 투자 의사가 있다면 내 자본금과 분양 자격이 되는지 여부 등을 면밀히 살펴 투자에 임하는 것이 좋겠습니다.