부동산이 죽어야, 부동산이 산다?!

최근 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트 값 하락세가 잠시 주춤하거나 오름세를 보이면서 '반등론'과 '하락론'이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 여기에 미국 SVB은행 파산부터 고금리 기조까지 지속되면서 부동산 시장은 여전히 안갯속인데요,

이럴 때 필요한 건? 바로 정확한 데이터입니다. 오늘 KB부동산TV에서는 최근 삼프로TV에서 '세미정'으로 맹활약 중인 정재훈 박사(서울대 환경대학원)와 함께 공신력 있는 데이터를 기반으로 부동산 시장의 현주소와 전망을 짚어보도록 하겠습니다.

부동산은 주식이나 채권과는 달리 개인과 개인의 거래이기 때문에 심리가 크게 작용하고, 그만큼 시시각각 빠르게 변화할 수밖에 없는 시장입니다. 20년 동안 부동산을 연구해온 정재훈 박사는 급변하는 부동산 시장의 흐름을 이해하기 위해서는 두 가지 데이터를 반드시 확인하라고 말합니다.

첫 번째는 '거래량'입니다. 보통 평균 거래량이 5천 건~1만 건일 때 부동산 시장이 활기를 띄고 있다고 보는데, 현재 거래량은 2천 여건으로 시장이 회복하기 까지는 시간이 필요하다고 분석합니다.

두 번째는 '아파트 가격 지수' 입니다. 이때 헷갈리기 쉬운 것이 '실거래 가격 지수'와 '주택 가격 지수'인데요, '시세 지수'는 거래 여부와 관계 없이 모든 주택 유형의 가격 변동률을 구한 것이고, '실거래 가격 지수'는 실제 거래된 아파트 자료만으로 평균 값을 구한 것이기 때문에 '주택 가격 지수'에 비해 변동폭이 크다는 점을 주의해서 봐야 한다고 합니다.

현재 수도권 아파트 실거래가 지수는 -25%로, 급격하게 떨어진 양상을 보이는데 이는 당연한 결과라고 말합니다. 금융 위기 이후 서울 아파트 평균 가격이 156% 급등했는데, 이는 글로벌 주요 국가 평균 상승률과 비교해 두 배에 달하는 수치입니다.

급하게 많이 오른 만큼 급하게 많이 떨어질 수밖에 없는 것이 시장 논리라고 하는데요, 여기에 금리 인상 충격으로 인한 가계 부채 부담과 전세가 하락, 경기 둔화와 기업 구조조정 이슈로 당분간 하락세가 이어질 것으로 전망합니다.

또한, 미분양 물량의 변화를 주목해야 하는데, 미분양이 증가하면 수요가 줄어 시장 가격이 하락하고 반대로 미분양이 줄면 수요가 다시 증가해 시장 가격이 상승하기 때문입니다.

올 1월 정부의 관련 대책이 나오긴 했지만, 해소되기까지는 아직 시간이 필요할 것으로 판단되는 상황입니다. 이에 덧붙여 만약 매수를 고려하시는 분들이라면, 미분양 물량이 해소되는 시기를 노리는 것이 좋다고 조언합니다.

그래서 부동산 시장은 대체 언제쯤 회복될 것인가? 걱정 많으신 분들에게 조금이나마 위안을 드리자면, 주택매매가격지수의 장기적인 추이를 봤을 때 어쨌든 부동산 시장은 장기간 우상향해왔다는 사실입니다.

글로벌 금융위기 당시 부동산 시장이 처참한 침체 국면에 빠졌을 때 정부의 다양한 정책을 통해 다시 살아났듯이 이번에도 침체 국면을 거쳐 이전보다 활기를 띌 것이라고 전망합니다. 이것이 부동산이 죽어야, 부동산이 살아난다고 이야기하는 이유입니다.

수치는 거짓말을 하지 않는다! 다양한 데이터를 통한 부동산 진단과 전망이 궁금하다면, KB부동산TV 정재훈 박사 편에서 확인하세요. 총 3편으로 자세한 내용을 담아봤습니다.