집값, 3년이 고비... 2차 하락 시그널은?

결론부터 말하면 김인만 소장은 '부동산 바닥론'은 시기상조라고 말합니다. 지역별 편차는 있지만 보통 부동산 시장은 '7년 상승 후 3년 조정 기간'을 거쳐왔습니다. 지금의 부동산 시장과 닮아있는 2008~2009년 글로벌 금융위기 때를 보면, 2013년 반등 조짐을 보이기 전까지 W 형태로 2~3차례의 등락을 반복했습니다.

그런데 최근 10년 내의 부동산 시장 흐름은, 2015년부터 가파르게 오르다가 2022년 하반기부터 하락하기 시작했습니다. 길게 보면 1년, 짧게 보면 6개월 정도의 조정 기간을 거친 셈입니다.

당연하게도 7년 상승 후 6개월 조정으로 끝난다는 건 비정상적인 흐름입니다. 김인만 소장은 금리 이슈 등 예상치 못한 '트리거(trigger)'가 등장하지 않는 이상, 당분간 등락을 거듭하면서 보합세를 유지하다 반등 시점을 노릴 것으로 예상합니다.

그렇다면 부동산 바닥 시그널은 어떻게 확인할 수 있을까요? 정부 정책을 유심히 살펴보면 알 수 있다고 하는데요,

첫째, 토지거래허가구역 규제 완화

둘째, 강남 3구 규제 완화

셋째, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화

넷째, 양도세 특례 등 대표적으로 네 가지 규제 완화 정책이 발표되는 시점이 부동산 바닥 시그널이자 반등 시그널로 볼 수 있다고 분석합니다.

현재 대한민국 부동산 시장의 가장 큰 뇌관은 '전세'입니다. 역전세난부터 깡통전세에 전세 사기 문제까지 겹치자, 전세 대신 월세를 찾는 수요가 급증하면서 '전세 종말론'까지 거론되고 있는 상황입니다.

김인만 소장은 우리나라에만 있는 전세제도는 근본적으로는 월세로 가는 것이 맞지만, 오랫동안 유지되고 있는 전세제도를 하루 아침에 뒤집는 건 불가능할 뿐만 아니라 부작용이 클 것이라고 판단합니다.

전세제도는 집주인, 세입자, 은행, 정부 등 여러 이해관계자 및 기관이 얽히고설켜 있는 제도이기 때문에 개혁은 쉽지 않다면서도, 그렇기 때문에 상대적 약자인 세입자를 위한 근본적인 안전장치를 만들고 집주인의 갭투자를 막기 위한 보완책을 마련하는 등 정부 차원의 제도 마련이 시급하다고 경고합니다.

구체적인 보완책으로는,

∨ 전세 계약 단계에서 보증보험 증서를 첨부해야 계약이 완료되는 시스템을 제도화

∨ 보증보험 회사에서 임대인 검증 절차 강화

∨ 전세금 에스크로 제도를 도입해 안전을 확인할 때까지 전세금을 특정 기관에서 보관하는 방법 등을 조언합니다.

한 조사에 따르면 부동산 경기가 좋지 않음에도 10명 중 4명은 올해 유망 투자 상품으로 부동산을 꼽았을 정도로 부동산 투자에 대한 관심은 여전한 상황입니다. 김인만 소장은 아파트 투자에 성공하기 위해서는 반드시 따져봐야 할 '4가지 가치'가 있다고 강조합니다.

부동산 시장 흐름에 얼마나 탄력적으로 반응하는 지를 보는 '시장가치', 역세권이나 학군 등 눈에 보이는 아파트의 가치를 판단하는 '현재가치', 지하철 개통 등 미래 집값 상승을 견인할 '미래가치', 땅의 가치를 판단하는 '내재가치'가 바로 그것입니다.

김인만 소장은 특히 아파트는 타이밍이 중요하다고 강조하면서, 보통 외곽 지역이 먼저 빠지고 중심지는 늦게 빠지는 양상을 보이는 일명 '저수지 효과'에 주목하라고 말합니다.

지금과 같은 1차 하락이 끝난 시점에는 중심지보다 고점 대비 하락폭이 큰 외곽 아파트를 노려보는 것도 방법이라고 조언하면서, 3기 신도시와 GTX 중심으로 개발 호재가 있는 지역을 유심히 살펴보면 투자 기회를 잡을 수 있을 것이라고 자신하는데요.

앞으로의 집값 예측부터 부동산 불황기에도 뜰 구체적인 지역이 궁금하다면? KB부동산 TV '세미정의 부동산 클라스' 김인만 소장 편에서 확인하세요. 집값을 결정할 부동산 이슈부터 투자 성공 팁까지! 총 2편에 알차게 담았습니다.