[미리보기] 2024년 상반기 KB 상업용 부동산시장 리뷰

- 거래 부진이 지속되는 가운데 금리 인하, 공급 감소 등 여건 개선이 기대되나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 불안 요인이 상존해 우량 자산 중심의 시장 차별화가 심화

- * 2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1.1만 건으로 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점 대비 54.2% 감소

– (오피스) 신규 공급 증가와 경기 침체 우려에도 임대가격·공실률 등 임대시장 관련 지표는 양호한 흐름을 보이며, 당분간 대규모 공급이 제한된 가운데 우량 자산에 대한 투자 선호 현상이 지속되면서 투자시장도 회복될 것으로 기대
* 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균(4.81%)을 크게 하회

– (물류센터) 물류 수요 증가세에도 단기간 급증한 공급에 대한 부담으로 수급 불균형이 심화되고 있으나, 2024년 이후 공급량이 빠르게 감소하면서 점진적으로 수급이 안정화될 전망

– (상가) 소비 회복세가 백화점· 무점포소매업 중심으로 나타나면서 소규모 상가는 코로나19 팬데믹 기간보다 높은 공실률을 기록하고 있으며, 임대가격 하락, 고금리 장기화 등으로 투자수익률이 저하하면서 전반적으로 위축세가 지속될 전망
* 소규모 상가 공실률(1분기 기준): 2018년 4.7%, 2020년 5.6%, 2022년 6.4%, 2024년 7.3%

– (오피스텔) 거래 감소와 매매가격 하락으로 침체 흐름이 지속되고 있으며, 아파트 대체재 성격이 강한 오피스텔 시장 특성상 주택시장 불확실성의 영향으로 당분간 조정 국면이 이어질 전망

– (중소형 빌딩) 저가 매물 중심으로 거래가 일부 회복되었으며, 도심권과 동남권은 가격 상승세, 그 외 권역은 가격 하락세를 보이며 권역별 시장 양극화가 심화. 투자 여건은 다소 개선되었으나 하반기 시장 회복 전환을 위한 모멘텀은 부족
* 1분기 서울 권역별 가격 변동률(전년 동기 대비): 도심권 1.2%, 동남권 2.4%, 동북권 -0.3%, 서남권 -3.5%, 서북권 -2.1%

– (데이터센터) 데이터 트래픽 증가와 인공지능(AI) 시장 확대, 클라우드 도입 증가 등으로 수요 증가세가 지속되는 반면, 예정된 공급이 지연되거나 보류될 가능성, 수도권 신규 공급 제한으로 장기적으로 초과 수요 예상

– 2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1.1만 건으로 전년 동기 대비 10.6%, 2021년 고점(2.4만 건) 대비 54.2% 감소

– 지역별로는 서울, 자산 유형별로는 오피스 거래 비중이 높아지는 등 우량 자산 중심의 보수적 투자 기조 확대
* 최근 3년 거래 총액 비중 추이(2022년 → 2023년 → 2024년 1분기): 서울 42.3% → 40.4% → 52.5%, 오피스 17.4% → 18.5% → 24.2%

– 고가의 우량 자산 중심으로 거래가 이루어지면서 1분기 상업용 부동산 평균 매매가격은 지난해 연말 대비 3.5% 상승

– 금리 인하, 공급 감소 등 여건 개선이 기대되나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 불안 요인이 상존해 적극적 투자가 어려운 상황이 지속될 것