돈 되는 아파트 vs. 안 팔리는 아파트, 입지 분석 절대 원칙은?

내 집 마련을 원하는 실수요자부터 갈아타기 수요, 다주택자까지! 부동산 시장에서 가장 중요하고 우선해야 할 것은? 바로 입지 분석입니다. 기본 중의 기본, 입지를 이해하려면? 데이터에 기반한, 좋은 입지를 결정하는 핵심 요소를 이해하는 것이 중요한데요. 

KB부동산 TV에서는 닉네임 '빠숑'으로 더 유명한 국내 최고의 입지 전문가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장과 함께 상승장 하락장, 어떤 시장에서도 통하는 부동산 입지의 모든 것을 알아봤습니다.

올 초 정부가 GTX 연장 및 신설 노선 추가 안과 5호선 연장선 조정안을 잇달아 발표하면서, 굵직한 교통 호재가 향후 집값에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있는데요. 김학렬 소장은 부동산 정보를 실시간으로 접할 수 있는 요즘 같은 시대에는 이런 굵직한 호재 프리미엄의 경우 뉴스가 나오기 전부터 이미 시장 가격에 선반영되어 있다는 것을 전제하면서도, 일부 노선을 중심으로 수요 증가 기대감을 내비쳤습니다.

구체적으로 들여다보면 GTX-A 노선의 경우 미분양 이슈가 있던 경기 남부를 중심으로 미분양 물량이 해소되는지 여부를 잘 지켜본다면, GTX 호재가 향후 집값에 추가적인 영향을 줄지 판단이 가능할 것이라고 설명합니다. 그러면서 서울 부동산 거래량이 부진한 가장 큰 이유는 집값이 여전히 비싸다는 인식이 강하기 때문인데, 그런 의미에서 올해 개통하는 GTX-A 노선과 8호선 별내선이 지나는  구리, 남양주, 일산, 파주 등 경기 북부 집값이 아직 저렴하다는 점을 참고할 필요가 있다고 말합니다.

한편,  GTX 수혜 지역을 중심으로 경매 시장이 들썩이고 있다는 소식에 대해서는 "일반인들이 경매로 좋은 아파트를 매매하는 건 현실적으로 불가능"하다고 선을 그으면서, 경매는 호재가 있는 지역의 토지 투자에 한해서 추천한다고 조언합니다. 덧붙여 토지 호재와 관련한 정보는 지자체 이슈이기 때문에 사회면이나 정치면 기사를 잘 살펴보면 투자의 기회를 찾을 수 있다는 것이 김학렬 소장의 설명.

입지 전문가는 지역의 유망 성을 어떤 기준으로 판단할까요? 김학렬 소장은 보통 입지 관련 리서치 작성을 할 때 33가지 요소에 입각해 분석하지만, 그중 일반인들이 반드시 알아야 하는 요소로는 '일자리'를 꼽습니다. 가장 중요한 먹고사는 문제가 해결돼야 생활에 필요한 나머지 기반 시설이 갖춰질 수 있기 때문. 그렇기에 현재 일자리가 많거나 앞으로 일자리가 창출될 지역이 유망할 수밖에 없다는 판단인데요.

단적인 예로, 전국 226개 시군구 중 부동산 시세가 가장 높은 지역은 강남구인데 일자리가 무려 83만 개로 인구 50만 명 대비 압도적으로 많은 상황. 그리고 그 뒤를 따라가고 있는 것이 화성시로 현재까지 약 50만 개의 일자리가 생겨났다고 합니다.

하지만 서울의 경우 평균적으로 일자리가 많이 몰려있기 때문에 유망 지역을 판단할 때는 일자리보다는 교통, 환경, 교육 등 자신에 상황에 가장 필요한 요소를 꼽아 그에 맞는 지역을 찾는 것이 현명하다고 조언합니다. 반면, 경기도의 경우 서울의 배후 수요지 역할을 하는 지역은 '교통', 자체 수요지는 '학군'이 중요하다고 말하는데요.

최근 인구감소 이슈가 심각한 사회문제로 대두되고 있는 가운데, '더 이상 한국 부동산에 미래가 없다'는 의견에 대해서 입지 전문가는 어떤 입장일까요?

김학렬 소장은 인구는 감소해도 핵심 입지에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것이라고 말합니다. 그러면서 부동산은 우상향한 물건이 계속 우상향할 가능성이 높다는 입장을 밝히면서, 투자 가치로 봤을 때 자금 여력이 있다면 2배 오른 아파트와 10배 오른 아파트 중 10배 오른 아파트를 선택할 것을 조언하는데요.

어떤 시장에서도 통하는 유망 입지가 궁금하다면? KB부동산 TV 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 편에서 확인하세요. 총 2편으로 알차게 담았습니다.