세계 최대 수직도시 건설? 100층 랜드마크 들어서는 ‘용산 국제업무지구’

서울시가 지난 2월 발표한 용산 국제업무지구 개발 계획은 2010년 개발계획이 수립됐지만 2013년 자금부족과 국제금융 위기로 무산된 바 있습니다. 이 곳은 서울의 중심부에 위치해 뛰어난 교통여건과 한강, 용산공원 등 자연환경을 갖추고 있어 개발 필요성이 계속 대두돼 왔는데요.

서울시 개발 계획에 맞춰 용산구가 3월 29일 구역지정 요청서를 서울시에 제출했고, 4월 2일 구역지정 입안 절차를 완료했다고 발표했습니다. 이는 구역지정 제안서를 접수한 지 44일만으로, 도시개발법에 따른 입안행정절차를 신속하게 진행했다고 볼 수 있습니다.

과거 민간이 주도했던 개발 방식은 공공기관이 직접 사업에 참여하는 것으로 바뀝니다. 한국철도공사(코레일)와 서울도시주택공사(SH공사) 등 공공이 기반시설을 건설하면, 민간이 개별 필지를 개발하는 방식입니다.

서울시는 개발이 완료되면 14만6,000명의 고용, 32.6조원의 생산을 유발할 수 있을 것으로 예상했습니다. 용산구는 4월 18일 주민설명회를 가졌고, 상반기 중 도시개발구역으로 지정될 것으로 전망했습니다. 2025년 기반시설 착공에 들어가 2030년 초 입주를 시작한다는 목표로 진행됩니다.

현재 용산국제업무지구는 대부분 제3종일반주거지역이고 일부 면적은 일반상업지역인데요. 용도지역 상향에 대한 가이드라인을 설정해, 준주거, 일반, 중심상업지역으로 바꾸고 최대 용적률 1700%를 적용, 높이 100층 내외의 랜드마크 건물을 지을 계획입니다. 또한 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km 구간의 스카이 트레일도 건설할 계획입니다.

코레일와 SH공사가 발표한 전략환경영향평가 등 결정 내용 자료에 따르면, 용산국제업무지구는 용도에 따라 국제업무와 업무복합, 업무지원 3개 존(zone)으로 구분됩니다.

국제업무 존에는 프라임급 오피스와 마이스(MICE, Meeting-incentive tour-convention-exhibition, 복합전시산업), 호텔, 광역환승센터를 조성하고, 업무복합 존에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능, 빅데이터 등 업무시설이 입주할 예정입니다. 또한 업무지원존은 주거, 교육, 문화 등 지원시설이 들어서게 됩니다.

구역 사이 사이는 공원을 조성할 계획입니다. 저층형 개방형 녹지와 벽면 녹화 등으로 사업부지 면적(49.5만㎡)에 맞먹는 약 50만㎡ 규모 녹지가 조성됩니다. 주택 수도 6,000가구 공급될 계획인데요. 일반 아파트 형태 공동주택이 3,500가구, 오피스텔은 2,500가구가 공급될 예정입니다.

지난 2월 용산 국제업무지구 개발 계획이 발표된 후 주변 시세는 어떻게 달라졌을까요? KB부동산 주간 아파트 매매가격지수 자료에 따르면, 용산구는 개발 발표 직후인 2월 첫째 주, 0.00%로 5주간의 하락세가 멈췄습니다. 이후 4월 첫째 주 0.05%, 둘째 주 0.02, 셋째 주에는 0.14% 오르기도 했습니다.

서부이촌동은 이번 개발 계획에서 제외되긴 했지만, 계획 발표 이후 실거래가가 조금씩 오르는 모습입니다. 이촌동 동아그린 전용 84㎡는 2월 13억7,000만원에 거래됐는데요. 3월에는 14억원에 두 채가 팔려 한달 새 3,000만원 올랐습니다. 이촌동 현대한강 전용 59㎡는 2월 14억1,000만원에서 한달 뒤 14억1,700만원에 거래됐습니다.

원효로4가 산호 전용 86㎡도 3월 21억6,000만원에 거래됐는데요. 이는 직전 거래가인 2021년 7월 18억5,000만원보다 3억1,000만원(+16.8%) 오른 것입니다. 한강로3가 센트럴파크 전용 114㎡도 2월 30억5,000만원에 거래되며 이전 거래가(2023년 10월) 31억원 수준을 회복하고 있습니다.

용산 국제업무지구 대규모 도심 개발이 사업 무산의 과거를 딛고 현실화될 수 있을까요? 일부 부동산 전문가들은 오른 땅 값과 자재비로 사업성이 달라질 수 있어 장기화 가능성을 점치기도 했는데요. 서울 도심 모습이 어떻게 바뀔지 기대해 보겠습니다.