용산 국제업무지구, 단군 이래 최대 개발!

서울 중심부에 위치한 용산이 국제업무지구로 대규모 개발을 앞두고 있습니다. 개발 면적만 삼성동 코엑스의 2.5배 규모인데요. 용산 국제업무지구는 면적 49만 5,000㎡, 약 15만 평에 달하는 규모로 '단군 이래 최대 개발'이라고 불릴 정도입니다.

용산 국제업무지구는 업무 중심의 복합상업 공간으로, 30% 이내의 주거 공간(약 6,000 가구)과 함께 구성될 예정이에요. 개발비용은 총 51조 1억원*, 평균 용적률은 900%, 최대 1,700%에 달합니다.

용산 국제업무지구는 도시의 다양한 기능을 통합한 '콤팩트 시티(Compact City)'가 되는 것을 목표로 하고 있는데요. 콤팩트 시티는 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 도시를 의미합니다. 

그리고 지하부터 공중에 이르기까지, 공간 전체를 입체적으로 활용하여 사업 부지면적(49만 5,000㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보할 예정이에요. 녹지는 수직·수평으로 폭넓게 확보해 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성할 계획입니다.

용산 국제업무지구는 환경·교통분야 최첨단 기술을 도입해 '탄소 배출 제로 지구'로 운영됩니다. 스마트 교통수단 도입, 용산역에서 출발하는 공항철도를 신설하는 등 첨단 대중교통 인프라를 확충해 용산 지역 대중교통 수단분담률*을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 것을 염두하고 있어요.

또한 용산 국제업무지구에 사는 시민은 물론, 외부에서 찾아온 방문자에게도 매력적인 경험을 제공할 예정인데요. 서울 시내의 넓은 전경을 한눈에 볼 수 있는 '스카이 트레일(보행전망교)'이 도입됩니다. 그리고 개발지구 한가운데 위치할, 높이 100층 내외 랜드마크타워 최고층에는 전망대와 공중정원도 조성될 계획입니다.

이번 개발계획의 대표적인 특징 중 하나는 서울 중심지에 업무지구가 추가된다는 거예요. 광화문·시청 일대의 서울도심 권역(CBD), 강남 권역(GBD), 여의도·영등포 권역(YBD)에 이어 용산 국제업무지구(YIBD)가 더해져, 3도심에서 4도심이 될 예정입니다.

미군기지가 이전하면서 용산이 맞이할 변화에 많은 기대가 모였는데요. 특히 2040년을 목표로 하는 공원화 계획이 용산 국제업무도시 개발사업과 맞물려 연계 개발될 예정입니다.

용산 국제업무지구 개발은 2013년 개발사업이 무산된 이후, 11년 만에 재추진된 사업입니다. 과거에는 민간주도 방식으로 시행하기로 했지만, 이번에는 공공주도(소유자 주도) 방식으로 시행방식을 변경해 위험 부담을 줄였습니다. 또한 사업대상지에서 서부이촌동을 제외해 민원 발생 요인을 제거했어요.

서부이촌동이 사업대상지에서 제외되면서 공공주도의 신속한 개발 추진이 가능해졌어요. 2024년 2월 5일 발표된, 서울의 마지막 노른자 택지 ‘용산 국제업무지구 개발계획’은 용산을 중심으로 한 일대 수혜 지역이 큰 기대감을 품을 것으로 예상합니다.

다만, 금리 및 건축 비용이 크게 상승한 최근 개발여건, 민간 참여자에게 요구되는 높은 자기자본비율 기준을 고려할 때, 2030년 입주 목표를 달성하기 위한 속도를 내기에는 어려움이 있습니다.

장기 투자 관점으로 본다면 근무 및 거주 환경이 큰 폭으로 개선되겠지만, 단기 투자 관점에서 접근한다면 신중히 판단해야 할 것으로 보여요.