오매불망 기다리던 재건축 확정됐는데... 목동신시가지는 지금

서울 양천구청 보도자료에 따르면, 지난 2월 목동 재건축 아파트의 마지막 주자인 목동11단지까지 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 4년 만에 목동아파트 14개 단지 모두 재건축 안전진단을 통과했습니다.

가장 마지막으로 재건축 정밀안전진단을 통과한 목동 11단지는 1988년에 입주한 1595가구 규모의 단지입니다. 지난 2020년 재건축 안전진단을 실시해 조건부 재건축(D등급)을 판정 받았죠. 그런데 지난해 1월 완화된 안전진단 기준 개정고시 시행으로 이번 안전진단에서 재건축이 최종 확정됐습니다.

총 14개 단지 중 2020년 6단지가 가장 먼저 재건축 안전진단을 통과했습니다. 지난해 1월에는 6개 단지(3·5·7·10·12·14단지), 2월에는 5개 단지(1·2·4·8·13단지), 12월에는 9단지가 안전진단을 순차적으로 통과한 바 있습니다.

이에 따라 목동 아파트 일대(436만8,463㎡)의 목동 1~14단지는 현재 총 2만6629가구 규모에서 5만3000여 가구 미니 신도시 규모로 탈바꿈할 예정입니다.

안전진단을 모두 통과한 목동신시가지 재건축 아파트들의 이후 진행상황을 살펴보겠습니다. 우선 목동 재건축 선두주자인 6단지는 현재 신속통합기획이 완료돼 지난 1월 주민설명회를 마쳤으며, 상반기 내 정비구역 지정을 앞두고 있습니다.

나머지 단지들은 정비계획 입안제안 및 신속통합기획 자문을 신청 중에 있고요. 업계에서는 올해 목동 재건축 단지 대부분이 정비구역 지정을 완료할 것으로 보고 있습니다.

특히 목동1·2·3단지 종상향 관련 서울시에 결정 요청한 「서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 결정(변경)(안)」이 지난 3월에 열린 제4차 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서 조건부 수정가결되면서 정비사업에 속도가 붙을 전망입니다.

목동단지 14곳 중 4~14단지는 3종일반주거지역이나 1~3단지는 2종일반주거지역으로 묶여 있습니다. 서울시가 3종으로 종상향을 위해서는 재건축시 민간임대 20%를 포함해야 한다고 전제를 달면서 갈등을 겪어 왔었는데요.

이번 지구단위계획 결정(변경)에 따라 1~3단지 종상향 허용조건이 공공지원 민간임대주택 건립 대신 공공성이 확보된 녹지축 조성으로 대체할 예정입니다.

양천구청 보도자료에 따르면, 녹지축은 향후 공원화되는 국회대로 상부 녹지와의 광역 녹지축 연계 및 안양천 보행 접근성 강화를 위해 국회대로 상부공원 종점에서 안양천까지 연결되며 폭원 15~20m 이내의 유선형 형태로 조성할 예정입니다.

14개 단지 모두 안전진단을 통과하며 재건축 기대감이 높아진 목동 재건축 아파트의 시세 및 거래현황은 어떨까요? 올해 거래현황을 살펴보면, 부동산시장 침체로 거래량이 많지 않은 가운데 재건축 진행속도가 빠른 6단지는 직전 거래가 대비 상승 거래됐지만 나머지 단지들은 하락 거래되는 경우가 많았습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 목동 재건축 선두주자 목동신시가지6단지는 올해 들어 2건의 거래가 진행됐으며, 2건 모두 직전 거래가보다 상승 거래됐습니다.

전용 65.10㎡의 경우 지난 2월 16억원(10층)에 실거래되며 직전 거래가인 15억7000만원(23.7월/19층)보다 3000만원 상승했습니다. 전용 95.03㎡도 지난 2월 20억8000만원(11층)에 거래되며 직전 거래가(19억8000만원/23.6월/11층)보다 1억원 올랐고요.

반면, 가장 최근 안전진단을 통과한 목동신시가지11단지는 올해 거래된 금액들이 지난해 거래된 가격보다 다소 하락했습니다. 올해 총 3건의 거래가 진행된 전용 51.48㎡의 실거래가는 10억9000만원, 10억8500만원 수준으로, 지난해 4분기 거래금액인 11억원과 비교해 1000~1500만원가량 하락 거래됐습니다.

목동신시가지1단지 전용 90.06㎡는 지난 2월 19억8000만원(11층)에 거래됐지만 한달 뒤인 3월에는 3000만원 떨어진 19억5000만원(5층)에 실거래됐습니다. 목동신시가지2단지 전용 122.31㎡도 2월 실거래가는 24억3000만원(4층)이었으나 한달 뒤인 3월 23억5000만원(5층)에 거래되며 한달새 8000만원이 빠졌고요.

목동신시가지4단지 전용 48.69㎡도 1월에는 12억7400만원(6층)에 거래됐지만 3월에는 12억6000만원(17층)으로 하락 거래됐습니다.

현재 부동산시장이 전반적으로 부진한 점, 사업이 아직 초기 단계라는 점, 그리고 높아진 분담금 때문에 투자자들이 사업속도가 가장 빠른 선도단지와 입지가 우수한 단지 중심으로 관심이 집중되는 모양새인데요. 그럼에도 목동재건축은 주목을 받습니다.

목동 재건축 단지들이 주목받는 이유는 서울 내 우수한 입지에 5만3000여가구 규모의 미니신도시급 새아파트가 들어선다는 점 때문입니다. 특히 목동의 경우 강남구 대치동과 노원구 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불릴 만큼 학군이 좋은 동네로 분류됩니다. 또한 지하철 5호선과 2호선, 9호선 등이 통과해 대중교통환경이 뛰어나고 공원 등도 잘 마련돼 있어 살기 좋은 곳으로 꼽히는 곳이기도 하고요.

특히 목동지구 택지개발사업 지구단위계획에 따르면, 목동 14개 재건축 단지들은 각각 별도의 특별계획구역으로 지정돼 단지별 재건축 정비계획 수립시 창의적인 건축계획이 수립될 수 있도록 지침이 마련됐습니다. 또한 역세권과 인접한 단지는 상업‧업무‧주거 복합기능을 도입, 보행환경 개선을 위해 인근 지하철역 출입구를 단지 내 개설하도록 계획하는 등 지금보다 더 좋은 정주환경이 마련될 것으로 기대감이 높습니다.

다만 투자 시 고려해야 할 점도 많은데요. 우선 목동 재건축 단지들이 토지거래허가구역으로 지정돼 있는 만큼 거래가 까다롭습니다. 또한 이제 안전진단을 마치고 재건축 첫걸음을 떼고 있는 상황이기 때문에 청사진처럼 개발이 완료될 때까지 시간이 오래 걸릴 수 있고요.

특히 요즘처럼 고금리에 공사비 상승 등의 리스크 문제가 붉어지는 만큼 투자금이 예상보다 더 많이 들어갈 수 있는 점도 고려해 신중한 접근이 필요하다고 판단됩니다.