분담금 때문에 시들하더니 다시 인기? 신고가 다시 쓰는 압여목 재건축 단지

최근 수도권을 중심으로 집값 상승과 거래량이 회복하면서 재건축 아파트 매매가격도 덩달아 들썩이고 있습니다. 특히 압구정·여의도·목동 지역, 일명 압·여·목 재건축단지 매매가가 연일 신고가를 경신 중인데요. 분담금 이슈로 시들했던 재건축 인기가 다시 살아나는 이유는 무엇일까요?

원자재, 인건비 상승 등으로 급증한 공사비에 분담금까지 크게 늘면서 서울, 경기 등 재건축 아파트의 인기가 한동안 시들하다 다시 주목받고 있는 것으로 나타났습니다.

한국부동산원 월간 아파트 연령별 매매가격지수 자료를 확인한 결과, 서울 아파트의 경우 준공 20년 이하 아파트들은 지난 3월 가격 반등에 성공했습니다.

하지만 20년을 초과한 구축 아파트는 3월까지도 -0.08%로 하락세를 면치 못했는데요. 한달 뒤인 4월부터 20년 초과 구축 아파트도 플러스 변동률로 돌아섰습니다. 

경기도의 경우 5년 이하 신축 아파트는 지난 5월부터 0.03% 오르며 가격 반등이 시작됐습니다. 반면 같은 기간 20년 초과 아파트는 -0.11%로 비교적 연식이 덜 된 아파트보다 큰 하락폭을 보였습니다. 20년 초과 구축 아파트는 상승폭이 신축 아파트 대비 낮긴 하지만 6월부터 0.05%로 반등을 시작했습니다. 

재건축 아파트의 인기가 예전 같지 않았던 이유는 치솟은 분담금 때문이었습니다. 자재값, 인건비 급등으로 공사비가 뛰자 조합원들이 내야 하는 분담금이 크게 늘어난 탓이었는데요.

분담금에 초과이익환수금까지 고려하면 재건축 사업 진행에 대한 기대감이 크게 낮아진 것이죠. 여기에 고금리까지 지속되면서 조합이 프로젝트 파이낸싱(PF)를 통한 자금을 조달하는 방법도 쉽지 않아졌고요. 

하지만 재건축 관련 정부 차원의 규제 완화가 나오면서 분위기가 반전됐습니다. 서울시는 지난 5월 보도자료를 발표하고 ‘정비사업 기본계획’을 재정비해 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 재건축재〮개발 사업성을 개선해 안정적인 주택공급을 하겠다고 밝혔습니다. 

개발 사업성이 낮은 단지 및 지역에 보정계수를 적용해 허용용적률 범위를 기존 10~20%에서 20~40%로 늘리고, 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 기부채납없이 온전히 확보가 가능해집니다. 

같은 시기 금융위원회와 금융감독원은 부동산 PF 연착륙 대책 관련해 한시적 금융 규제완화를 1차로 추진한다고도 밝혔는데요. 한시적 면책 특례 적용, 자본비율 관리 부담 완화, 투자 대출 한도 규제 완화 등을 통해 금융회사의 PF 시장에 대한 적극적인 금융자금 공급과 함께 원활한 사업장 재구조화를 적극 유도하기로 했습니다. 

이런 상황 속에서 서울 재건축을 대표하는 압구정·여의도·목동 재건축 단지들이 연일 신고가를 경신하고 있는 것으로 나타나 관심을 끌고 있습니다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 강남구 압구정동 ‘신현대' 전용 121.18㎡은 지난 5월 초 48억원(6층)에 거래되며 최고가를 경신했습니다. 직전 신고가는 4월 중순에 거래된 47억6500만원(11층)인데요. 한달도 채 되지 않아 3500만원이 오르며 신고가를 다시 썼습니다. ‘현대13차’ 전용 105.45㎡도 지난달 45억원(3층)에 팔렸는데요. 한달 전 44억5000만원에서 5000만원 상승 거래돼 신고가를 갈아치웠습니다. 

여의도 재건축 단지 또한 마찬가지입니다. ‘미성’ 전용 101.29㎡는 지난달 23억원(11층)에 거래돼 직전 신고가(4월/21억6700만원/9층)보다 1억원 이상 오르며 신고가를 경신했습니다. ‘광장’ 전용 150.71㎡은 이달 초 29억7000만원(12층)에 최고가 거래됐는데요. 지난 5월 직전 최고가인 28억원보다 2억원 가까이 오른 가격입니다. 

양천구 목동 재건축 단지들도 상황은 비슷합니다. ‘목동신시가지2단지’ 전용 152.64㎡ 지난달 30억원(2층)에 거래돼 신고가를 찍었습니다. 직전 최고가는 지난해 7월 거래된 29억5000만원(3층)으로 1년만에 5000만원이 오른 것입니다. ‘목동신시가지7단지’ 전용 74.12㎡도 이달 6일 20억9500만원(4층)에 신고가를 다시 썼는데요. 20억6500만원(2층)으로 신고가를 경신한 지 하루만에 3000만원이 올라 거래가 된 것입니다. 

지난해 말 개정된 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 시행되면서 국토교통부는 이달부터 재건축 부담금 부과 절차에 착수했습니다. 국토교통부에 따르면, 재건축부담금 부과대상 전국 68개 단지로, 한 세대당 평균 1억원가량이 부과될 것으로 예상하고 있습니다. 

이런 상황 속에서도 재건축 단지들의 오름폭이 확장될 여지가 있다는 게 전문가들의 의견인데요. 최근 정부가 발표한 공급대책에서 재건축을 통한 신규공급을 활성화하기 위한 대책이 발표되면서 재건축에 대한 인기는 한동안 계속될 것으로 보여지기 때문입니다. 

지난 8월 12일 국토교통부가 발표한 보도자료에 따르면, 재건축•재개발 속도를 높일 수 있도록 ‘재건축•재개발 촉진특례법(가칭)’을 제정해 개발 기간을 3년 정도 단축하고, 조합원 취득세 감면, 초과 용적률 부여 등을 통해 사업성을 높일 계획입니다.

여기에 주민 부담, 주택공급 위축 등의 이유로 재건축부담금부과 제도 폐지를 추진한다고도 밝혔고요. 전문가들은 이러한 정책이 재건축 시장에 호재로 작용할 것으로 전망했습니다. 

지금까지 한동안 주춤했던 재건축 시장의 현 분위기와 앞으로의 전망까지 살펴봤습니다. 높아진 공사비에 조합원들의 분담금 부담으로 한동안 재건축 시장이 시들했지만 정부의 규제 완화 기조에 힘입어 주요 재건축 단지들은 신고가를 새로 쓰는 모습인데요. 재건축 등 정비사업을 통해 신규공급을 늘리려는 정부의 기조가 지속되는 한 재건축 아파트의 인기도 지속되지 않을까 예상됩니다.