“6개월새 3억 뛰었어요” 재건축 앞둔 분당·평촌에 무슨 일이?

1기 신도시 선도지구 선정이 본격화되면서 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 특히 분당, 평촌 등에 위치한 재건축 아파트 집값이 들썩이고 있는 모습인데요. KB부동산에서 현 분위기를 살펴봤습니다.

지난달 29일 국토교통부가 1기 신도시 선도지구 공모 접수 결과를 발표했습니다. 선도지구는 노후도, 주민불편, 모범사례 확산 가능성 등을 고려하여 우선적으로 정비사업이 실시되는 곳으로, 새로운 정비모델의 모범사례이자 신도시 전체로 정비사업이 확산될 수 있도록 하는 첫 이정표 역할을 하게 됩니다.

국토교통부 보도자료에 따르면, 1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모에 제안서를 제출한 구역은 5개 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 162개 구역 중 99개 구역으로, 이는 선정 총 규모인 2만 5,000만호 대비 5.9배인 총 15만 3,000호 규모에 달하는 것입니다.

특히 5개 신도시 중 분당 신도시가 가장 높은 경쟁률을 보였는데요. 분당의 경우 선도지구 공모 대상인 특별정비예정구역 67곳 중 양지마을, 시범단지삼성한신 등 총 47곳이 공모에 참여해 선정 규모(8,000호) 대비 7.4배인 총 5만 9,000호 규모로 집계됐습니다.

1기 신도시 선도지구 선정이 가시화되면서 분당, 평촌 등 일부 지역 집값이 오름세를 보이고 있습니다.

KB부동산 데이터허브 월간시계열 자료에 따르면, 9월 한달 동안 분당신도시가 속해 있는 성남시 분당구 아파트 매매가격은 0.90% 올랐습니다. 평촌 신도시가 속해 있는 안양시 동안구 아파트값도 0.60% 올랐고요. 중동 신도시가 포함된 부천시 원미구 아파트값도 0.45% 상승했습니다.

하지만 산본 신도시가 포함된 군포시 아파트값은 0.15% 상승에 그쳤으며 일산 신도시가 속해 있는 고양시 일산동구와 일산서구 아파트값은 오히려 -0.02%, -0.11% 변동률로 하락세를 나타냈습니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 개별 단지별로 살펴보면 그 기대감을 실감할 수 있습니다. 경기도 성남시 분당구 서현동 ‘시범현대’ 전용 129.73㎡은 지난달 29일 19억원(12층)에 팔리며 직전 신고가인 18억 3,000만원(2024년 7월) 신고가를 경신했습니다.

정자동 ‘한솔마을청구’ 아파트 전용 84.96㎡는 지난달 17일 14억원(13층)에 팔리며 직전 거래가격인 13억원(20층)보다 1억원이 올랐습니다. 수내동 ‘파크타운(롯데)' 전용 186.09㎡도 지난 2월에는 18억 5,000만원(14층)에 거래됐으나 8월에는 21억 5,000만원에 거래되며 6개월새 3억원이 뛰었습니다.

평촌 신도시도 비슷합니다. 경기도 안양시 동안구 평촌동 ‘초원부영’ 아파트 전용 50㎡는 지난달 5일 5억 9,800만원(13층)에 거래됐는데요. 같은 층이 지난 6월 5억 6,000만원에 실거래된 것과 비교하면 3개월새 4,000만원 가까이 상승했습니다.

호계동 ‘샘마을임광’ 전용 165.33㎡의 경우 이달 6일 11억 5,000만원(2층)에 실거래됐는데, 직전 거래가인 9억 3,500만원(2024년 7월/1층)과 비교하면 3개월도 채 되지 않아 2억원 이상 올랐습니다.

1기 신도시 선도지구 관련해 관심이 높아지고 있지만 일각에서는 우려의 목소리도 나오고 있습니다. 우선 선도지구 선정 기준에 주민동의율이 높은 비중을 차지하게 되면서 일부 단지에선 주민 간 갈등이 붉어졌습니다. 동의하지 않은 세대를 고지해 공개 비난하고 동의를 강제하는 단지까지 속출했던 것입니다.

또한 선도지구가 투기판으로 전락할 수 있다는 우려도 나오고 있고요. 선도지구 지정이 되지 않은 상황에서도 몇몇 단지는 단기간 수억원이 상승해 거래되고 있는데 선도지구로 선정이 되면 실거주 대신 단기 차익을 노리는 투자 수요도 몰려 집값 상승을 부채질할 수 있다는 지적입니다.

이주 대책도 걱정거리 중 하나입니다. 국토교통부는 지난 5월 1기 신도시 선도지구 선정계획을 브리핑하면서 이주수요로 인한 전세시장 불안이 발생하지 않도록 지역 주택 수급상황과 시장동향을 상시 모니터링하고, 이주수요를 흡수할 수 있는 지역의 주택공급이 충분히 이뤄질 수 있도록 인근 택지의 주택공급을 차질 없이 추진한다고 밝힌 바 있었는데요.

시장에서는 수만 가구 이상의 대규모 이주가 이뤄질 텐데 구체적인 계획이 부족하다는 의견이 제기되고 있습니다.

1기 신도시 선도지구 제안서 접수가 완료됨에 따라 향후 국토교통부 제시 표준 평가기준 및 신도시별 평가기준 등 공모지침에 따라 평가가 진행됩니다. 평가는 제출된 제안서 상의 동의율 등에 대한 검증 절차에 기반하여 10월 중 이뤄지며, 지자체와 국토교통부 협의 등의 과정을 거쳐 11월 중 최종 선정이 될 예정이고요.

또한 국토교통부는 1기 신도시 선도지구 선정 즉시 특별정비계획 수립에 착수할 수 있도록 ‘특별정비계획 수립 Fast-Track’을 도입할 계획이라고 하네요.

마지막으로, 1기 신도시 선도지구를 통해 실거주를 고민하고 계시는 분들은 어떤 측면을 고려해야 할까요? 정부 계획에 따르면, 1시 신도시 선도지구는 2027년 착공해 2030년 첫 입주를 목표로 진행되고 있는데요.

우선 생각보다 계획이 늦어질 수 있다는 점 고려해야 하고요. 또한 재건축 추가분담금이 원자재값과 인건비 상승 등으로 예상보다 훨씬 늘어날 수 있다는 점도 참고해 자금계획을 마련해야 한다는 점도 기억하시길 바라겠습니다.

지금까지 1기 신도시 선도지구 관련 이모저모 살펴봤습니다. 선도지구 지정에 대한 기대감으로 호가가 뛰고 있는 지역이 있는가 하면 아직 시세에 반영이 안된 지역들도 있는데요.

사업성이 좋은 단지들 위주로 단기간 수억원이 상승한 단지들이 나오고 있지만 아직 최종 선정이 되지 않은 상황에서 투기성 투자를 했다가 자칫 큰 돈이 묶일 수 있다는 점 주의하시길 바라겠습니다.