전세 거래량 줄어든 대치동, 목동, 중계동… 더이상 학군지 의미 없는 걸까?

학군지 전세 수요는 수능이 끝난 12월부터 학원 겨울방학 특강 시작과 학교 새 학기 준비로 기존 세입자와 신규 세입자가 ‘물갈이’되는 현상이 나타나는데요. 올해는 전세 거래량이 눈에 띄게 줄어든 모습입니다.

서울부동산정보광장에 따르면, 강남구 대치동 전세 거래는 2020년 겨울방학 3개월 동안 382건, 2021년에는 683건 이뤄졌습니다. 그러나 2022년 방학 기간 동안 236건(2월 6일 현재)으로 지난해의 35% 수준에 그친 것으로 조사됐습니다.

양천구 목동도 마찬가지입니다. 12월 거래를 기준으로 2020년 272건, 2021년 298건 거래됐는데요. 2022년에는 전년에서 100건 가까이 줄어든 200건에 그쳤습니다. 노원구 중계동도 2021년 12월 한달 간 254건 거래됐지만 2022년 12월에는 206건 거래됐습니다.

학군지 3곳의 12월, 1월 두 달 거래를 비교했을 때, 2022년 겨울방학 전세 거래량은 885건으로, 2021년 1,503건의 60% 수준으로 줄었습니다.

그럼 학군지 지역별로 최근 전세 계약 사례를 살펴볼까요? 강남구 대치동 은마는 입주 45년차로 전세 거래가 많은 단지입니다. 4,424세대로 가구수가 많고 오래돼 수리 여부에 따라 가격이 다양한데요.

전용 76㎡가 2월 4억5,000만원에 전세 계약이 체결됐고, 가장 저렴한 전세 매물은 3억5,000만원입니다. 같은 타입이 지난해 8월 9억4,000만원에 전세 계약된 것에 비하면 절반 이상 떨어진 것입니다. 전용 84㎡도 1월 5억원(1층)에 계약됐는데요. 2021년 11월 가격(12억2,000만원) 대비 7억2,000만원이나 떨어졌습니다.

같은 대치동 내 한보미도맨션 전용 84㎡도 2월 8억480만원에 계약서를 썼는데요. 2021년 7월 전셋값(16억원)에 비하면 절반 가까이 떨어졌습니다. 래미안대치팰리스1단지 전용 84㎡도 1월 14억원에 계약돼, 6개월 전인 22년 7월 20억원에 비해 6억원 하락했습니다.

이렇듯 학군지로 유명한 강남구 대치동 일대 전셋값이 크게 하락한 이유는 연내 주변으로 대규모 새 아파트 입주가 예정돼 있기 때문입니다. 오는 3월 3,375가구에 달하는 개포동 개포자이프레지던스가 입주를 앞두고 있는데요. 1.3 부동산대책에서 실거주 의무가 폐지되면서 새 아파트 입주 대신 전세를 놓아 잔금을 치르려는 집주인들로 인해 일대 전셋값이 크게 하락한 것입니다.

대치동 한 중개업소 관계자는 “새 아파트 전세 물량이 많아 기존 단지 전셋값도 더 떨어지기를 관망하는 분위기다. 기존 전세금을 빼주기 위한 급매물만 간간히 나가고 있다”고 전했습니다.

양천구는 목동 신시가지 아파트 위주로 가격이 하락했습니다. 신시가지1단지 전용 99㎡는 1월 보증금 6억5,000만원에 전세 계약서를 썼습니다.같은 평형 전세 최고가는 11억5,000만원(21년 12월)인데요. 이와 비교하면 5억원 낮은 금액입니다.

신시가지6단지 전용 95㎡는 1월 7억원에 전세 계약서를 썼는데요. 불과 2개월 전인 22년 10월 10억2,000만원과 비교하면 3억2,000만원 떨어졌습니다. 신시가지7단지 전용 64㎡도 1월 4억원에 전세 거래돼, 지난해 10월 최고 6억9,000만원에 계약한 것과 비교하면 석 달 만에 2억9,000만원 하락한 것입니다. 목동 전세 물건 대부분이 지난해 연말 대비 보증금 수억원 저렴한 수준입니다.

노원구 중계동도 분위기는 마찬가지입니다. 청구3차 전용 84㎡는 1월 1층이 5억원에 계약됐는데요. 최고가 10억원(22년 9월)에서 절반이 떨어진 것입니다. 건영3차 전용 84㎡도 1월 5억7,000만원에 계약돼 21년 12월 최고가(8억6,000만원)에서 2억9,000만원 떨어졌습니다.

전통적으로 학군 수요가 탄탄했던 지역에서조차 역전세난을 걱정할 만큼 전세 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상태인데요. 전문가들은 가격 장벽이 낮아진 이런 상황이 오히려 학군지 입성을 원하는 사람에게는 입성의 기회가 될 수 있다고 조언했습니다. 이들 지역의 전세 시세 움직임을 KB부동산을 통해 꾸준히 지켜보시기 바랍니다.