얼어붙은 아파트 분양시장, 언제 되살아날까?

KB부동산 데이터허브 자료에 따르면, 지난해 12월 말 기준 전국 미분양은 6만8,000여 호입니다. 매월 1만여 호씩 증가하고 있는데요. 이러한 추세는 올해 상반기까지 이어질 것으로 전망되고 있습니다.

특히 지난해 말부터 분양 시장의 경기가 침체되면서 청약 일정을 연기했던 곳이 많았는데요. 분양 연기된 물량이 오는 2월 하순부터 3월경에 집중적으로 쏟아질 예정입니다. 이 때 수도권과 일부 지방에서 미분양이 많이 발생할 것으로 보입니다.

이에 따라 청약경쟁률도 차별적, 국지적, 선택적으로 양극화를 보일 것으로 예상됩니다. 서울이나 6대 광역시 등 핵심 지역에 분양 단지들은 분양가가 어느 정도 수준에서 나올 것인지가 관건인데요.

현재는 추가로 시장 가격 하락을 예상하는 군중 심리가 퍼져 있는 상황입니다. 따라서 분양가를 조정한 현장들은 완판 가능성이 있지만, 사업성을 이유로 이전에 책정된 분양가를 고수할 경우라면 안 좋은 결과가 나올 수 있습니다.

부동산 시장이 ‘패닉바잉’에서 ‘패닉셀링’ 분위기로 급격히 변한 이유는 무엇일까요? 이는 주택 구입에 결정적인 부분인 금리가 오른 이유가 가장 큽니다. 2019년 당시 주택구입부담지수가 노무현 정부 때를 돌파하는 분위기였는데요.

예를 들어, 중위 가격 주택을 중위 평균 소득인 소득자가 매입한다고 했을 때 금리 인상으로 주택 구입에 필요한 가계의 부담이 전보다 급격히 커진 것이죠. 게다가 코로나 이후 2022년 초부터 서울 아파트 월 거래량이 급감하는 등 가격 하락 움직임은 여러 데이터에서 나타나고 있습니다.

금리 인상도 미국이 코로나 때 돈을 많이 썼기 때문에 금리 인상과 긴축 정책을 써야했습니다. 여기에 코로나 이후 버블과 유동성이 확산돼 이미 미국 정부는 지난해 초부터 금리 인상의 시그널을 보냈던 것입니다. 따라서 지금 같은 현상은 예견됐던 일이라고 볼 수 있고, 이러한 분위기는 내년까지 이어질 가능성이 높아 보입니다.

미분양 물량이 늘면서 정부가 미분양 주택을 매입하는 것에 대해 한문도 교수의 의견을 들어볼까요? 한교수는 한쪽에서 유동성이 부족해 위기가 터지면 다른 곳도 함께 위기 상황이 닥치는데, 미분양 주택 매입은이러한 유동성 위기 상황을 막기 위한 방법 중 하나라고 설명했습니다.

1998년 IMF 위기 때에도 미분양이 늘면서 많은 건설사가 도산했는데요. 이 때 정부는 금융기관까지 도산이 확산돼 금융 유동성에 문제가 생기는 것을 방지하기 위해 미분양을 매입한 적이 있습니다. 이번에도 우량 현장과 부실 현장에 대한 명확한 가이드 라인을 가지고 매입가격, 감정평가 과정 등을 정리해야 할 것으로 판단됩니다.