분양가보다 싸다고? 수도권에도 마이너스 프리미엄 분양권 있다

수도권에서는 인천광역시 미추홀구와 서구를 중심으로 마이너스 프리미엄 거래 사례가 많습니다. 부동산 시장은 침체되는데 입주 물량은 많기 때문입니다. 투자 목적으로 입주권을 매수하거나 청약에 당첨된 집주인들이 매도에 나서면서 매물이 늘고 있는데요. 반면 세입자를 구하기 힘들어 분양가보다 2,000만~3,000만원 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 인천 미추홀구에서는 주안동 주안파크자이더플래티넘이 분양가 대비 10% 정도 낮은 가격에 거래됐습니다. 이 단지는 주안3구역을 재개발해 2월부터 입주를 시작한 2,054가구 대단지입니다. 지난 2020년 7월 6.17부동산 대책의 막차를 탄 단지로 알려지면서 미추홀구 내 가장 많은 청약통장이 몰리기도 했는데요. 청약 경쟁률이 평균 12.2대 1을 기록하기도 했습니다.

지난 3월 전용면적 59㎡ 4층이 3억6,210만원에 거래됐는데요. 해당 타입 분양가가 3억9,000만원부터 4억4,900만원 사이였다는 점과 비교하면 최저 분양가 대비 2,000만원 이상 떨어진 가격입니다.

같은 주안동에서 6월부터 입주할 힐스테이트푸르지오주안(주안1구역, 2,958가구)도 분위기는 비슷합니다. 이 곳은 2019년 분양 당시 청약경쟁률이 평균 4.5대 1을 기록했던 단지입니다. 전용 84㎡ 분양가가 4억9,770만~5억원인데요. 최근 같은 타입 실거래가는 3월 4억7,334만~4억8,369만원으로 분양가보다 2,000만원 정도 낮은 가격에 거래됐습니다. 전용 59㎡의 경우, 분양가 3억7,550만원 대비 3,000만원 정도 낮은 3억4,436만원에 거래됐습니다.

주안동은 대규모 입주장이 펼쳐지고 있어 그만큼 매물이 많습니다. 여기에 지난 2월 분양한 주안10구역 더샵아르테(1146가구)와 미추2구역, 미추8구역 등 주변에 대규모 재개발을 통한 신규 주택 공급도 예정돼 있습니다. 이에 일부 집주인들은 전세금으로 잔금을 충당하지 못할 것으로 판단해 가격을 낮춰 매도하고 있습니다.

지난해 7월부터 입주를 시작한 인천 서구 당하동 검단신안인스빌어반퍼스트 전용 84㎡ 분양권도 지난 2월 3억9,827만원(2층)에 거래됐습니다. 다른 거래도 대부분 4억2,000만~4억3,000만원선에 거래됐는데요. 이는 분양가 4억1,320만원(최고가 기준)에 확장비와 유상 옵션을 포함한 가격과 비슷합니다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “입주를 앞둔 분양권 매물이 늘어났지만 세입자를 구하기 어려워 분양가에 프리미엄이 거의 붙지 않은 ‘무피’나 분양가에 1,000만~2,000만원 낮은 ‘마피’에 거래되고 있다”고 전했습니다.

오는 8월 입주할 인천 서구 가좌동 가재울역트루엘에코시티는 전용면적 84㎡가 최고 분양가 5억5,000만원 대비 3,000만원 낮은 5억2,540만원(3월)에 거래됐습니다. 현재 매물도 5억1,000만~5억2,000만원에 나와 있어 마이너스 프리미엄이 1,000만~3000만원까지 형성돼 있습니다.

경기도 역시 그동안 공급이 많았던 곳 위주로 가격이 하락하면서 마이너스 프리미엄 거래가 발생했습니다. 오는 8월부터 입주할 화성시 남양읍 화성시청역서희스타힐스4차숲속마을은 1,846가구 대단지입니다. 전용 84㎡의 경우 지난 3월 2억9,984만원에 거래됐는데요. 분양가 3억4,368만원 대비 4,300만원 이상 낮은 가격에 거래된 것입니다.

지난 1월부터 입주를 시작한 양주시 옥정동 양주옥정유림노르웨이숲은 양주옥정신도시 외곽에 위치해 있지만 서울지하철 7호선 연장 호재가 있는 곳입니다. 전용 84㎡가 지난 3월 3억6,910만원(22층), 3억5,710만원(25층)에 거래됐는데요. 이 단지 20~29층 분양가 3억7,190만원 대비 280만~1,500만원 가까이 낮게 거래됐습니다.

용인시에서는 처인구 모현읍 힐스테이트몬테로이1, 2, 3블록이 있습니다. 3,000가구가 넘는 대단지로 2022년 2월 분양 당시 1순위 청약접수에서 용인시 처인구 내 최다 청약자를 모집, 평균 14.2대 1로 마감된 곳입니다. 이 곳은 3블록 전용면적 84㎡가 분양가 5억400만원 대비 4,300만원 가량 낮은 4억6,053만원(3월)에 거래됐습니다. 현재 매도 호가는 무피부터 마이너스 3,000만원까지 형성돼 있습니다.

양평군 양평읍 양평휴먼빌리버파크어반은 전용면적 84㎡ 분양가가 3억8,350만원이었는데요. 지난 3월 7층이 3억7,320만원에 거래됐습니다. 매도 호가 역시 분양가 대비 마이너스 2,000만원선에 매물이 나와있습니다.

마지막으로 서울은 어떨까요? 올해 들어 거래된 분양권 단지 중 분양가보다 낮은 가격에 거래된 곳은 없었습니다. 개포프레지던스자이나 디에이치퍼스티어아이파크, 흑석리버파크자이, 마포더클래시 등 언론에서 자주 볼 수 있는 신규 입주 단지 모두 분양가보다 실거래가가 높았는데요. 다만 시장에 나와있는 매도 호가가 분양가보다 낮은 경우는 있습니다.

2024년 1월 입주할 송파구 오금동 송파더플래티넘은 오금아남아파트를 리모델링한 단지입니다. 328가구 2동 규모인데요. 지난 2021년 12월 분양 당시 3.3㎡당 5,200만원이라는 높은 수준에 분양가가 책정됐지만, 29가구 모집에 7만5,000여 명이 모이면서 평균 2,599대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했던 곳입니다.

그러나 현재는 전용면적 72㎡가 분양가 14억9,460만원 대비 6,500만원 정도 낮은 14억2,970만원에 나와있습니다. 전용 65㎡ 매도 호가도 분양가 14억7,260만원에서 1억5,000만원 낮은 13억2,260만원입니다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "집주인 사정으로 급히 처분해야 하는 매물 가격이 분양가보다 낮게 나온 것”이라고 설명했습니다.

지난 4일 주택법시행령 개정안이 통과됐습니다. 이 개정안에 따르면, 4월 7일부터 수도권 전매제한은 최대 10년에서 3년으로 줄었고 비수도권도 최대 1년까지로 단축됐습니다. 1.3 부동산대책에서는 수도권 아파트의 실거주 의무와 기존 주택 처분 의무 폐지와 중도금 대출도 분양가와 관계없이 받을 수 있는 등 분양권 거래가 살아날 완화책이 나오고 있는데요. 이로 인해 침체됐던 분양권 거래가 다시 살아날지 지켜봐야 하겠습니다.