사상 초유의 역전세난, 한국 부동산 시장 지각변동 예고?!

최근 아파트 거래량이 늘고 급매물도 거의 소진됐다는 소식이 전해지면서, 집값 바닥론 vs 하락론이 팽팽하게 맞서고 있습니다.

이광수 대표는 일부 지역을 중심으로 집값이 오름세를 보이고 거래량 역시 상승한 건 맞지만 일시적인 '현상'이라는 점을 주목해야 한다고 말합니다. 더불어 부동산 시장은 '현상'이 아닌 '전망'이 더 중요하다고 강조하는데요. 그렇다면 이런 '현상'이 나타난 원인은 무엇일까요? 결론부터 말하면 '가격이 떨어졌기 때문'입니다.

집값이 하락하자 집을 구매하는 사람들이 생겨났고 그동안 거래량이 지나치게 줄어든 상황에서 이런 거래가 늘자, 반등한 것처럼 보일 수밖에 없다는 것이죠.

이때, '누가' 집을 구매했느냐에 따라 반등이 지속될지가 결정됩니다. 이광수 대표는 부동산 시장을 움직이는 축은 '다주택자' '투자자'인데, 이번에 집을 구매한 주체는 '실수요자'로 보인다면서 '실수요자'가 앞으로 계속해서 집을 사기는 어려울 것이라고 분석합니다. 즉, 지금의 반등은 지속되기 힘들며 그래서 23년 하반기 집값도 하락세를 이어갈 것으로 전망하고 있습니다.

다행히 계속 하락하는 자산 시장은 없습니다. 이광수 대표는 부동산 시장도 당연히 반등하는 시점이 올 거라고 말하는데요. 그가 예상하는 시점은 언제일까요?

일단, 무리하게 부동산을 구매한, 일명 '갭투자 매물'이 시장에 나오고 소화가 되는 과정이 반드시 필요하다고 강조합니다. 이 과정을 통해 손바뀜이 이뤄지면서 거래가 활발해지는 시점이 바닥이자 반등 시그널이라는 것!

그런데 지금, 이 시점에 부동산 반등을 논하는 것보다 더 중요한 이슈가 있습니다. 바로 하반기 부동산 시장의 뇌관으로 꼽히는 '역전세난' 문제인데요.

올해 하반기 역전세 위험 가구는 전국 기준 약 102만 6천여 가구로, 전세 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것으로 예상되는 상황입니다.

최근 일부 지역을 중심으로 월별 전셋값이 상승하는 걸 두고 긍정적인 신호라고 이야기하는 사람들도 있지만, 이광수 대표는 "전셋값은 월별이 아닌 2년 전과 비교해 가격이 어떻게 변화했느냐가 중요하다"고 말합니다.

현재 전셋값은 평균적으로 실거래가 기준 20~30% 정도 빠진 것으로 보이는데, 문제는 전세보증금을 온전히 가지고 있는 집주인은 드물다는 것이죠.

매매 시장에서는 가격이 하락하면 집을 팔지 않는 방법으로 '회피'하는 것이 가능하지만, 전세 시장에서는 가격이 하락해도 '회피'가 불가능하므로 '역전세' 문제를 해결하지 못하면 집주인과 임차인 모두 피해를 볼 뿐만 아니라 이로 인한 충격이 상상 이상으로 클 것이라고 경고합니다.

그래서 최근 정부에서 발표한 것이 '보증금 반환 목적' 대출에 한해1년간 규제를 완화하는 정책입니다.

이광수 대표는 당장에 효과는 있겠지만, 대출 규제를 풀어서 전세보증금을 돌려주게 하는 건 오히려 집값 하락 폭을 더 부치기는 꼴이라고 목소리를 높이는데요. 대출을 많이 낀 집이라는 '낙인 효과'로 수요자들의 매수 심리가 줄어들 거라는 논리입니다.

그렇다면 역전세로 인한 시장 충격을 줄이기 위한 근본적인 해결책은 없을까요? 집 살까? 전세 갈까? 하반기 부동산 시장 전망부터 개인의 대응 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 이광수 편에서 확인하세요. 총 3편에 알차게 담았습니다.