재건축 추진 20년 만에 조합 설립... '은마'는 달릴 것인가

입주 44년 차인 은마아파트는 1999년부터 재건축을 추진, 2003년 조합설립 추진위원회 승인 후 20년 만인 지난 8월, 조합설립 총회를 개최해 조합장을 선출하면서 지지부진했던 재건축 사업에 드디어 속도가 붙는 모습입니다.

은마는 4,424세대 초대형 규모 단지인데다 용적률 204%의 중층 단지에 상가 소유주도 있어 상한용적률 250%를 적용하면 사업성이 그다지 높지 않다는 평가를 받은 단지입니다.

게다가 단지 자체의 상징성이 워낙 높아 재건축이 진행되면 일대 교통 마비, 부동산 시세를 들썩이게 할 수 있다는 파급력 때문에 그동안 재건축 사업이 쉽지 않았습니다.

안전진단은 13년 전인 2010년 이미 통과했지만 2017년 49층 정비계획안을 마련했다가 무산되는 등 사업에 부침을 겪었습니다.

9월 현재 추진위는 조합설립인가 신청서를 강남구청에 제출하고 인가를 기다리고 있는데요. 올해 안에 조합설립인가를 받고 2년 내 이주까지 공약으로 내세우기도 했습니다.

은마아파트 시세는 과거 부동산 정책과 재건축 진행 상황, 시장의 변화에 민감한 반응을 보인 단지입니다. 2017년 12월에는 49층 정비계획안을 마련했지만 서울시의 35층 룰에 막혀 심의도 받지 못했습니다.

이렇게 시장 상황에 따라 등락을 거듭하던 은마의 분위기는 정부의 규제 완화로 지난 2022년부터 바뀌기 시작했습니다.

2022년 10월 서울시가 정비계획안을 수정, 가결해 최고 35층 33개 동, 5,578가구로 재건축하는 안을 내고 도시계획위원회 심의를 통과했습니다.

그리고 2023년 1월 2040서울 도시기본계획을 통해 35층 룰 규제가 폐지되고, 2월 설계안이 확정돼 지구단위계획(구역) 확정 고시됩니다.

이로 인해 재건축 기대감이 높아지면서 조합원 지위를 확보하려는 매수세가 살아나 매물 가격이 다시 급등하기도 했습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용면적 76㎡는 지난 2022년 10월 17억8,000만원까지 떨어지기도 했는데요. 9월 현재 23억7,000만원까지 5억9,000만원 오른 상황입니다.

전용면적 84㎡도 같은 2022년 10월 21억원에 거래됐지만 8월 30일 26억8,000만원에 거래됐습니다. 현재 매도 호가는 26억~28억원으로, 2021년 11월 최고가인 28억2,000만원과 비슷한 수준으로 회복하고 있는 분위기입니다.

은마는 오랫동안 재건축 사업이 답보상태에 빠져있었던 만큼 이번 조합설립에 대한 기대감이 매우 높은 것으로 알려져 있습니다. 그러나 앞으로도 해결해야 할 일들이 남아 있는데요.

우선 단지 아래를 지날 것으로 계획된 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선이 단지를 관통할 지, 변경될 지 여부입니다. 여기에 기존 35층에서 49층으로 높이를 상향 조정할 수 있을지, 추가분담금은 어느 정도 나올지 등이 남아 있습니다.

대치동은 토지거래허가구역에 해당돼 실거주 목적으로만 매매할 수 있고, 투기과열지구라 조합설립인가 이전까지 신고된 거래만 조합원 지위 양도가 인정됩니다.

이후에 매수할 경우 현금 청산 대상이 될 수 있습니다. 앞으로 은마가 순조로운 사업 진행을 통해 재건축에 날개를 달고 달릴 수 있을지 귀추가 주목됩니다.