집값 띄우기 시도일까? 서울 아파트 계약 후 미등기 이렇게 많다니

실거래가 신고는 계약을 맺은 뒤 30일 안에 하고, 등기는 잔금일로부터 60일 이내에 하게 돼 있습니다. 일반적으로 잔금은 계약 후 60일 뒤에 많이 하기 때문에 계약 후 4개월이 지났는데도 등기가 이뤄지지 않는 경우는 시세 띄우기성 자전거래일 가능성이 있습니다.

부동산 시장에서의 자전거래란, 자신의 아파트를 사전에 정한 타인에게 실거래가보다 높은 금액에 계약해 실거래가 신고를 한 뒤, 계약을 취소하는 것인데요. 이렇게 부풀린 실거래가 정보로 다른 사람에게 부동산을 판매해 차익을 남기는 방식입니다.

국토부 실거래가 정보에 등기 일자가 처음 공개된 7월 말 보도에 따르면, 10채 중 4채가 미등기 상태라는 기사가 나왔는데요. 9월 말을 기준으로 다시 살펴보면, 서울 아파트 중 계약 후 2개월 즉 1월부터 7월 사이 거래된 2만1,696건 중 아직 등기를 하지 않은 거래는 4,375건으로 전체의 20.1% 정도입니다.

그럼 4개월이 지났는데도 등기가 이뤄지지 않은 거래는 얼마나 될까요? 1월 1일부터 5월 31일까지 거래된 1만3,995건의 거래 중 등기가 이뤄지지 않은 경우는 등기되지 않은 거래는 1,224건으로 전체의 8.7%였습니다. 거래가 해제되지 않은 6개월 이상 계약 중 미등기 건도 136건이나 됐습니다.

시세를 교란하는 다양한 허위 신고 의심 거래에는 어떤 유형이 있을까요? 여러 차례 허위 매매계약을 신고해 시세를 띄운 뒤 상승한 가격에 집을 팔아 시세차익을 올린 것으로 의심받는 다양한 유형이 있는데요. 특정 지역에서 반복적으로 장기 미등기 계약 건이 발생할 경우, 실거래가를 띄우려는 이상거래로 의심해 볼 수 있습니다.

먼저 특수관계인 법인과 법인 직원간 거래입니다. 법인 대표가 본인 소유의 1인 법인에게 아파트 3채를 신고가로 매도하고 2개월 뒤 계약 해제신고를 했는데요. 계약금 등 거래대금 지급 내역이 없고, 한 채는 해제신고 후 다시 법인에게 더 높은 가격으로 매도해 가격 띄우기성 거래가 의심됐습니다.

두번째는 매도자인 딸과 매수자인 부모 간에 신고가로 거래 후 대금을 지급하고 거래가 완료됐지만, 이후 위약금 없이 대금 일체를 반환하고 6개월 후 계약해제 신고를 한 경우인데요. 이에 대해 국토부는 허위 매매계약 신고에 대한 추가 확인이 필요하다고 판단했습니다.

세번째로 매매계약을 신고했지만 계약금 지급 여부가 불투명하고 매도인과 매수인이 계약 해제와 동시에 계약서를 파기했다고 주장한 경우입니다. 여기에 공인중개사가 해당 단지 동일 평형 중 신고가로 계약을 신고하고 해제를 반복하기도 해 가격 띄우기가 의심됐습니다.

국토부가 등기 여부 및 등기일자를 공개하면서 이제 호가의 적정성을 파악할 때 활용할 수 있게 됐는데요. 하지만 거래 취소가 많았다고 해서 또는 장기간 등기되지 않았다고 모두 허위거래라고 의심할 수는 없는 상황입니다.

이에 대해 국토부는 허위로 신고하거나 해제신고를 미이행 해 집값을 교란하는 행위를 근절하기 위해 이상 거래를 상시 모니터하고 시세 조작행위 차단을 위한 조치를 강화할 계획이라고 밝혔습니다. 부동산 교란행위신고센터 신고 대상을 기존 집값 담함 신고 외에 허위신고를 포함한 불법 중개행위까지 확대해 운영할 계획입니다.

또한 10월 19일부터 부당하게 재산상 이득을 취득할 목적으로 거짓 거래 신고 또는 거래 취소 신고한 경우, 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금을 부과하도록 한 부동산거래신고법 상 벌칙 규정을 강화 시행합니다. 여기에 인공지능을 활용한 이상거래 선별 분석시스템을 통해 상습위반이 의심되는 거래를 조사해 수사 의뢰할 계획이라고 밝혔습니다.