집값 대폭락 적중한 전문가, "2024년 시한폭탄 급 악재 예고?!"

김경민 교수는 지금의 부동산 시장을 어떻게 진단할까요? 결론부터 말하면 일단 하락세는 멈춘 형국이라고 판단합니다. 데이터를 보면 올 1월부터 서울과 수도권 대부분 지역이 하락세를 멈춘 것으로 관측되는데, 특히 거래량의 경우 서울 아파트 기준 작년에는 1천여 건을 밑돌던 수치가 올 6월에는 4천 건까지 회복된 것으로 나타났습니다.

시장이 안정기일 때 서울 아파트 평균 거래량이 6천~7천 건인 것을 감안하면 하락에서 상승으로, 기조가 변한 것을 알 수 있는데요. 다만, 지역별 차별화 장세는 점차 심화하는 형국입니다.

이쯤에서 혹자는 '여전히 경기가 좋지 않고 PF 대출 문제 등 시장 악재가 남아 있는 상황인데 어떻게 하락세가 멈출 수 있는가?' 라는 의문을 품을 수 있습니다. 이런 의문에 김경민 교수는 현재 부동산 시장에 강력한 영향을 발휘하고 있는 금융시장 요인을 지목합니다. 여기에서 금융시장 요인이란 '경제 상황, 이자율' 등 말 그대로 금융과 밀접한 연관이 있는 이슈를 이야기하는데요.

보통 부동산 가격은 부동산 내부 요인(공급 물량, 매매가격 대비 전셋값의 비율, 부동산 수요 등)과 외부 요인(경제 상황, 이자율 등 금융시장)의 영향을 받습니다. 그런데 지금의 부동산 시장 가격은 외부 요인(금융시장)이 크게 작용하고 있으며 특히, 그중에서도 '대한민국 국고채 10년물 금리'의 상승 vs. 하락 여부가 시장 가격을 좌우하는 결정적 요인이라는 것이 김경민 교수의 설명입니다.

일반적으로 기준 금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리는 일정한 간격을 두고 거의 동일한 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 국고채 10년물 금리가 상승하면 주택담보대출 금리도 상승하게 되어 주택 구매 시 이자 부담이 커지게 되고 자연적으로 부동산 매수세를 감소시키게 됩니다.

당연히 가격은 정체 혹은 하락하게 되는 수순. 그래서 글로벌 부동산 투자 및 금융 분야에서는 국고채 10년물 금리가 상승하느냐 하락하느냐를 매우 중요하게 보고 있습니다.

그리고 대개의 경우 국고채 10년물 금리는 기준금리보다 높게 갑니다. 그런데 2022년 10월 이후 예상과는 다른 의외의 흐름이 펼쳐졌습니다. 기준금리가 인상됐음에도 국고채 10년물 금리는 지속적으로 하락하면서, 이 영향으로 부동산 가격 하락이 멈춘 것인데요.

이에 더해 정부의 각종 세제 완화, 특례보금자리론과 같은 저금리 상품의 출시, 주택담보대출 금리 하락 등이 맞물려 부동산 수요의 증가를 이끌었고, 일부 상승하는 지역까지 나타났다는 것이 김경민 교수의 설명입니다.

그렇다면 '일단 하락 멈춤'의 흐름이 내년까지 이어질까요? 김경민 교수는 부동산 PF 대출 문제, 이로 인한 공급 부족 문제 등 시한폭탄 급 하락 리스크가 여전히 남아있기 때문에 이 문제가 터진다면 조정이 불가피할 것으로 내다보고 있습니다. 다만, 2021년과 같은 패닉은 없을 거라는 전제를 달고 있는데요.

실수요자들이 지금, 이 시점에 가장 궁금한 질문은 '그래서 집을 사도 되나? 조금 더 기다려야 하나?'일 겁니다. 김경민 교수는 "일단 바닥은 확인됐다"면서, 앞으로 국고채 10년물 금리의 흐름, 총선 같은 대형 이벤트 종료 후의 시장 흐름을 잘 파악한 후 '서울'의 경우 무리하지 않는 선에서 내년 중반 이후 내 집 마련을 고려해 보는 것도 나쁘지 않다는 판단입니다.

나아가 주택을 선택할 때는 업무 지구와의 접근성이 점점 더 중요해지고 있다는 점을 염두에 둘 것을 조언하는데요. 대표적인 사례로 주요 업무 지구와 접근성이 뛰어난 경희궁 자이의 가격 변동이 거의 없다는 것을 들 수 있습니다.

그렇다면 구체적으로 어느 지역을 주목하면 좋을까요? 서울의 대표적인 업무 지구는 강남, 여의도, 광화문, 홍대, 가산디지털단지등을 꼽을 수 있는데, 이곳의 공통점은 2호선과 밀접해 있다는 특징이 있습니다. 이에 김경민 교수는 이왕이면 2호선 주변을 살펴볼 것을 조언하는데요.

2024년 부동산 시장 향방과 실수요자들을 위한 구체적인 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 김경민 교수 편을 참고하세요. 총 2편으로 알차게 담았습니다.