5/10 이후 주택 시장 전망 및 내 집 마련 전략

2026년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 집중되고 있다. 매물 잠김 현상으로 가격 상승이 예상된다는 의견이 많은 가운데 보유세 인상, 대출 규제 등으로 집값이 상승하기 어려울 것이라는 의견도 있다. 주택시장 흐름과 향후 전망을 살펴본다.

2026년 들어 전세 가격이 하루가 다르게 오르고, 월세 가격도 최고가를 경신하고 있다. 1,000세대 대단지인데도 전월세 매물은 0.5%도 안 되는 곳이 많다. 서울 동대문구 답십리동 래미안위브 84m² B형(25평형) 아파트 전세 가격이 2025년 12월 6억 5,000만 원에 거래된 게 2026년 5월에 7억 5,000만 원으로 5개월 만에 1억원이 상승했고, 현재 82m²(25평형)의 전월세 매물은 하나도 없다. 2026년 5월 12일 기준, 2,652세대 중 전월세 매물은 11개로 0.4%에 불과하다.

KB부동산에 따르면, 2026년 5월 4일 기준 전국 아파트 전세 가격은 1.7% 상승했다. 지역별로는 서울 강북 4.04%, 서울 강남 2.12%, 경기 2.36%, 지방 5개 광역시 1.29%다. 특징은 아파트 가격이 비싼 강남보다 가격이 저렴한 노도강(노원구·도봉구·강북구) 지역의 상승세가 가파르다는 것이다.

이처럼 전세 가격이 상승하는 이유는 작년 10·15 대책에서 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 지난해 6·27 대책에서 소유권 이전부 전세자금대출을 금지한 영향이 크다. 토지거래허가구역에서 실거주자만 구입이 가능하다 보니 매물이 나오지 않고, 대출을 받아 매매 잔금을 치르는 것이 어려워지면서 물량이 감소하고, 반전세나 월세 매물이 증가하고 있기 때문이다.

한편, 매매 시장도 전세 시장과 비슷한 흐름을 보인다. KB부동산에 따르면, 2026년 5월 4일 기준 전국 아파트 매매 가격은 1.47% 올랐으며, 서울 강북 5.44%, 서울 강남 4.43%, 경기 2.05%, 지방 5개 광역시 0.27% 순으로 상승했다. 전세 시장처럼 서울 강북권 지역의 가격 상승률이 서울 강남 지역보다 높다.

이는 대출 규제 영향으로 상대적으로 대출이 많이 나오는 중저가 지역이 밀집한 곳을 중심으로 실수요자가 내 집 마련에 나선 영향이 크다. 15억 원 이하 아파트는 6억 원까지 대출이 가능하다. 그리고 2025년 1년간 서울 강남 지역은 15.24% 오른 반면, 서울 강북은 7.83% 상승에 머물렀다. 상대적으로 덜 오른 지역으로 키높이를 맞추는 영향도 있어 보인다.

또 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 다주택자 양도세 중과를 유예해주다 보니 양도세와 보유세 부담이 큰 서울 강남 지역에서 급매물이 많이 나온 것으로 보인다.

부동산 시장의 최대 관심사는 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과제도가 끝나면서 시장의 흐름이 어떻게 변할 것인가이다. 먼저 전월세 시장을 살펴보면, 갭투자 금지와 다주택자 규제, 신축 입주 물량 감소 등으로 전월세 매물 감소는 불가피해 보인다. 따라서 수요 대비 공급이 절대적으로 부족하면서 전월세 가격 상승으로 무주택자의 설움이 커질 가능성이 높다.

특히, 비거주 1주택자의 장기보유 특별공제를 축소할 경우 매물이 출현하기보다는 실거주를 선택할 가능성이 높아 전월세 물량은 더 감소할 것으로 전망된다.

6·3 지방선거가 끝나면 세제 개편안이 시장의 화두로 떠올라 보유세를 인상할 가능성이 높다. 과거 문재인 정부 시절로 회귀할 경우 종합부동산세 부담은 최소 2배 이상이 될 수도 있다. 그동안 서울 지역은 집값이 많이 올랐기 때문에 수천만원에서 수억원의 보유세를 부담하는 사람이 급증할 전망이다. 보유세가 인상되면 소유자는 전월세 가격을 올려 보유세 부담을 전가하려고 하기 때문에 이 또한 전월세 가격 상승으로 이어진다.

또 신축 아파트 입주 물량은 2026년과 2027년에 각각 약 21만 호, 2028년 16만 호 수준으로 줄어들어 과거 10년간 35만여 가구 대비 급감하는 것도 전월세 가격 상승 요인이다.

매매 시장은 과거 경험으로 볼 때 매물이 잠길 가능성이 높다. 양도세로 70~80%를 내면서 주택을 매도할 다주택자는 없기 때문이다. 그리고 1주택자도 대출 규제로 갈아타기가 어려워지면서 매물은 감소할 것으로 보인다. 매매 가격 상승은 지역별로 차별화가 예상된다.

대출이 6억 원까지 나오고, 전월세 가격 상승에 지친 무주택자가 상대적으로 가격이 저렴한 15억원 이하 아파트가 밀집된 지역 중심으로 매수에 나설 것으로 보인다. 수요는 많고, 매물은 줄어드는 형국이니 매매 가격은 상승할 전망이다. 한편 상대적으로 고가인 한강변 벨트는 보유세 인상과 대출 규제로 수요가 감소하면서 가격 상승폭은 비(非)한강벨트에 비해 제한적일 것으로 보인다.

자금 여력이 있고, 대출 원금과 이자를 납부할 능력이 된다면 하루라도 빨리 내 집 마련에 나설 것을 추천한다. 앞에서 살펴본 것처럼 전월세 가격 상승은 불가피하고 매매 가격도 하락보다는 상승할 가능성이 높기 때문이다.

꼭 내가 사고 싶은 지역을 고집하지 말고, 현재 수준에서 가능한 지역의 아파트를 매입한 후 5년 정도 지나 갈아타기를 하는 것이 현명한 선택일 수 있다. 당장에 아파트를 구입할 여력이 안 된다면 매매 가격이 낮은 재개발이 진행 중인 빌라를 매입하는 방법도 있다. 아파트 청약 대기보다 선점한다는 생각으로 접근하면, 10~15년 후 신축 아파트를 받는 훌륭한 내 집 마련 전략이 될 수 있다.