역전세난이라더니 이젠 전세난? 다시 오르는 전셋값, 왜?

전국 전셋값이 다시 올라 9주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 10주 연속 상승세를 이어간 가운데 지방 또한 5주 연속 오름세를 보였습니다.

KB부동산 주간시계열 자료에 따르면, 10월 셋째 주(10월 16일 기준) 전국 아파트 전세가격은 전주보다 0.09% 올랐습니다. 지역별로는 서울이 0.24%가 올라 전주(0.04%) 대비 상승폭이 확대됐습니다. 수도권 역시 0.14%에서 0.19%로 전세가격 상승세가 커지고 있고요. 실제 10월 셋째 주 전셋값 상승률 상위지역 10곳 모두 인천 중구(1.17%), 서울 동작구(0.68%), 용산구(0.58%), 하남시(0.57%) 등 수도권 시∙구가 차지했습니다.

반면, 인천을 제외한 5개 광역시는 -0.01%를 기록해 3주 연속 하락세를 보이고 있습니다. 부산(-0.04%), 대구(-0.08%), 울산(-0.05%) 전셋값이 아직도 하락세를 면치 못했기 때문입니다.

그렇지만 광역시 이외의 기타 지방은 0.01% 상승으로 전주(0.05%)보다 상승세가 둔화되고 있지만 5주 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

임대차시장에서 전세 비중도 증가하고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 10월(26일 기준) 서울 아파트 전월세 거래 9954건 중 전세 거래는 6350건으로, 전체의 63.8%를 차지했습니다. 이는 올해 중 가장 높은 수치인데요. 지난 1월까지만해도 전세가 차지하는 비중이 55.2%에 불과했으나 꾸준히 늘어 연중 최대를 기록한 것입니다.

아파트 전세수급지수도 100을 넘었습니다. 0~200 범위 이내인 전세수급지수는 100을 기준으로 초과할수록 시장에 나와있는 전세 매물이 세입자보다 적은 공급부족 상태를 의미하는데요.

KB부동산의 전국 아파트 전세수급지수는 10월 셋째 주 기준 115.3 입니다. 지난 7월 말부터 100을 초과하기 시작해 11주간 계속해서 100보다 높게 형성돼 있어 공급보다는 전세를 찾는 세입자가 더 많아졌다는 것을 알 수 있습니다.

특히 서울의 경우 전세수급지수가 120.5를 기록해 2022년 상반기 수준을 회복했습니다. 광역시 중에서는 대전이 140.7로 가장 높은 수치를 보였으며, 강원도(150.9)와 충청북도(160.7) 등은 오히려 전세난을 걱정해야 할 정도로 공급이 수요를 따라가지 못하고 있습니다.

올해 초만 하더라도 역전세를 걱정해야 했던 아파트 임대차시장이 하반기로 갈수록 전셋값이 오르고 오히려 전세난을 걱정해야 하는 분위기로 바뀐 이유 무엇일까요?

우선 전세 수요 상승입니다. 올 1월에만해도 60대 수준에 불과했던 전국 아파트 전세수급지수가 10월 현재 115가 넘어가면서 거진 2배에 달하는 상승을 보였는데요. 이는 전세사기, 깡통전세로 불안한 빌라나 오피스텔 대신 비교적 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 아파트로 전세를 찾는 수요자들이 늘면서 전세가격 또한 오르고 있는 것으로 풀이됩니다.

아파트 매매가격이 크게 상승한 것도 전세 수요를 늘린 원인으로 지목되고 있습니다. 올 초만 해도 급매가 속출할 만큼 매매시장이 좋지 않았는데 서울 및 수도권 몇몇 지역은 전고점 수준으로 집값이 회복하고 전국적으로 집값 상승세가 확산되자 매수 대신 전세로 살면서 시장을 관망하겠다는 이들이 늘어났다는 것입니다.

대출이자의 단기간 급등으로 자금 압박이 심해진 상황도 매매보다는 전세 수요를 늘리는데 한몫 했다는 의견도 있습니다. 고금리로 인해 매매 수요가 위축되면서 실수요자들이 매매 대신 전세로 돌아선 것이죠.

전문가들은 앞으로도 전셋값 상승이 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 특히 입주물량이 큰 폭으로 줄어드는 곳들을 중심으로 전셋값 상승 압박이 커질 수 있다는 우려인데요. 실제 부동산R114에 따르면, 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 7488가구로, 올해 3만3292가구 대비 77.5% 감소합니다. 수도권은 올해 19만3916가구에서 내년 13만2957가구로 31.5% 줄어들고요.

다만 금리인상, 집값 상승 등의 변수로 언제든 전세시장이 바뀔 수 있습니다. 만약 금리가 더 상승하게 되면 전세금을 대출받아 내는 이자 비용보다 오히려 월세를 내는 것이 더 저렴할 수 있기 때문입니다. 실제 대출이자 상승기에는 전세보다 월세를 선호하는 사람들이 늘었던 게 사실이고요. 또한 집값이 더 오르게 되면 매수 대신 전세를 선택했던 수요자들이 매수세로 돌아서는 경향을 보이기 때문에 전세수요는 줄어들 수 있습니다.

지금까지 전세시장의 변화 및 전망 등을 살펴봤습니다. 불과 얼마전 까지만 해도 역전세난, 전세종말론 등이 시장에 팽배해 있었는데 이제는 전세난을 걱정해야 하는 것 아니냐는 이야기까지 나오고 있는데요. 향후 전세를 고려하는 세입자라면 이러한 시장 상황의 변화를 더욱 면밀하게 관찰할 필요가 있어 보입니다.