내집마련, 해야 된다 vs. 올해도 금물... 과연 선택은?

최근 전국 집값의 바로미터라 불리는 서울, 경기 등 수도권 아파트시장이 다시 얼어붙으며 거래절벽이 이어지고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 1월 서울 아파트 매매 거래량은 1846건으로 지난해 12월(1826건) 보다 다소 높아지긴 했지만 지난해 가장 많은 거래량을 기록한 8월(3899건)과 비교해 52.7%(2053건) 줄어들었습니다.

경기도 아파트 거래량 흐름도 비슷합니다. 경기부동산포털에 따르면, 지난 1월 경기도 아파트 매매 거래량은 1만4388건으로 전월(1만6489건) 대비 2110건 줄어들었습니다. 지난해 연고점이었던 지난 2월(2만4283건) 대비로는 40%(9895건) 감소한 것입니다.

감소세로만 보면 지난해 8월 2만3074건 이후 9월 2만109건, 10월 1만8864건, 11월 1만7842건, 12월 1만6498건, 2024년 1월 1만4388건 등 5개월 연속 감소세입니다.

아파트 거래가 줄면서 집값도 내리막길을 걷고 있는데요. KB부동산의 주간 KB주택가격동향조사 자료에 따르면, 2월 첫째 주(2월 5일 기준) 수도권 주간 아파트 매매가격지수는 전주에 비해 -0.03% 하락해 13주째 조정이 이어지고 있습니다.

이렇게 시장 내 불확실성이 고조되고 있는 가운데, 올해 내집을 마련하지 말아야 한다고 주장하는 전문가들이 있습니다. 이들은 다양한 이유를 들어 내집마련을 말리고 있는데요. 우선 미국의 금리 인하가 조기에 이뤄질 가능성이 낮아졌다는 것입니다.

미국 파월 연준 의장이 지난 4일 CBS 방송 인터뷰에서 "경제가 튼튼한 만큼 언제 기준금리를 인하할지에 대해 조심스럽게 접근할 수 있다고 본다"고 밝히는 등 지속적으로 금리 인하에 신중 기조를 내비치면서 조기 금리 인하 기대감이 갈수록 꺾이고 있기 때문입니다. 당분간 고금리 기조가 계속될 전망으로 주택 매매 수요 역시 다시 살아나기까진 시간이 걸릴 수 있을 것이란 분석인 것이죠.

최근 집값이 빠졌다고 해도 여전히 높은 수준이란 점도 내집마련을 미뤄야 하는 이유로 꼽힙니다. 집값이 고평가인지 저평가인지 확인할 수 있는 지표로 ‘전세가율’이 있는데요. 매매가 대비 전세가 비율을 나타내는 전세가율은 통상 집값 안정성을 나타내는 지표로 통합니다. 전세가율이 70% 이상이면 집값이 안정적이고, 전세가율이 낮으면 낮을수록 집값 부담이 커 향후 집값이 하락할 가능성이 높다고 보는데요.

KB부동산 데이터허브 주택가격동향조사>전세가격비율 자료에서 확인한 결과, 2월 기준 서울 아파트 전세가율은 52.4%, 수도권은 60.5%를 기록하고 있어 아직은 집값이 고평가란 의견입니다.

집값 거품 논란은 주택구입부담지수로도 확인되고 있는데요. 주택금융연구원에 따르면, 지난해 3분기 서울 내 주택구입부담지수는 161.4로 집계됐습니다. 주택구입부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택 구입시 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택구입지수가 100이면 주택담보대출 상환에 가구소득의 약 25%를 부담하고 있다는 의미입니다.

서울의 경우 해당 지수가 160을 넘는데 이는 가구소득의 40%를 주담대 원리금 상환에 쓰고 있다는 뜻인데요. 통상 서울 주택구입부담지수가 130~140선일 때 주택 매매가 가능한 적정선으로 판단한다는 점에서 현재 서울에서 집을 사기 보단 관망하는 편이 낫다는 의견이 나오는 것이죠.

반면, 올해 하반기 집값 상승세가 나타날 수 있어 올 상반기가 내집마련에 좋은 시기란 의견을 피력하는 전문가들도 있습니다. 우선 미국의 기준금리 인하와 상관없이 현재 국내 시중 대출금리가 이미 인하돼 있어 대출 여력이 증가하고 있다는 점을 들고 있습니다.

실제 시사저널이 기사에서 언급한 내용에 따르면, 지난 6일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 변동형 금리는 연 4.00~6.03%, 고정형(혼합형) 금리는 연 3.25%~5.26%로 집계됐습니다. 은행들이 지난달 ‘온라인 주담대 갈아타기 서비스’를 출시한 이후 고객유치를 위해 금리를 경쟁적으로 낮추면서 최저금리가 3%대 초반까지 떨어진 것입니다.

여기에 지난달 시작된 ‘신생아 특례 대출’도 중저가 집값을 중심으로 하락 방지 및 유의미한 상승세를 이끌어 나갈 수 있다는 분석도 있습니다. 신생아 특례대출은 신청일 기준 2년 이내에 출산한 가구 가운데 부부 합산 연소득이 1억3000만원 이하 등의 조건을 충족한 경우 9억원 이하의 주택 구매시 최대 5억원까지 최저 1%대의 낮은 금리로 대출해주는 제도입니다.

현 금리 대비 최대 반까지 낮은 금리로 이용이 가능한 만큼 제도의 혜택을 받으려는 2030세대들이 많을 것으로 예상돼 부동산 활성화까진 아니더라도 시장에 긍정적인 영향은 미칠 것이란 의견입니다.

아파트 매매가격이 떨어지고 있지만 전셋값이 오르고 있다는 점도 올해 내집마련의 근거가 되고 있습니다. KB부동산 데이터허브에 따르면, 2월 1주(2월 5일 기준) 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.07% 상승해 평균 가격이 5억9100만원에 달합니다. 경기도 아파트 역시 전세가격이 일주일 새 0.06% 올라 평균 3억3200만원을 형성하고 있습니다.

여기에 올해 아파트 입주 물량이 크게 줄어든다는 점도 영향을 미칠 것이란 분석이고요. KB부동산 데이터허브 공공통계에서 입주 물량을 확인한 결과 올해 수도권 입주 물량은 15만1343가구로 전년(18만1784가구) 대비 -16.7% 감소할 것을 보입니다. 특히 서울은 1만1437가구로 2023년 입주 물량(3만3753가구)보다 -66.1%나 줄어들 예정입니다.

지금까지 올해 수도권을 중심으로 아파트 시장상황 살펴보고 올해 내집마련을 하는 것이 좋은지, 하지 않고 관망하는 것이 좋은지에 대한 의견과 근거를 살펴봤습니다.

사실 집을 사고 싶은 매수자 입장에서는 이왕 집을 사는 거 최대한 저렴할 때 사고 싶은 마음이 클 것입니다. 그래서 지금 집값이 떨어지긴 했지만 더 떨어지지 않을까 하는 생각에 시기를 조율하는 것일 테고요. 최근 집값 추이 데이터만 봐도 집값의 하락세가 계속되고 있으니 관망을 하면서 집값이 바닥을 쳤을 때 들어 가야겠다 생각하실 것입니다.

하지만 작년 아파트시장에서 확인했듯 금리나 정책 등의 변수에 따라 수요자들의 매수 심리가 순식간에 바뀌면서 단기간에 수천만원에서 수억원씩 집값이 반등하는 것을 목격한 바 있습니다.

따라서 ‘올해 내집을 사라, 사지 말아라’하는 전문가들 의견을 참고만 하되 내집마련에 대한 결정은 자신만의 기준과 판단을 바탕으로 진행해야 할 것입니다. 그러기 위해선 시장에 대한 꾸준한 관심을 갖고 지속적으로 손품과 발품을 팔면서 기회를 엿보는 자세도 필요하고요.

다만, 요즘처럼 시장 내 불확실성이 커진 시점에서는 이른바 영끌로 불리는 무리한 대출은 삼가야 합니다. 보수적으로 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아야 예상하지 못한 변수에도 흔들림 없이 투자를 이어 나갈 수 있기 때문입니다. 올해 내집마련을 두고 고민하시는 분들이 계시다면 도움이 되셨길 바랍니다. 건승을 빕니다.