내집마련 예비수요자가 금리정책 전환에 대비하는 방식

4월 1주차(4월 1일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.6으로 전년동기 대비* -2.5% 하락했습니다. 하락률이 35주째(8개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.06% 하락해 하락률이 0.02%p 늘었습니다(이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 20주째(5개월) 조정이 이어졌습니다.

주택 매매시장이 기다리는 긍정적 뉴스는 하반기 기준금리 인하 본격화 여부일텐데요. 주택경기가 불확실하지만, 통화정책이 완화적 기조로 접어든다면 유동성 측면에서 투자심리가 개선될 수 있기 때문입니다. 입주물량 부족과 분양가 수위가 올라가면서 인기지역 신축급 아파트의 시장수요는 꾸준할 것 같습니다. 특정지역의 랜드마크 단지내 전세가격 급등도 전세에서 매매로 수요전환을 유도할 수 있습니다.

다만 중장기적 관점에서 수요 회복 여건에도 불구하고, 부동산에 대한 단기 시선은 여전히 편하지 않습니다. 美 연준의 정책금리 인하 시점이 6월 혹은 그 이후 어느 때인가에 따라 국내 기준금리의 인하 횟수도 유동적일 수 있고요. 여전히 목표치를 웃돌고 있는 탄력적인 물가상승률이 통화정책의 변수가 될 수 있기 때문이죠. 결국 체감 금리가 낮아질 때까지는 투자자 금융대응은 보수성을 견지할 가능성이 큽니다.

아무튼 하반기 피봇을 기다리는 상황에서 눈여겨볼 포인트는 거래량 증가 여부입니다. 4월부터는 다양한 채널을 통해 3월 거래량 확정 데이터가 발표될 텐데요. 봄 이사철 수요, 신생아 특례대출 출시효과, 시중 주택담보대출 금리 안정 등 기대요인이 거래량 회복으로 작동될 지가 관심입니다. 서울과 수도권 거래량이 지방 도시보다 경기 턴어라운드에 좀 더 민감할 수 있어 주목됩니다.

금리인하를 앞두고, 상급지 스위치전략과 급매물 바벨전략(barbell maturity, 안전과 위험 간 극단적 배분전략) 의견을 드린 바 있는데요. 금리가 인하돼도 기존 총부채원리금상환비율(DSR)보다 강력한 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등 대출규제가 지속됩니다.  그럼에도 불구하고, 내집마련이나 상급지 이동 실수요자 입장에서는 최근 증가하는 매물을 어떻게 활용할지 고민일 것입니다. 이번에도 과거처럼 통화정책 전환 시 상급지 스위치전략이나 여유자금을 활용한 주택 바벨전략이 효과적일지 지켜볼 일입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.06% 하락했습니다. 지난해 11월부터 반발매도 압력이 이어지면서 20주째(5개월) 조정입니다. 2월 들어 하락률이 -0.3~-0.4% 수준에서 오르내릴 뿐 더 크게 확대되지는 않아 다행스러웠는데, 금주는 하락률이 확대됐습니다. 올해 들어 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 교차 출회되면서 하락 시소게임 양상을 지속 중인데요. 금주는 강북권역 하락률이 -0.09%로 강남권역 -0.04%보다 특히 컸습니다. 

서울 하락구가 17곳에서 20곳으로 늘었습니다. 보합권이 하락 전환한 반면, 상승구가 1곳에서 3곳으로 늘었습니다. 발빠른 순환매 속에 한강변 인기지역인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)이 상승했고, 매물부담이 적은 종로구가 강보합을 2주째 유지했습니다. 전주까지 강보합을 유지했던 중구가 소폭 하락 전환했습니다. 전반적으로 강북권역에서 인지지역과 비인기지역 간 양극화가 구체화됐습니다. 강남권역은 11개구 전 지역이 약세입니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.11% 상승해 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 올해 들어 3월 중순에 일시적으로 반등하기도 했지만, 상승압력이 낮아지면서 상승률 레벨다운 양상을 분명하게 보였습니다. 강북권역이 0.12% 올랐고, 강남권역이 0.11% 상승했습니다. 전주 대비 강북권역은 0.02%p 줄었고, 강남권역도 미세하게 낮아졌습니다. 2월 들어 사용가치가 높은 강북권역의 전세수요가 강남권역보다 타이트합니다. 

전체 25개구(區) 중에 상승구는 2주째 24곳을 유지했고, 하락구는 1곳을 지속했습니다. 강북권역이 강남권역보다 수급불안이 커서 상승률이 상대적으로 높았고, 강북권역 14개구(區) 전 지역이 5주째 강세행진입니다. 반면 강남권역 하락지역은 강동구가 경계매물 출회로 7주째 약세입니다. 2월 이래 동일한 흐름입니다. 꾸준히 약세지역이었던 금천구가 10주째 조정을 끝내고 2주 연속 반등했습니다. 

경기 매매가격은 과천시가 상승률 1순위를 3주째 유지했습니다. 경기는 전주 대비** -0.04% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 19주째(5주째) 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적매물 압력이 해소되지 않으면서 하락국면이 지속 중입니다. 금주 상승지역은 과천ㆍ안산시 2곳이고, 하남시가 강보합입니다. 과천시가 GTX-C노선 등 호재가 지속적으로 영향을 미치면서 3주째 상승률 1위입니다. 안산시가 단원구 학원가 중심으로 매물이 안정되면서 소폭 오름세입니다. 

인천은 전주 대비** -0.02% 하락해 하락률이 0.01%p 확대됐습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭해 매물소화가 어느 정도 진행된 것으로 보입니다. 그러나 입주물량, 급매물 등 수급악재 잔여분이 시세에 영향을 주고 있습니다. 금주는 인천국제공항 관련업종 종사자 중심으로 수요가 증가한 중구가 0.05% 상승했고, 준신축 단지 급매물이 정리된 서구가 0.01% 올랐습니다.

경기 전세가격은 김포시가 상승률 1순위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승 횡보하면서 33주째(9개월) 상승세입니다. 김포시가 5호선ㆍGTX 등 교통호재에 힘입은 매매 문의가 증가로 0.16% 오르면서 상승 1위에 올랐습니다. 의정부가 GTX-C노선에 이어 장기적으로 GTX-F노선 등 교통여건 개선 기대감 속에 봄 이사철 수요가 더해져 0.16% 오르면서 상승 2위입니다. 시흥시 역시 봄 이사철 수요로 0.13% 오르면서 3위입니다. 
 
인천 전세가격은 전주 대비** 0.08% 상승했고, 상승률이 0.05%p 줄었습니다. 1월 중순까지 이어진 단기조정에 힘입어 경계매물 압력이 완화되면서 상승률이 부쩍 강해졌습니다. 금주 상승압력이 다소 줄었지만, 경기도보다 상승률이 높습니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요가 늘면서 0.19% 올라 1위입니다. 남동구가 지난해 입주한 ‘한화포레나인천구월’ 입주율 상승에 힘입어 0.09% 오르면서 상승 2위입니다. 

전국 권역별 매매가격 하락세는 광역시→지방도시→서울로 순환 중입니다. 고금리, 대출규제, 분양가 부담 등 약화된 투자환경이 고착되면서 매물압력이 광역시에서 지방도시로 확대됐다가 다시 서울로 쏠리는 현상이 3주째 이어졌습니다. 인기지역 급매물 회수에도 불구하고, 서울지역의 전반적 추세반전 모멘텀으로 확산되기에는 부족한 모습입니다. 스트레스DSR 적용 전 선취매가 반영된 1월 거래량 증가가 2월 들어 감소세로 전환됐고, 3월도 현재까지는 같은 연장선 상에 있습니다. 향후 거래량 회복 여부가 중요합니다. 

전국 권역별 전세가격 상승은 여전히 서울이 주도 중입니다. 금주 전세 상승률 순위는 1위 서울 0.11%>2위 강원 0.09%>인천 0.08%>4위 경기 0.06%입니다. 지난주 1위 서울>2위 인천>3위 강원>4위 경기에서 서울 1위는 유지됐고, 강원의 순위 상승이 두드러졌습니다. 지난주보다 강원ㆍ경기의 상승률은 각각 0.02%p, 0.01%p씩 늘었습니다. 반면 서울은 상승압력이 완화되는 모습을 보이면서 0.01%p 줄었고, 인천은 0.05%p 줄었습니다. 서울 수도권지역은 여전히 매매수요 관망 속에 전세수요가 타이트한 상황입니다. 

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!