우려했던 부동산 돌발변수! 하반기 금리인하 물건너가나?

4월 3주차(4월 15일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.5로 전년동기 대비* -2.1% 하락했습니다. 하락률이 37주째(9개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.05% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다(이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 22주째(6개월) 조정이 이어졌습니다.
 
제롬 파월 美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 의장의 코멘트가 몇 주 사이 매파적(통화긴축선호)으로 돌변했습니다. 16일(현지시간) 워싱턴DC에서 개최한 '캐나다 경제관련 워싱턴 포럼'에서 2% 인플레이션 목표치 달성에 대한 확신 부족을 언급했습니다. 미국 실물경제는 고물가로 인한 고금리가 장기간 이어지고 있음에도 여전히 견조(堅調)한 상황입니다. 따라서 제한적인 긴축정책을 지속해 인플레이션 안정을 기다리겠다는 의미로 해석됩니다.
 
3월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년동기 대비 3.5%로 집계되어 시장컨센서스 3.4%를 상회한 바 있죠. 3월 소매판매지수(Retail Sales Index) 전월 대비 증가율이 0.7%에 달해 월가예상 0.4%를 뛰어넘었습니다. 연준이 중요하게 생각하는 물가연동지수가 개인소비지출(PCE)입니다. 그런데 필립 제퍼슨 연준 부의장은 26일 발표될 3월 개인소비지출(PCE)이 전년동기 대비 2.7% 상승해 월가예상 2.5%를 상회할 수 있다고 언급했습니다.
 
美 경제가 긍정적이므로 중동發 인플레이션 리스크에 대해 금리 유지로 대응하겠다는 것입니다. 벌써 시장 해석은 연방공개시장위원회(FOMC)의 연 3회 인하계획이 1회~2회로 톤 다운되고 있습니다. 연준이 '더 늦고, 더 적게' 통화정책 로드맵을 구체화할 경우 6월 이후 인하 기회는 4회(8/1, 9/19, 11/8, 12/19)입니다. 2회 인하가 시현(示現)된다면 9월과 12월, 1회 인하에 머문다면 9월과 12월 중에서 선택할 것입니다.
 
美 피봇 시점이 6월 이후 순연론을 거쳐 결국 회의론으로 선회하는 모양새인데요. 2% 물가상승률에 대한 확신은 결국 국제유가에 달렸습니다. 당분간 전세계 벤치마킹 금리지표인 미국 10년물 국채금리가 4.6%대에서 하향 안정될지 눈여겨볼 필요가 있습니다. 美 금리인하 횟수가 줄어든다면 국내 기준금리 인하 기대치도 줄어들 수 있죠. 한미금리차가 2%p에서 더 확대되면 원화가치 하락과 외국계 자금이탈 우려가 커집니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.01% 하락했습니다. 22주째(6개월) 조정이지만, 지난해 11월부터 지속된 반발매도 압력이 완화되면서 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 2월부터 하락률이 -0.03~-0.04% 수준을 유지했고, 2주전부터 -0.01~-0.02%로 더 줄어드는 모습입니다. 올해 들어 이어진 강남권과 강북권 간 하락 시소게임은 교차 매물출회가 안정을 찾으면서 2개 지역 모두 하락률이 -0.01%로 줄었습니다.
 
서울 하락구가 15곳에서 17곳으로, 상승구는 4곳에서 6곳으로 늘었습니다. 보합권이 포지셔닝 정리로 6곳에서 2곳으로 줄었습니다. 강북권에서는 한강변 인기지역인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 상승세가 강화됐고, 약보합 3곳(광진ㆍ동대문ㆍ종로구)은 순환매가 줄면서 하락했습니다. 강남권은 강남ㆍ서초구가 강세이고, 구로구가 구로ㆍ고척동 구축단지 매물소화로 상승 전환했습니다. 인기지역과 소외지역 간 양극화가 극명해졌습니다.
 
서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.09% 상승했습니다. 그러나 상승률은 0.03%p 줄었습니다. 3월 중순 큰 폭 반등 후 상승압력이 낮아지면서 레벨 업 양상이 안정되고 있습니다. 강북권이 0.08% 올랐고, 강남권이 0.09% 상승했습니다. 전주 대비 강북권은 0.06%p 줄었고, 강남권은 0.01%p 낮아졌습니다. 지난 2~3월 동안 사용가치가 높은 강북권 전세수요가 강남권보다 타이트했는데, 금주부터 완화되는 모습입니다.
 
전체 25개구(區) 중에 상승구는 22곳에서 24곳으로 늘었고, 하락구는 없습니다. 보합권도 2곳에서 1곳으로 줄었습니다. 수개월 동안 강북권이 강남권보다 수급불안으로 상승률이 높았는데, 금주를 기점으로 안정될지 관심이 큽니다. 강북권 14개구(區) 대부분이 강세 행진입니다. 다만 광진구가 전주 약보합으로 전환했다가 상승했고, 금주는 종로구가 약보합입니다. 강남권은 강동구가 경계매물을 소화해 상승 전환했습니다.

경기 매매가격은 과천시가 상승률 1순위를 5주째 유지했습니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락해 하락 횡보했습니다. 21주째(5주째) 조정입니다. 지난해 11월부터 누적매물 압력이 해소되지 않아 하락국면입니다. 금주 상승지역은 과천ㆍ하남ㆍ김포ㆍ수원ㆍ화성ㆍ성남시 6곳이고, 구리ㆍ의왕시가 강보합입니다. 과천시가 GTX-C노선 등 호재가 지속적으로 영향을 미치면서 5주째 상승률 1위입니다. 화성시가 2위에서 5위로 숨고르기입니다.
 
인천은 전주 대비** -0.01% 하락했습니다. 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭하면서 매물소화가 진행됐습니다. 입주물량, 급매물 등 잔여 수급악재 영향력이 줄고 있습니다. 금주는 서구가 GTX-D와 인천 지하철 1호선 연장 등 교통호재에 힘입어 0.07% 올라 상승 1위입니다.
 
경기 전세가격은 김포시가 3주째 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.04% 상승 하면서 35주째(9개월) 상승세입니다. 김포시가 5호선ㆍGTX 등 교통개발 이슈에 힘입은 매매 문의가 증가로 0.19% 오르면서 3주째 상승 1위에 올랐습니다. 광명시가 일직ㆍ광명동 매물이 안정을 찾아 0.17% 오르면서 7위에서 2위로 상승 순위가 올랐습니다. 의정부시가 매물 적체 대단지 이사 수요에 힘입어 0.14% 상승해 3위입니다.
 
인천 전세가격은 전주 대비** 0.16% 상승했습니다. 상승률이 0.08%p 뛰었습니다. 1월 중순까지 이어진 단기조정 시기에 경계매물 소화가 상당부분 진행되면서 상승 강도가 강해졌습니다. 9주째 경기도보다 상승률이 높습니다. 부평구가 전세물량 부족 등 수급불안으로 0.43% 오르면서 2위에서 1위로 상승 순위가 올랐습니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요로 0.33% 올라 2위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 순환국면입니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 순입니다. 대출규제 등 약화된 투자환경에 이어 기준금리 인하 기대감까지 소진됐습니다. 실망매물 압력이 광역시에서 지방도시로 확대됐다가 서울로 향하는 악순환이 5주째 지속되고 있습니다. 서울도 양극화가 분명해졌습니다. 인기지역은 급매물이 회수되면서 반등세가 뚜렷하지만, 특별한 개발 이슈가 적은 외곽지역은 추세반전 모멘텀을 찾지 못했습니다.
 
전국 권역별 전세가격 상승 순위에 큰 변화가 있었습니다. 금주 전세 상승률은 1위 인천 0.16%>2위 서울 0.09%>3위 전남 0.08%>4위 울산 0.07%>5위 강원 0.06%입니다. 지난주 1위 서울>2위 강원>3위 울산>4위 인천>5위 경기에서 인천의 순위 상승이 두드러졌습니다. 경기는 7위로 순위가 하락했습니다. 서울은 여전히 매매수요 관망 속에 전세수요가 강한데요. 한편 수도권 전세수요 쏠림이 경기에서 인천으로 이어질지 주목됩니다.
 
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