금리정책 확정되면 부동산 소강상태 벗어날까?

美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 의장 코멘트가 비둘기화(양적완화선호) 됐다는 평가입니다. 아직 인플레이션율은 2% 목표의 가시권 밖입니다. 3월 소비자물가지수(CPI), 생산자물가지수(PPI), 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률이 여전히 걸림돌이죠.

그러나 시장은 4월 고용지표 둔화에 주목하고 있습니다. 고금리로 경제 상황이 약화된다면 인플레이션율이 2%에 근접할 것이고, 연내 정책금리 인하 스타트도 유효할 것이라는 기대입니다.

시장변동성 이벤트는 중동 및 美中 갈등으로 인한 지정학적 리스크와 통화정책 불확실성입니다. 그런데 고금리로 실물경제 열기가 소진되고, 중동 정세가 안정된다면 유가 하락은 물론 물가부담도 완화될 것입니다.

이 경우 파월 의장의 매파성 발언도 온건해질 것이고, 통화정책에 대한 불안심리도 안정을 찾겠죠. 당분간 디스인플레이션(disinflation) 경로를 가늠할 수 있는 美 고용 및 물가지수, 국제유가 흐름을 지켜볼 필요가 있습니다.

美 장기 기준금리가 현 수준인 연 5.25~5.50%에서 하향될 것이라는 美 이코노미스트의 관측이 곳곳에서 확인됩니다. 시간이 걸리고, 장기 기준금리 하단이 4%대인지, 3%대인지 장담키 어렵지만, 지금보다 낮아진다는 점을 강조하고 있습니다.

인플레이션 부담만 낮아진다면 파월 연준의장의 온탕과 냉탕 사이의 혼란스러운 코멘트도 중심을 잡겠죠. 금리 인하 지연 등 냉탕 코멘트로 인해 불거진 시장 충격에서도 벗어날 기회를 찾을 것입니다.

고금리 장기화에 버텨낼 국가는 흔치 않습니다. 경제력을 과시했던 미국마저 스태그플레이션(stagflation, 저성장+고물가) 조짐이 관측됩니다. OECD의 올해 美 경제성장률 전망은 2.6%입니다만, 1분기 GDP 성장률은 1.6%에 불과했고, 시장 컨센서스를 0.8%p 밑돌았죠.

스태그플레이션의 대응은 선제적 재정정책을 통한 경제활성화로 수요를 늘리고, 금리 인하 시점 및 횟수 조절 등으로 통화정책을 유연하게 조절해 물가안정을 도모하는 것입니다.

한편 OECD는 올해 한국 성장률 전망치를 2.6%로 0.4%p 상향했습니다. ‘수출호조’를 반영한 상승전망 모드로 요약할 수 있습니다. 여기에 통화정책 마중물로 ‘내수호조’까지 서포트한다면 부동산 등 자산시장의 소강상태 이탈도 먼 이야기가 아닐 수 있습니다. ‘물 들어올 때 노 저어라’는 투자격언처럼 제한적이나마 통화정책 완화를 계속 고민하는 이유입니다.

5월 2주차(5월 6일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.4로 전년동기 대비* -1.7% 하락했습니다. 하락률이 40주째(10개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1% 중반대로 향하고 있습니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 미세하게 줄었습니다(이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 25주째(6개월) 조정이 이어졌습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 강보합세로 전환했습니다. 24주째(6개월) 조정을 마치고 반등했습니다. 지난해 말부터 이어진 반발매도 압력이 강남권 중심으로 완화되면서 회복 모멘텀이 확인됐습니다.

하락률 밴드가 2~3월 -0.03~-0.04%, 4월 -0.01~-0.02%로 안정되다가 하락 25주 만에 나타난 강보합세입니다. 강남권과 강북권 간 하락률 시소게임은 강남권 매물이 소화되면서 강남권 0.01% 상승으로 승부가 갈렸습니다.

서울 하락구가 11곳에서 12곳으로 늘었지만, 상승구는 11곳으로 동일합니다. 하락구가 소폭 늘었지만, 약보합지역이 강보합으로 포지셔닝 되면서 서울 회복을 견인했습니다. 강북권에서는 한강변 핵심지구인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 상승 흐름에 광진구가 합류했습니다.

업무지구인 서대문구도 2주째 올랐습니다. 강남권은 강남3구와 범강남권 동작구, 여의도 금융지구가 포함된 영등포구가 상승세입니다. 구로구 회복도 꾸준합니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.11% 상승했습니다. 상승률도 0.01%p 늘었습니다. 4월 들어 상승압력이 낮아졌지만, 그렇다고 급격한 레벨 다운을 기대하기도 어렵습니다. 강북권이 0.12% 올랐고, 강남권이 0.10% 상승했습니다. 전주 대비 모두 0.01%p씩 늘었습니다. 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 타이트합니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 22곳에서 23곳으로 늘었고, 보합권 2곳으로 집계됐습니다. 종로구가 약보합세로 전환됐고. 강동구가 경계매물 출회로 2주째 약세를 시현했습니다.

수개월 동안 강북권이 강남권보다 수급불안으로 상승률이 높았고, 당분간 동 추세가 이어질 수 있습니다. 강북권에서는 간헐적으로 광진ㆍ종로구가 보합으로 나타나지만, 금주는 모두 강세입니다. 반면 강남권은 강동구가 대표적 약세지역입니다.

경기 매매가격은 교통접근성이 우수한 하남시가 상승 1순위입니다. 상승률 1위를 줄곧 유지했던 과천시는 2위로 숨 고르기를 나타냈습니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락했습니다.

24주째(6주째) 조정입니다만, 하락률이 -0.02~-0.03% 수준을 벗어나지 않습니다. 지난해 11월부터 이어져온 누적매물 영향도 더 커지지 않습니다. 다만 과천ㆍ하남ㆍ김포 등 서울 인접지역 중심의 순환매로 순위 변경이 빠릅니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락 횡보했습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복되고 있지만, 매물소화가 진행됨에 따라 현수준의 낙폭이 더 확대되지 않는 모습입니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 줄고 있다는 의미입니다. 서구가 GTX-D와 인천 지하철 1호선 연장 등 교통호재로 0.05% 올라 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 광명시 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승하면서 38주째(10개월) 상승세입니다. 경기도 전세 순위를 리드하는 지역은 교통개발 이슈가 부각되는 김포시(5호선ㆍGTX-D), 의왕시(인동선ㆍ월판선ㆍGTX-C 착공), 광명시(GTX-DㆍG, 신안산선), 성남시(GTX-A 개통) 등입니다. 이밖에 잠재된 교통호재가 순환매를 유도합니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.16% 상승했습니다. 상승률이 0.09%p 늘어났습니다. 1월 중순까지 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 탄탄합니다. 12주째 경기도보다 상승률이 높습니다. 부평구가 전세물량 부족 등 수급불안으로 0.41% 오르면서 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축에 힘입은 외부 유입 수요로 0.32% 올라 2위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 순환국면 속에 변화가 보였습니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 방향의 반복적 약세 흐름을 마치고, 서울이 강보합으로 전환했습니다.

대출규제 등 약화된 투자환경 속에 기준금리 조기인하 기대감은 상실됐지만, 자본력을 갖춘 실수요자의 인기지역 거래가 시세 회복으로 연동됐습니다. 핵심지역과 외곽지역 간 양극화 이슈가 서울과 경기도 인기지역에서 다수 관측됩니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천입니다. 금주 전세 상승률은 1위 인천 0.16%>2위 울산 0.12%>3위 서울 0.11%>4위 경기 0.07%>5위 전북 0.06%입니다. 지난주 1위 울산>2위 서울>3위 전남>4위 인천>5위 전북에서 인천의 순위 상승이 컸습니다.

경기가 7위에서 4위로 순위를 올렸습니다. 공급부족의 잠재적 불안이 꺼지지 않으면서 인천을 비롯한 수도권의 전세수요 쏠림 현상이 이어지고 있습니다.

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