미, 금리 인하 급한가 보네! 국내 부동산과 금융시장에는 양날의 검?

미국 7월 실업률이 발표되면서 미국발(發) 경기 침체 우려가 급부상했던 한 주였습니다. 미 실업률은 6월 4.1%에서 7월 4.3%로 올랐습니다. 지난 3월 3.8%를 저점으로 연 4개월째 상승했습니다.

이로 인해 요즘 주목받는 '삼의 법칙(Sahm’s Rule) 불황지표'는 3월 0.30%p, 4~5월 0.37%p, 6월 0.43%p, 7월 0.53%p로 올랐습니다. 시장에서는 '삼의 불황지표'가 0.5%p를 상회할 경우 경제침체 가능성을 주시합니다. 7월 급등세로 인해 경기 불확실성이 커진 것입니다.

'삼의 불황지표'는 2019년 미 연준 이코노미스트였던 '클라우디아 삼 박사'가 개발한 경기분석 기법입니다. 실업률의 변화량(실업률 3개월 평균-3개월 평균의 12개월 중 최저치)을 통해 불황 여부를 판단하는데, 불황지수가 0.5%p를 상회하면 경기침체 시작을 시사합니다.

갑작스러운 美 고용 쇼크로 인해 연준(Fed)의 금리 실기론이 부상하면서 9월 베이비컷(0.25%p 인하)에서 8월 조기 인하부터 빅컷(0.5%p 인하) 가능성까지 회자되는 상황이죠. 미국 내에서 불황 전 단계로 조기 금리 인하를 요구하는 목소리와 안정적인 성장 지속을 예견하는 목소리가 힘겨루기 중입니다.

다만 美 실업률(실업자/경제활동인구x100) 상승의 원인에 대해서는 시장 의견이 분분합니다. 경기 침체기에는 일자리 감소 시 실업률이 증가하죠. 그러나 '클라우디아 삼 박사' 조차도 지금 실업률 상승은 일자리를 찾는 이민자 수 증가를 원인으로 꼽습니다.

즉, 경기호조에 힘입은 일자리 확대로 구직자가 증가해 일시적으로 실업률이 오른 측면이 있다는 의미입니다. 실업자에 포함되어 있는 구직자가 취업자로 전환하게 되면 경제활동인구(취업자+실업자)가 밸런스를 찾아 실업률도 안정될 것으로 해석하고 있습니다.

이제 美 연준(Fed)의 9월 피봇(통화정책 방향전환)은 기정사실화되는 분위기입니다. 국내 기준금리의 향방은 언제쯤 윤곽을 나타낼까요? 내수 부진에도 대응해야 하고, 반면 가계부채와 부동산시장, 환율 변화까지 고려해야 하는 복잡한 국내여건으로 볼 때 금융 당국의 고민이 적지 않을 것으로 보입니다.

지금까지 시장 컨센서스는 국내 기준금리 인하에 대한 필요성은 충분히 공유되나, 국내 금융시장의 변수를 고려해 美 피봇 시행을 기점으로 변화가 가시화될 것으로 보고 있습니다. 연방공개시장위원회(FOMC)가 8월 조기인하를 시행하거나, 빅컷을 진행한다면 국내 10월 인하 기대에 힘이 더 실릴 것입니다.

8월 1주차(8월 9일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.4로 전년동기 대비* -0.73% 하락했습니다. 하락률이 53주째(13개월) 줄면서 -1% 미만으로 완만하게 축소 중입니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.02% 올라 4주째 상승세를 이어갔습니다 (이하 전주 대비** 기준). 5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 10주째 상승세입니다. 여전히 수도권과 지방 간 양극화가 이어지고 있으며, 금주에는 광역시와 지방도시의 하락률이 소폭 확대됐습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 12째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.22%에 달해 12주간 상승세가 더욱 강화되는 모습입니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 굳어졌지만, 강북권의 추격도 가파릅니다. 강북권 12째, 강남권 15째 회복세입니다.

금주 강북권은 0.18% 상승해 전주보다 0.05p 상승률이 늘었습니다. 강남권은 0.25% 상승해 0.05%p 줄었습니다만, 여전히 서울의 상승세를 주도했습니다. 강북권은 노도강지역도 경계매물 소화가 진행됐습니다.

서울 하락구(區)가 1곳으로 줄었습니다. 약보합이 2곳 나타나 상승구는 22곳입니다. 약세지역과 강세지역 간 차별화가 다소 완만해졌습니다. 강남권 회복세가 서울 상승을 견인한 가운데, 강북권역의 소외지역(노도강) 중에 약보합지역은 도봉구만 남았습니다.

종로구가 약보합세로 숨 고르기 중입니다. 강남권 외곽지역인 금관구 중 금천구 만 약세지역으로 잔류했습니다. 여전히 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.20% 상승했습니다. 상승률은 0.03%p 줄었습니다만, 5월부터 상승률이 레벨업된 상황입니다. 매매 관심이 증가하면서 전세 상승률이 다소 누그러졌습니다. 강북권이 0.22% 상승했고, 강남권은 0.18% 상승했습니다.

전주대비 각각 0.05%p, 0.02%p 줄었습니다. 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 8주 연속 강합니다. 강북권 가격 부담으로 점차 강남권 외곽지역으로 매수세가 확산됐습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 강보합구였던 종로구와 강동구까지 4주째 상승세입니다. 강북권에서 간간이 보합세를 보였던 종로구도 상대적인 가격메리트로 0.03% 상승했습니다.

강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔는데, 금주는 0.01% 상승했습니다. 강남권 11곳에서 상승률 1순위 지역은 관악구로 2ㆍ9호선 등 편리한 교통환경에 힘입어 0.29% 상승했습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 숨 고르기를 마무리했습니다. 지난 5월 중순부터 9주째 1순위를 유지했다가, 3주 전 경계매물로 3위에 머물렀었죠. 그러나 1주만에 반등에 성공해 2주 연속 1순위를 기록했습니다.

2순위는 하남시로 위례신도시 중심으로 견조한 매수세가 유지됐습니다. 3순위는 수원시가 꾸준히 자리를 지키고 있습니다. 장안구 내 정자동ㆍ율전동 등 구축단지 매물적체 해소와 권선구의 4주째 반등세가 주효했습니다.

인천은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 5월 들어 잔여 매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타내고 있습니다. 상승률이 지난주 0.03%에서 0.01%로 줄었습니다만, 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 많이 해소된 것으로 관측됩니다.

실수요를 넘어선 투자성 매수세가 얼마나 영향을 줄지 관심입니다. 서구가 GTX-D 호재로 0.13% 올라 상승 1위입니다. 중구가 영종도 바이오 특화단지 발표로 0.03% 올라 2위입니다.

경기 전세가격은 김포시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.09% 상승해 51주째(13개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 0.27% 상승한 김포시입니다. 5호선 연장, GTX-D 신설 등 다양한 교통호재에 힘입어 매수세가 유입됨에 따라 2위에서 1위로 올랐습니다.

2위는 0.21% 상승한 고양시입니다. 덕양구 성사동 단지를 제외한 대부분 지역에서 전세 물건이 부족함에 따라 6위에서 순위가 급등했습니다. 3위는 근소 차이로 수원이 차지했습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.15% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.03%p 늘었습니다. 여전히 경기보다 25주째 상승률 우위입니다. 상반기에 경계매물이 상당부분 소화되면서 상승 강도가 꾸준합니다.

중구가 학군 및 교통여건이 양호한 운남ㆍ운서 단지의 관심 집중에 힘입어 0.31% 올라 상승 1위입니다. 서구가 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통 호재로 0.28% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 12주째 상승, 수도권 10주째 상승입니다. 서울ㆍ수도권 상승세가 추세성을 확보한 것으로 보입니다. 이제 약세지역은 광역시→지방 흐름만 유지되고 있습니다.

서울이 12주째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 더욱 강해졌고, 수도권도 안정적인 모습으로 상승 트렌드를 따라가고 있습니다. 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화가 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 5개 광역시와 지방 하락률이 지난주보다 커졌습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 독보적으로 서울입니다. 서울 상승세가 53주째(13개월)임에도 불구하고, 완화될 기미가 보이지 않습니다. 전세 상승률은 1위 서울 0.20%>2위 인천 0.15%>3위 경기 0.09%>4위 울산 0.04%>5위 전북 0.02%입니다.

3위 안에 서울을 비롯해 수도권이 모두 포진되어 있습니다. 장기적인 공급부족에 대한 우려 속에 수도권 실수요 쏠림이 지속 중입니다. 지방도시는 매매가격 불안으로 전세수요가 선호되고 있습니다.

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