기준금리 인하 골든타임! 서울 아파트는 하방경직으로 만족?

지난 9월 美 연방준비제도(Fed)는 노동시장 둔화를 의식해 금리를 종전 연 5.25~5.50%에서 4.75~5.00%로 빅컷(0.5%p) 인하한 바 있죠. 올해 연방공개시장위원회 (FOMC) 남은 일정 2회(11/8, 12/19) 중 추가 금리 인하에 대한 시장 전망이 분분한데요.

제롬 파월 의장이 단계적 인하 입장이고, 시장은 연말까지 2회에 걸친 베이비컷(0.25%p) 인하를 예상합니다. 한편 美 9월 비농업 부문 신규고용이 25.4만명 증가하면서 3월 31만명 이후 가장 큰 증가 폭을 기록했죠. 경제연착륙에 대한 기대가 커지면서 최소한 빅컷 기대는 사라졌습니다.

10월 들어 국내 기준금리 인하에 대한 시장기대도 높아진 바 있죠. 올해 한은 금융통화위원회 회의의 잔여 일정(10/11, 11/28) 중에 첫 금리인하 시점이 언제일까에 대한 시장 관심이 집중됐었는데요.

지난달 물가상승률이 1.6%까지 낮아졌고, 내수부진에 대한 우려도 계속됐죠. 게다가 이미 미국은 선제적으로 빅컷을 시작했기에 시장전문가들 사이에서는 10월 금리 인하에 대한 당위성이 충족됐다는 공감대가 형성됐었습니다.

특히 수 주 전부터 서울과 수도권 주요지역의 부동산가격이 안정을 찾는 분위기였고요. 따라서 부동산 변동성과 가계부채의 부담을 고려해야 하는 정책 당국의 고민이 한결 톤다운 됐다는 통화전문가의 예상도 나왔습니다. 어차피 글로벌 통화정책 변화 속에서 내수 회복에 긍정적인 금리 인하 카드를 올해 안에는 내놓을 가능성이 컸었습니다.

결국 10일 금요일 기준금리 0.25%p 인하 발표는 인하 명분도 기확보했고, 미국보다 시행 시점도 차이가 났으며, 타이밍도 적절했다는 평을 받을 것으로 관측됩니다.

피봇 시행으로 오히려 11월 추가 인하를 여유있게 결정할 수 있게 됐습니다. 기준 금리는 인하됐지만, 10월 중 아파트 가격 모멘텀이 완화되는 모습이 최적의 상황일텐데요. 물가안정 속에 금리 인하는 경기활성화 선순환을 추진할 수 있는 기회가 될 수 있죠.

반면 부동산시장의 진정은 저금리 정책효과가 산업기반 전체로 확대되면서 장기적인 경제 회복에 우호적인 환경을 조성할 수 있습니다. 과거에도 단단한 경제성장이 동반된 시기에 부동산 시장도 건강한 성장세가 나타났었음을 기억할 필요가 있겠습니다.

10월 2주차(10월 11일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.6으로 전년동기 대비* -0.55% 하락했습니다. 하락률이 -1% 미만 수준에서 다시 완만하게 줄어들었습니다. 따라서 아직까지는 중장기 회복 흐름이 유효한 것으로 보입니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.03% 올라 12주째 상승세를 이어갔습니다 (이하 전주 대비** 기준).

5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 18주째 상승세입니다. 최근 수도권과 지방 간 양극화가 다소 완화되는 모습이었는데요. 금주에는 서울ㆍ수도권이 강세로 복원되면서 오히려 지방도시의 전주 대비 증감률**이 약보합으로 전환됐습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 20주째 상승세입니다. 상승률이 0.10%입니다. 지난주보다 상승률이 0.02%p 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 상승률을 비교하면 여전히 강남권 우세지만, 금주는 강북권의 상승률이 확대되면서 강남권과의 상승률 괴리가 0.03%p로 완만했습니다.

강북권 20주째, 강남권 23주째 회복세입니다. 금주 강북권은 0.09% 상승해 전주보다 0.03p 상승률이 커졌고, 여전히 회복 추세는 견조(堅調)합니다. 강남권은 0.12% 상승 횡보하면서 서울 상승세를 주도했습니다.

서울에 지난주에는 하락구(區)는 없었습니다만, 금주에는 강북권에 약보합 지역이 나타났습니다. 강북권은 은평구에 경계매물이 출회되면서 14개구 전체 동반 상승이 2주째 불발로 끝났습니다. 참고로 지난주(9월 4주차)에는 종로구가 -0.02%로 소폭 하락했었죠.

금주는 성동구가 강북을 주도했고, 노도강도 상승세를 유지했습니다. 강남권은 11개구 전 지역이 3주째 상승세를 지속했습니다. 등락을 거듭했던 금천구도 경계매물 소화가 차분히 진행 중입니다. 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범(汎)강남권, 양천구가 시세를 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.12% 상승했습니다. 상승률이 0.05%p 늘었습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 늘면서 9월 들어 전세 상승률이 다소 줄었습니다만, 재차 강세로 전환하는 모습입니다. 강북권이 0.12% 상승했고, 강남권은 0.13% 상승했습니다.

전주 대비 강북권은 0.06%p 상승률이 늘었고, 강남권은 0.05%p 상승률이 늘었습니다. 7~9월까지 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강했습니다만, 강북권 가격부담으로 강남권 외곽지역에서 전세 매수세가 늘어나면서 강남권 상승세가 가파릅니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 24곳으로 늘었습니다. 늘어난 곳은 강북권에서는 강북ㆍ중랑구, 강남권에서는 송파구입니다. 한편 중구가 54주(14개월) 연속 상승세를 유지하다가 약보합을 나타냈습니다.

전세물량이 많은 편이 아니기에 하락세가 계속될지 여부는 불확실해 보입니다. 강북권에서 종종 보합세를 보였던 종로구가 전세매물 부족 속에 상대적인 가격메리트가 부각되면서 0.22% 상승해 강북권 상승 1위를 2주째 기록했습니다. 강남권에서는 공급이 부족한 관악구가 0.27% 올라 강남권 상승 1위를 2주째 이어갔습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 4주째 1순위를 유지했습니다. 준(準)강남지역으로 인기가 높은 과천시가 0.59% 올랐습니다. 과천시가 9월 2주차부터 하남시를 압도하면 재차 1순위를 탈환하더니 4주 연속 1순위를 유지했습니다. 과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 더욱 커지는 양상입니다.

2위를 나타낸 성남시는 수정구 위례신도시를 중심으로 상승세가 이어졌습니다. 하남시는 3호선 송파하남선 공청회 이슈가 반영되면서 신축 선도아파트를 중심으로 신고가를 경신한데 힘입어 3순위입니다.

인천은 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 5월부터 잔여 매물을 소화하면서 회복세를 나타냈으나, 전반적인 가격 숨 고르기 영향으로 전주 상승률 대비 0.01%p 줄었습니다. 8월 들어 상승률이 한 단계 업그레이드 됐고, 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재도 완화되면서 조만간 상승세 위축 상황에서 안정을 찾을 것으로 보입니다.

다만 추가적인 상승폭 결정은 실수요 만으로는 다소 부족하고, 투자성 매수세의 뒷받침 여부가 관건입니다. 서구가 청라신도시, 검단시도시 단지를 중심으로 매매 관심이 커지면서 0.12% 올랐습니다.

경기 전세가격은 하남시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.12% 상승해 59주째(15개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.35% 오른 하남시로 3위에서 급상승했습니다. 3ㆍ9호선 연장 호재가 있는 단지들과 정주 여건이 양호한 단지 위주로 전세가격이 우상향 추세입니다.

2위는 8호선 연장 호재가 있는 구리시로 0.34% 상승했습니다. 3위는 양주시로 0.30% 상승했습니다. 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 9월 2주차부터 강세 행진 중입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.18% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률이 조금씩 완화됐지만, 지난주부터 재차 상승률이 확대되면서 전국 상승률 1위를 2주 연속 기록했습니다.

여전히 경기도보다 33주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중에 경계매물 소화가 왕성하게 진행됐기 때문에 장기간 1순위를 유지하고 있습니다. 부평구가 전세물량 부족에 힘입어 0.27% 올라 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통호재 반영으로 0.26% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 20주째 상승, 수도권 18주째 상승했습니다. 서울 상승세는 상승 강도가 다소 높아졌습니다. 수도권의 추격도 만만치 않습니다. 수도권 상승세의 추세성도 여전히 유효해 보입니다.

다만 최근 나타나는 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 상승률 시소게임 기대감이 서울ㆍ수도권의 압도적인 강세로 인해 현실화되지 못하고 있습니다. 계속해서 인기지역과 비인기지역 간 차별화에 대한 대비가 필요해 보입니다. 여전히 아파트 매매에 대한 관심이 서울ㆍ수도권으로 집중되는 모습입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천입니다. 오랫동안 1위를 유지했던 인천이 서울보다 순위가 높습니다. 물론 서울 상승세도 61주째(15개월) 지속되고 있습니다. 전세 상승률은 1위 인천 0.18%>울산 0.14%>3위 서울 0.12%>4위 경기 0.12%로 Top4 내에 서울ㆍ수도권이 포진해 있습니다.

전세 상승 지역이 지난주까지 2주 연속 16곳에 달했다가 금주는 13곳으로 줄었습니다. 경북ㆍ세종ㆍ대구ㆍ강원이 약세입니다. 지방도시의 전체 전세가격지수가 강보합으로 0.01%p 줄었습니다. 수도권은 전세 공급부족 우려가 여전합니다.

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