기준금리 인하 속도 내면 주택시장에 나타날 변화는?

한국은행 금통위의 통화정책방향 회의에서 기준금리를 종전 연 3.0%에서 2.75%로 0.25%p 인하한지 3주가 지났습니다. 기준금리 추가 인하를 통한 경기 하방압력 완화가 적절하다는 통화정책방향문 코멘트가 토지거래허가구역 해제와 맞물려 부동산시장의 모멘텀 회복에 긍정적 영향을 미치고 있습니다.

 서울 아파트가격은 지난 1월 2주차 전주 대비 강보합을 저점으로 7주째 우상향을 나타내고 있습니다. 금주에는 상승률이 0.26%에 달해 지난해 2024년 5월 상승 전환 이래 가장 높은 오름세를 시현했습니다.

내수 투자심리 위축 속에 미국의 변화된 관세정책으로 2월 수출 증가세가 전년동기 대비 1.0% 증가에 머물렀습니다. 한은 기준금리 결정에 영향을 주는 美 연준 통화정책의 방향성도 인하 속도가 줄어들고 있어 우호적이지 않는 모습인데요. 

다행히도 국내 소비자물가 상승률이 1월 2.2%에 이어 2월 2.0%로 안정적 흐름이어서 한은의 추가 금리 인하 가능성은 유효한 상황입니다. 3월 소비자물가도 농산물 가격만 계속해서 안정된다면 산유국의 증산계획이 선 반영된 국제유가 하락이 하방요인으로 작용할 것으로 보입니다.

국내경제가 낮은 성장세가 이어지고 있고, 가계부채와 환율도 변동성에 노출되어 있습니다. 다만 경기 활성화를 위한 거시정책 필요성이 다양한 연구기관을 통해 제시되는 가운데, 한은도 금리 인하에 유연해지고 있다는 점이 부동산시장에 긍정적 요인입니다. 

당분간 주택공급 측면에서 일부 미분양이 증가하는 지역을 제외한다면 과잉요인보다는 부족요인이 우세할 것으로 보입니다. 수요측면에서도 똘똘한 한 채 선호현상이 무르익는 가운데, 토지거래허가구역에서 해제된 강남권 매수세가 서울지역 회복력을 높이는 모습입니다.

美 연준(Fed)의 1월 매파적 동결(연 4.25~4.50%)로 2회 인하가 지켜질까요? 2월 소비자물가지수가 2.8%로 예상보다 낮았고, 경기둔화 신호도 있어 3월 20일 동결된다면 5월 8일 의외의 결과도 기대됩니다. 한은의 기준금리 인하 횟수에 대한 시장 컨센서스는 2회이고, 연말 금리는 2.25%로 모아집니다. 

물론 한미 금리차 1.75%p로 볼 때 디커플링이 장기화되긴 어렵지만, 내수침체 돌파도 필요해 남은 통화정책방향 결정회의 2회(4/17, 5/29)에 대한 기대치는 점증하고 있습니다. 여신금리에 영향을 주는 기준금리 인하가 부동산시장의 하방경직에 도움이 될 수 있겠습니다.

3월 2주차(3월 10일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.51% 하락했습니다. 지난해 11월부터 하락률이 -0.55~-0.57% 수준에서 횡보하다가 1월부터 지난주까지 하락률이 -0.6%대로 확대된 바 있는데요. 

금주까지 하락률이 연속 2주째 의미 있게 줄어드는 모습입니다. 반면 단기 흐름인 전주 대비** 증감률은 지난주 강보합 전환에서 금주는 0.02% 올랐습니다 (이하 전주 대비** 기준). 전주 대비 상승세가 0.02%p 늘었습니다.

서울은 1월 중순 33주째(8개월) 상승세를 마감하고 강보합으로 바뀌는 등 일시적으로 모멘텀이 약화된 바 있습니다. 그런데 2월 중순부터 0.1~0.2%대 상승세가 꾸준히 이어지고 있습니다. 한편 수도권은 지난해 12월 둘째 주에 7개월 간 상승세를 마감하고 약세 전환한 이래 8주째 조정이 이어졌는데요. 

다행히 2월 중순부터 4주째 상승세가 지속되고 있습니다. 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 각각 -0.04%, -0.02%씩 하락하면서 서울 및 수도권 대비 양극화가 이어지고 있습니다. 다행히 하락률은 줄어드는 모습입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 0.26% 상승했습니다. 1월 3주차에 강보합을 저점으로 횡보국면을 이어가다가 2월 2주차부터 점진적인 회복세를 거친 후 2주째 상승률이 가팔라졌습니다. 

강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 지속되면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 지난주부터 0.22~0.33%p로 빠르게 확대됐습니다. 금주 강북권은 지난주 0.04%에서 0.09%로 상승률이 0.04%p 늘었고, 강남권은 0.27%에서 0.42%로 상승률이 0.16%p 확대됐습니다. 강북권이 4주째 회복했고, 강남권은 44주째 상승세가 이어졌습니다.

서울 하락구(區)가 지난 1월 9~10곳을 고점으로 점차 줄어들더니 지난주 5곳에 이어 금주 3곳으로 축소됐습니다. 다만 보합 지역도 늘어나면서 상승 지역이 지난주 18개구에서 19개구로 늘었습니다. 강북권에는 하락세를 지속했던 노도강지역 중에서 노원구가 상승 전환했고, 외곽지역인 은평구가 상승세를 시현했습니다. 

강북권에서는 마용성지역이 강세를 주도했습니다. 강남권에서 금관구지역 중 관악구가 상승했고, 금천ㆍ구로구는 약보합입니다. 핵심지역인 강남3구가 강세를 주도했고, 인기지역인 강동ㆍ양천구가 뒤를 이었습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.05% 상승했습니다. 서울 전세가격이 1월 3주차 약세 전환했으나, 바로 4주차 상승 반전에 이어 금주까지 완만하게 상승세를 이어가고 있습니다. 지난해 11월부터 매매에 대한 확신이 없어지면서 상대적으로 전세 상승률이 높았었는데요. 

1월부터는 매매와 전세 흐름이 유사해졌고, 2월부터 매매 상승률이 전세 상승률을 현저히 뛰어넘었습니다. 전세가격 상승의 장기화, 경기불황이 전세 급매물 가격에 영향을 준 반면, 금리인하에 힘입은 저가매수세로 매매가격 회복력이 더 우수했습니다.

금주에는 강북권이 0.02% 상승했고, 강남권은 0.08% 상승했습니다. 강남권이 0.05%p 우세했습니다. 전체 25개구(區) 중에 하락 지역이 2월 10~11곳을 정점으로 2주 전부터 5곳으로 안정됐습니다. 반면 보합지역이 강세로 전환하면서 상승 지역이 지난주 17곳에서 금주 19곳으로 확대됐습니다. 

강북권에서는 물량이 적은 용산구 상승세가 높았고, 종로ㆍ마포 등 업무지구와 도봉ㆍ은평ㆍ중랑 등 외곽지역이 회복했습니다. 강남권은 금천구가 하락했고, 관악구는 약보합입니다. 금천구는 광명시 입주, 관악구는 대출규제의 영향입니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 탁월한 1순위를 지속했습니다. 8ㆍ9단지 이주가 시작됐고, 5단지 관리처분인가 신청에 이어 토지거래허가구역 해제 발표에 따른 강남권 시세 상승에 연동해 매수세가 늘었습니다. 금주는 과천자이, 래미안과천센트럴스위트가 상승세를 견인했습니다. 

2순위는 분당구 상승세 지속에 힘입은 성남시입니다. 토지거래허가구역 해제에 따른 분당구 관심이 거세지면서 반등이 이어졌습니다. 3순위는 위례롯데캐슬, 힐스테이트포웰시티 등 대단지 중심의 문의에 힘입은 하남시입니다.

인천은 전주 대비** 강보합세로 마감했고, 0.01%p 회복됐습니다. 지난해 말부터 상승 탄력성이 줄었고, 투자성 유입이 제한적 수준에 머물러 뚜렷한 반등 징후는 안보였는데, 오랜만에 강보합세를 나타냈습니다. 장기간 동안 경기보다는 하락률이 적다는 특징이 이어졌는데요. 

금주 역시 경기도는 -0.01% 하락세를 지속해 인천이 경기도와 차별화된 모습을 이어가고 있습니다. 대부분 지역이 약세인데, 부평구가 잠재적 수요층의 저가 매수세에 힘입어 0.04% 올랐습니다. 저점 인식으로 현재까지 가장 안정적인 상승률을 보이고 있습니다.

경기 전세가격은 과천시가 상승률 1순위를 기록했습니다. 경기도는 전주 대비** 0.02% 상승 횡보했습니다. 80주째(20개월) 오름세가 유지 중입니다. 상승 1순위는 과천시입니다. 준강남이라는 입지조건이 꾸준한 수요를 유발하고 있는 지역으로 1.06% 오르면서 지난주 2순위에서 1순위를 탈환했습니다. 

2순위는 0.19% 오른 의왕시입니다. 봄 이사철 수요와 더불어 과천ㆍ평촌 등 인근 지역에서 유입되는 전세수요가 늘어났습니다. 3순위는 하남시로 서울 접근성을 높이는 교통환경 개선사업의 수혜 단지 중심으로 상승해 0.13% 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 약보합세로 마감했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 전세 수요 측면에서 늘 우위를 점유했던 지역이었는데, 최근 전세대출 환경의 변화로 경계 매물부담이 늘면서 전국 상승률 순위가 2~3위권에서 2주째 9위를 유지했습니다. 

2월 들어 상승률이 경기보다는 뒤쳐지는 모습이 수시로 목격됩니다. 금주도 약보합세로 전환되면서 0.02% 오른 경기 대비 0.02%p 상승률이 적습니다. 인천지역 상승 1순위는 역세권 소형 신축아파트 중심으로 전세 매수세가 이어진 부평구로 0.06% 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울이 0.26% 상승세로 탑 순위입니다. 수도권도 2월부터 회복세를 보이다가 지난주 0.04%에 이어 금주 0.07% 상승했습니다. 서울 상승 강도는 대출 환경 변화로 지난해 11월~올해 1월까지 약했으나, 2월 들어 금리 인하를 염두에 둔 저가매수세가 유입된 것으로 관측됩니다. 

서울 상승 1순위는 전통적으로 인기지역이자 토지거래허가구역이 풀린 지역 중심으로 문의가 몰린 강남구이고, 2순위는 꾸준하게 젊은 투자수요 유입이 지속되고 있는 송파구입니다. 3순위는 교육ㆍ교통 인프라조건이 우수한 서초구입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 울산으로 0.11% 상승 횡보했습니다. 울산 1순위가 장기화됐습니다. 지방 매매가격의 불확실성을 우려하는 실수요자들이 매매보다 전세를 선호해 전세가격 상승세가 유지 중입니다. 인근 현대차 수요가 꾸준하고, 공급부족으로 입주물량이 적은 중구ㆍ북구의 상승세가 기본적으로 이어졌습니다. 

중구는 BO4 재개발 이주수요까지 영향을 주고 있습니다. 금주는 그동안 상대적으로 상승률이 낮았던 동구의 임대차 인기 단지가 가격경쟁력을 바탕으로 상승세를 더해 울산에서 상승률 1순위를 기록했습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!